국토교통부가 12일 발표한 민간택지 분양가상한제의 골자는 대상을 투기과열지구로 확대해 서울 등 수도권은 물론 지방도 사정권에 포함시킨 것이다. 세부지역은 추후 논의를 거쳐 확정한다는 계획이지만 이미 지정된 31곳이나 앞으로 투기과열지구로 지정될 곳은 언제든 상한제가 적용될 수 있도록 한 것이다. 특히 국토부는 정비사업 단지에 대해 소급 적용을 하고 예외 규정 없이 시행령이 공포되는 오는 10월 초부터 상한제를 적용할 계획이다.

◇사실상 서울 전 지역 사정권=정부는 이번 정책의 배경과 관련해 서울 지역의 아파트값이 상승세로 전환했다는 점을 강조했다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 값은 지난해 11월 둘째 주부터 32주 연속 하락했지만 지난달부터 상승세로 전환했다. 이문기 국토부 주택토지실장은 이와 관련해 “최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았다”며 “이 같은 상승세는 투자 수요가 집중된 서울 강남권 재건축이 발원지”라고 설명했다. 강남 재건축단지의 고분양가가 인근 신축 아파트의 집값을 자극하고 이것이 이웃 지역으로 전이되는 양상이 나타났다는 것이다.

이에 따라 정부는 민간택지 분양가상한제 적용기준의 필수요건을 ‘물가 상승률’이 아닌 ‘투기과열지구’로 바꿨다. 투기과열지구에는 현재 서울 전역과 경기도 과천, 광명, 하남, 성남 분당, 세종, 대구 수성 등이 포함돼 있다. 지방에서 청약 시장이 비교적 뜨거운 편인 ‘대대광(대구ㆍ 대전ㆍ 광주)’ 지역도 대구 수성구를 빼면 포함돼 있지 않고 부산은 한 곳도 적용 대상이 아니다. 한마디로 강남권 등 서울 전역을 대상으로 했다는 것이다.


일단 현재 청약 시장의 열기를 감안할 때 서울을 비롯한 투기과열지구 내 상당수 지역이 청약경쟁률 요건을 충족할 것으로 예상된다. 부동산114의 조사에 따르면 최근 6~7월 서울 지역의 평균 청약경쟁률은 각각 12.42대1, 18.13대1로 두 달 연속 10대1을 넘어 청약경쟁률 선택요건을 충족한다. 또 6월에 분양은 없었지만 과천시는 지난달 평균 6대1, 대구 수성구는 7.45대1, 세종시는 65.32대1의 경쟁률을 각각 기록하면서 정량적 요건은 갖추게 된다. 이 실장은 이와 관련해 “서울 일부 지역 등에 분양가상한제를 직접 시뮬레이션하니 분양가가 시세 대비 70~80% 수준이 될 것으로 보인다”고 설명했다. 정부는 다만 분양가상한제의 시뮬레이션 지역과 수치 등은 공개하지 않았다.

◇소급 적용에 후분양 요건 강화=초미의 관심사인 소급 적용도 이번 대책에 포함됐다. 현재 분양가상한제 규정을 보면 재건축·재개발 등 정비사업 단지는 관리처분계획인가를 신청한 곳부터 적용된다. 이 경우 서울 강남의 주요 재건축단지 상당수가 대상에서 빠져나가게 된다. 정부는 이에 따라 적용 대상을 입주자모집승인 신청 전으로 확대했다. 이 실장은 이에 대해 “관리처분계획인가를 마친 단지를 제외하면 사실상 민간택지에 대한 실효성이 없게 된다”며 “현재 정비사업이 아닌 일반주택사업은 분양가상한제 지정 효력이 입주자모집승인을 신청한 단지부터 적용되기 때문에 적용 대상을 일원화할 필요성도 있어 변경하게 됐다”고 설명했다. 정부는 이와 관련해 법리적 검토도 마쳤다고 언급했다. 이 실장은 “관리처분인가를 받았다 하더라도 분양 승인을 받기 전 사업가치는 법률상 보호하는 확정적 재산권이 아닌 기대이익에 불과해 소급 적용이 과도한 조치가 아니다”라고 말했다.

후분양 요건도 강화한다. 서울 강남구 삼성동 상아2차 등 최근 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 피해 후분양을 고려하는 단지가 늘자 이번에 후분양 기준을 더욱 높였다. 현행 ‘주택공급에 관한 규칙’에는 후분양이 가능한 시점과 관련해 지상층 층수의 3분의2 이상 골조공사를 마친 경우로 돼 있다. 공정률 기준으로는 약 50~60% 수준이다. 앞으로는 건축공정 기준을 지상층 골조공사가 완료된 시점으로 강화한다. 이 경우 공정률은 약 80% 수준이 된다.

◇경과 등 유예조치는 없어=정부는 10월께 시행령 개정작업을 완료하면 즉각 시행하겠다는 입장이다. 정부는 별도의 유예기간은 두지 않고 바로 시행할 방침이다. 국토부는 향후 국토부 주거정책심의위원회를 거쳐 상한제 적용 지역을 결정할 예정이라고 밝혔다.

이번 발표에 적용 지역이 어디가 될지 직접 언급을 하지 않는 대신 2개월 뒤 과열 양상이 이어지면 언제든 분양가상한제 대상에 편입하겠다는 경고로 보인다. 어느 지역, 어떤 시기에 적용할지는 국토부 장관이 주재하는 주거정책심의위에서 결정하는데 앞으로 2개월간 집값 흐름과 분양가가 중요한 기준이 될 것으로 보인다. 다만 현재 투기과열지구에 포함된 서울 전 지역과 대구 수성, 세종 등은 이달 말 재지정 요건에 해당하는지 우선 검토된다. 현행 주택법상 국토부 장관은 투기과열지구와 관련해 재지정 요건에 해당하는지 1년마다 재검토해야 하기 때문이다. 결국 주거정책심의위는 이달 말 재지정 대상을 검토하고 10월께 신규 지정 대상을 확정하기 위해 두 차례 열릴 가능성이 크다. 이 실장은 이와 관련해 “10월까지 제도적 요건을 갖춰놓고 적용 지역은 10월께 시장 상황을 봐서 종합적으로 판단할 것”이라며 “2007년처럼 전국적으로 일률 적용하는 방식이 아니라 상한제를 적용할 지역을 선별하는 형태”라고 설명했다. /세종=강동효기자 kdhyo@sedaily.com