민간택지 분양가상한제 윤곽이 ‘10·1 부동산 대책’을 통해 드러났다. 핵심은 시행령 개정작업이 완료되는 10월 말부터 시행하고, 재개발·재건축만 6개월 간 적용을 유예하는 것이다. 아울러 동 단위로 지역을 지정한다는 것이 골자다. 김현미 국토교통부 장관도 2일 진행된 국정감사에서 상한제 시행 일부 유예와 관련 “후퇴한 것이 아니다”라며 “10월말 시행령 개정 즉시 관계기관 협의를 열고 언제라도 지정할 수 있도록 준비할 것”이라고 답했다. 재개발·재건축만 당분간 적용되지 않을 뿐 10월 말부터는 상한제 시대가 사실상 열리게 되는 셈이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 이와 관련 “분양가상한제가 민간택지로 확대되면 수익성 감소로 정비사업이 축소될 수밖에 없다”며 “서울은 수요가 꾸준한 상황인데 결국 공급이 줄어들면서 가격 상승으로 이어지게 된다”고 설명했다. 한국감정원에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.08% 올라 전주(0.06%) 보다 상승 폭을 키웠다. 14주째 상승세다.

◇10월 말부터 민간사업장 상한제 = 분양가상한제 관련 시행령은 규제개혁심사, 법제처 심사 등을 거쳐 이달 말 공포된다. 국토부는 정비사업 관리처분 단지에 대해 6개월 간 유예를 둔 만큼 즉각 시행에 걸림돌은 사라졌다고 판단하고 있다. 기획재정부 등 부처 간 이견도 해소됐다. 김용범 기재부 1차관은 1일 합동 브리핑에서 “분양가 상한제 관련 부처 간 이견은 없다”며 “지정 대상과 시기는 협의를 거쳐 결정하겠다”고 밝힌 바 있다. 즉 정비사업에 대한 시행 유예가 오히려 국토부로 하여금 상한제 시행 명분에 힘을 실어주는 모양새다.

동 단위로 지정 시 상한제 적용 유력 지역은 강남구 삼성동·역삼동, 서초구 방배동 등이 1순위 후보로 꼽힌다. 이곳 외에도 마포구 아현동, 용산구 한남동 등 이른바 강북의 집값 선도 지역들도 상한제 후보 1순위 지역으로 거론되고 있다. 김 장관은 이와 관련 동 단위 지정에 대해 “ 동별 지정이 ‘몇 개 동만 하겠다’가 아니라, 시장 안정을 저해하는 동은 숫자와 관계없이 적극적으로 지정해 나갈 계획”이라고 설명했다.





◇ 결국 공급 감소, 집값 상승 압력 = 이 같은 정부 방침에 대해 시장에서는 결국 상한제 시행으로 사업이 위축 되면서 공급 감소로 연결될 가능성이 크다고 보고 있다. 김치호 한국투자증권 연구원은 “6개월의 유예기간 부여로 임박한 재건축·재개발의 분양 숨통은 트였으나 집값 안정과 분양가상한제 시행에 대한 정부의 의지는 재확인됐다”며 “공급 위축을 방지하기 위한 ‘핀셋’ 규제를 하더라도 당분간 재건축 공급 위축은 불가피할 것”이라고 내다봤다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 “일시적으로는 분양가 규제를 받을 재건축 단지들의 사업성이 떨어지면서 가격이 하락할 순 있다”면서도 “하지만 공급이 제한적인 주요 입지에 위치한 곳은 결국 상승으로 이어질 것”이라고 말했다. 아울러 신축 선호도도 계속될 것으로 보고 있다. 한 전문가는 “결국 상한제 시행은 공급 부족으로 연결 되면서 새 아파트 가치를 계속 높일 것 같다”고 말했다.

◇ 핀셋규제 데이터 확보? = 한편 국토부는 핀셋규제 원칙을 밝혔으나 명확한 기준은 제시하지 못했다. 국토부가 정책 결정에 반영하는 주요 데이터는 현재 한국감정원에서 보유하고 있다. 하지만 아직 한국감정원은 동별 지수화 작업을 완료하지 않은 것으로 알려졌다. 현재 시·군·구별 주간 아파트 가격 동향을 분석해 제공 중인데 동 단위는 지수화 되지 않은 것이다. 전문가들은 동 단위 데이터를 구축하면서 2~3개월 가량 소요될 것으로 보고 있다.

이렇다 보니 일각에서는 정부가 특정 지역을 표적으로 정한 뒤 데이터를 여기 맞춰 추출하는 ‘오더 메이드’ 가 되지 않을까 우려하고 있다. 부동산업계 한 관계자는 “정부가 공시가 인상과 관련해서도 마포·용산·성동구를 집중 타깃으로 하며 형평성 논란이 발생했는데 이번에도 특정 동 위주로 미리 결정한다면 해당 지역 주민 반발이 예상된다”고 언급했다. /강동효·진동영기자 kdhyo@sedaily.com