Q. 1주택자라 청약을 통한 갈아타기는 힘들고 분양권을 통한 내집마련에 관심 많은 평범한 50대 가정주부입니다. 분양권 구입 시 중개수수료 및 대출에 대해 알고 싶습니다.



다운계약서·업계약서 적발땐

취득세의 3배 과태료로 내야

8·2대책 전 분양권 샀어도

세대당 1건 대출규제 대상




A. 정부규제로 기존 아파트 거래절벽이 지속 되는 가운데 아파트 분양권 거래에 대한 상담이 대폭 증가했습니다. 청약제도가 ‘9·13대책’에 이어 무주택자 위주로 개편되었기 때문입니다. 실제 새 아파트 구매를 원하는 유주택자들이 분양권 시장에서 작년 같은 기간 대비 40% 늘어난 것으로 집계됐을 정도입니다. 1주택자인 경우 청약을 통한 갈아타기는 어렵기 때문에 프리미엄이 붙은 분양권 시장에 관심을 보이는 것입니다. 무순위 접수도 있지만 당첨 여부가 불투명하고 전매제한 기간도 있어 유주택자들이 분양권 매입에 관심을 보이고 있는 것입니다.

우선 분양권 거래 시 ‘중개수수료를 얼마나 내야 하는지’에 대해선 알지 못하는 이가 많습니다. 거래할 때 워낙 큰 돈이 오가다 보니 수수료쯤은 대수롭지 않게 여기기 일쑤입니다. 하지만 중개수수료를 정확히 알지 못하면 거래 때 피해를 보는 일이 다반사입니다. 계약금 4,200만 원, 웃돈(프리미엄) 3,000만 원이 포함된 가격으로 분양가 4억 2,000만 원짜리 전용면적 84㎡형 아파트 분양권을 7,200만 원에 매입한 경우, 실제로 내야 하는 중개수수료는 수 십 만 원에 불과합니다. 분양권을 살 때는 총 분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 되기 때문입니다.

정리하면 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래금액(계약금+중도금+웃돈)×수수료율입니다. 일반적인 주택 거래와는 방식이 다릅니다. 분양가보다 가격이 떨어진 ‘마이너스 프리미엄’인 경우엔 거래금액에서 빼줍니다. 이처럼 미리 중개수수료 계산법을 숙지하지 않고 거래하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 분양권 거래를 중개한 중개업체와 건설사까지 함께 가서 명의 변경도 해야 되는 번거로움이 있는데도 일반주택거래보다도 중개수수료가 훨씬 낮습니다. 따라서 중개 현장에서는 건당 300만 원이나 500만 원 가량 중개 수수료를 내고 분양권을 거래하는 것이 다반사입니다.

특히 분양권 거래전 법에서 정해진 수수료를 이야기 했을 경우 좋은 물건을 잡지 못할 수 있습니다. 따라서 때에 따라서는 법에서 정해진 중개수수료 이상으로 미리 협의 후 좋은 위치의 부동산을 프리미엄을 조금이라도 깎아서 매입하는 게 현명한 거래 방법 일수 있습니다.

또 투기지역으로 지정되는 지역은 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 신고해야 합니다. 분양권 역시 일반아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 합니다. 일부 중개 현장에서는 프리미엄이 억대로 형성된 경우 매도자의 양도세 부담으로 인해 다운계약서로 거래 하는 게 관례로 되어 있는데 이런 거래는 나중에 뒤탈이 많습니다.

‘다운계약서’를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료와 함께 추징 당할 수 있습니다. 거래가격이 사실과 다르다는 것이 적발되면 매수자는 취득세의 1~3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과됩니다. 차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 ‘업계약서’도 역시 불법인데 매수자는 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과되며 매도자는 양도세추징은 물론 국세청 세무조사 대상자로 등극됩니다.

조정대상지역에는 분양권전매제한 등 부동산 규제와 함께 강력한 대출 규제가 적용된다는 점도 체크해야 합니다. 즉 지난 ‘8·2부동산 대책’ 이후 기존 분양권도 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화되고, 잔금대출에도 DTI 강화기준이 적용되고 있습니다. 즉 투기지역 내에서는 세대 당 1건의 주택담보대출만 받을 수 있도록 했습니다. 다주택자는 전국에서 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 기존보다 10%포인트씩 낮춰 40%를 적용하기로 했습니다. 8·2 대책 이전에 분양권을 구입한 1주택 이상을 보유한 다주택자들도 투기지역 내 주택담보대출 건수가 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화됐습니다. 따라서 은행서 명의 변경시 이런 요건에 걸려서 대출 승계가 안되는 경우도 있기 때문에 분양권 계약사 사전에 인지하고 매입해야 합니다.