서울시가 임대주택 공급 확대를 위해 4대문 안에 건물을 지을 때 높이 규제를 일부 완화하는 방안을 검토한다. 4대문 안은 도시 경관 등을 고려해 건축 규제를 강하게 적용해왔지만, 시가 규제 완화를 추진함에 따라 앞으로 종로·을지로 등 도심에서 높이 100m를 넘는 주상복합단지가 들어설지 관심을 끈다.

30일 서울시에 따르면 현재 도심 주택 공급을 위해 수정 중인 ‘2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획’에 이 같은 내용이 담길 예정이다. 한양도성 도심부의 높이 규제는 서울시가 강력하게 유지해온 정책 가운데 하나다. 서울시는 현재 경관 보호를 위해 4대문 안 도심에 건물을 지을 때 높이를 90m(약 25∼30층)로 제한하고 있다.

◇ 임대주택 지으면 높이 규제 완화 = 서울시는 현재 경희궁 일대부터 광화문, 종로에 이르는 한양도성 도심부에 건물을 지을 때는 내사산(낙산·인왕산·남산·북악산) 가운데 가장 낮은 낙산의 높이(91.4m)보다 낮은 90m로 제한해 조망을 보호하고 있다. 단, 매장 문화재를 전면 보존하고 기부채납 시 심의를 통해 높이를 완화할 수 있다는 단서 조항이 있다. 서울 종로구 우정국로 26에 위치한 센트로폴리스가 대표적 사례다. 2015년 사대문 안 공평동 정비사업 중 대단위로 도로와 골목, 집터 같은 매장 문화재가 발견된 것을 ‘공평도시유적전시관’을 지어 보존 전시하는 대신 기준 높이보다 23m 높은 113m로 지어졌다.


서울시는 앞으로 도시계획위원회(도계위)를 통해 높이 규제 완화 대상을 확대할 계획이다. 공공(임대)주택을 전체 연면적의 80% 이상 확보하거나 역사도심기본계획에서 지정한 미래유산을 조성해 기부 채납하면 이 같은 완화 혜택을 받을 수 있을 전망이다. 역사도심기본계획 상 미래유산은 세종문화회관과 같은 서울시 전용 공연장 등이 포함된다.

아울러 이번 기본계획 수정안에는 한양도성 도심부 주거 비율 90% 완화 외에도 영등포·여의도 도심, 용산 광역 중심, 청량리 광역 중심, 가산·대림 광역 중심 등 8개 지역에 주거 용도를 추가하거나 주거 비율을 완화하는 등 서울시가 기존에 발표한 도심 내 주택 공급을 활성화 방안이 담길 예정이다. 서울시는 주민 공람을 마무리하고 9월께 도시계획위원회 본위원회에 이 내용을 상정할 예정이다.

◇ 도계위 통과 여부가 관건 = 파격적이라 볼 수 있는 이번 방안이 실제 구현되기까지는 넘어야 할 관문이 있다. 가장 중요한 것이 도계위 본위원회 통과 여부다. 서울시 의회에서도 도심 내 주택공급이 필요하다는 점에 공감대가 형성돼 있다. 하지만 4대문 안이라는 상징적 공간에 높이 규제를 완화할지에 대해 의원들의 동의를 이끌어낼지 예단하기 어렵다. 제도의 현실성 측면도 문제로 지적된다. 땅값이 비싼 사대문 안에 공공주택을 연면적의 80% 이상 짓고자 하는 사업자가 있을지 여부다. 정비업계의 한 관계자는 “재개발·재건축 수익은 일반 분양 물량에서 나오는데 공공주택이 80% 이상 차지할 경우, 수익성을 보장할 수 없다”며 “규제를 완화한다고 해도 수익을 낼 수 없다면 민간업체가 참여할 유인은 크지 않을 것”이라고 말했다. 서울시 관계자 역시 “높이 규제 완화를 위한 구체적인 기준이 미비하다고 판단돼 전문가 자문을 받아 보완 중”이라며 “현재 안 그대로 진행될 가능성은 낮다”고 설명했다.

한편, 4대문 안 90m 높이 규제가 처음 적용된 것은 지난 2000년이다. 오세훈 시장 시절 110m로 잠시 완화됐다가 2015년 ‘2025 도시환경정비기본계획’에 따라 4대문 내 구역별로 70~90m의 건축물 고도제한을 다시 적용하고 있다. /박윤선기자 sepys@sedaily.com