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물류 부동산은 올해 투자가 활발한 분야다. 2000년대 초반부터 주목을 받기 시작한 이 분야는 내년 전망 역시 장밋빛이다. 국내 오피스를 포함한 상업 부동산 시장은 고밀도 개발, 투자 자산의 희소성과 이에 따른 치열한 경쟁 등으로 투자 매력도를 점점 잃어가고 있다. 반면 물류 부동산 투자의 성장세는 국내 유통시장의 메커니즘의 변화를 기반으로 더욱 가속화될 것으로 보인다.
최근 1인 가구의 뚜렷한 증가세(연평균성장률 5.6%)와 정보통신기술(ICT)의 발전으로 온라인 시장 거래는 급성장(연평균성장률 25.9%)하고 있다. 특히 온라인 쇼핑 중 모바일 비중(62.8%)이 증가하면서, 신선 식품 거래 등 물류 거래 규모도 큰 폭으로 증가(연평균성장률 29.6%)하는 추세다. 유통 사업은 소비 트렌드의 변화, 수요 증가로 기존 중·소규모에서 대형 업체가 주도하고 있다. 국내외 사례를 살펴보면 대형 유통업체의 매출액은 급격히 성장하고 있어 물류창고의 확장 및 거점화 등 물류시설 관리 효율화를 통해 물류 시스템을 적극 개선·확대하고 있다.
국내 한 대형 유통사는 최근 온라인 매출 증대를 위해 자동화 공정, 새벽·야간배송 강화 등 새로운 유통전략을 추진하고 있다. 이러한 전략으로 유통사는 기존 마트 포맷의 유통 시장의 한계를 극복하기 위해 지속적으로 전국 모든 지점을 온라인 물류센터로 전환한 온·오프라인 통합모델을 추진하고 있다.
이와 함께 전자상거래 및 모바일 시장의 확대, 해외 직구 증가 등 국내 시장 환경도 더욱 급변화하고 있고 이러한 변화 속도는 더욱 가속화될 것으로 전망된다.
국내 물류 산업은 그 수요가 지속적으로 증가함에 따라 국내 물류창고는 기업체 수 및 매출액도 꾸준히 늘었다. 특히 냉장 및 냉동창고업 매출액의 경우 전국 기준에서는 감소를 기록했지만, 수도권은 꾸준히 증가하는 특징을 보이고 있다.
그러나 공급 시장 측면의 한계도 드러나고 있다. 지난해 말 기준 수도권 지역 주요 공급예정(건축 인허가 승인) 물류센터는 총 21개소, 271만㎡ 규모이며, 전국의 물류센터 중 약 50%가 경기 지역에 집중적으로 공급돼 있다. 2012년 이후 전국의 물류센터 증가율(연평균성장률 13.7%) 대비 경기지역 물류센터 공급(연평균성장률19.1%)은 상대적으로 더욱 빠르게 증가하는 것으로 분석된다. 이러한 지역적 편중과 더불어 향후 인허가의 제한은 기존 투자 자산에 대한 가격 인상과 선호도 상승으로 이어질 것으로 보인다. 2014년 실수요 검증제 도입으로 물류개발에 대한 진입 장벽이 낮아져 공급량이 증가했지만, 관련 민원이 급증함에 따라 지방자치단체에서는 신규공급 인허가를 일부 제한하고 있다.
이러한 지역적 편중과 인허가 이슈에도 새로운 물류센터에 대한 수요가 증가하고 있다. 앞으로 보다 심화된 경제둔화(recession)가 예상되는 시점에 오히려 온라인 유통시장의 지속적 성장과 더불어 물류 부동산 투자로 가는 기회의 문이 더 넓게 열릴 것으로 보인다. 경제둔화는 보다 현명한 소비(Smart Consumption)라는 유통 시장의 추진력을 강화할 것이기 때문이다.