서울의 신축 아파트 공급량이 극히 적어 민간택지 분양가상한제가 부작용만 키울 가능성이 높다는 분석이 나왔다. 현재와 같은 수준의 준공(신축) 물량으로는 주변 시세를 떨어뜨리기보다 인근 지역 가격과 동조하는 현상만 심화할 수 있다는 지적이다. 실제로 현장에서는 벌써부터 이 같은 현상이 나타나고 있다. 직방 분석에 의하면 상한제 이후 새 아파트 희소성이 커지면서 올해 서울의 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래된 것으로 조사됐다.



◇ 너무 적은 신축 공급물량 = 한국건설산업연구원이 펴낸 ‘주택시장과 분양가 규제정책’ 보고서에 따르면 지난 2015년부터 지난해까지 서울의 연간 준공 아파트 물량은 기존 아파트의 1.4~2.2%에 불과한 것으로 조사됐다. 지난해 서울 노원·강북·성북 등 3개 구는 기존 아파트 물량과 비교하면 0%일 정도로 신축 아파트 공급이 없었다. 중랑구(0.1%), 강동구(0.3%), 도봉구(0.3%), 영등포구(0.3%), 양천구(0.5%) 등도 해당 자치구 내 아파트 총량의 1%에도 못 미치는 수준만 공급된 것으로 집계됐다.


이러다 보니 민간택지 분양가상한제의 시장 안정 효과는 기대하기 어렵다는 분석이다. 정부는 분양가상한제를 통해 신축 아파트 가격을 낮추면 인근 지역 가격에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 하지만 현재 공급되는 물량으로는 정책이 제대로 작동하기 어렵다는 게 연구원의 분석이다.

허윤경 연구위원은 “100개의 상품이 있는 시장에서 1~2개의 낮은 가격의 상품이 공급되면 기존 상품 가격을 떨어뜨리기보다는 저가 상품의 가격이 오르게 될 가능성이 높다”며 “서울 아파트 재고물량 대비 준공 물량은 1~2%에 불과해 정책 효과를 보기 어렵다”고 설명했다. 오히려 가격 규제로 인해 임대차 시장 불안 등 부작용만 높일 수 있다는 평가다. 허 위원은 “서울 민간택지 대다수는 재개발·재건축 사업장인데 분양가 상한제로 인해 조합원 간 의견 수렴이 어려워 사업이 표류할 가능성이 높다”고 말했다.

◇ 서울 새 아파트, 노후 가격 추월 = 사실 이 같은 부작용은 이미 현장에서 나타나고 있다. 로또 청약 열기와 높아지는 새 아파트 희소성이 하나의 예이다. 직방 조사에 따르면 올해 서울의 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 올해 서울에서 3.3㎡당 신규 아파트 대비 노후 아파트의 매매 거래가격은 0.92배로 집계됐다. 마용성(마포구, 용산구, 성동구)은 0.89배로 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래가 이루어졌다.

아울러 초과 수요 양산도 우려된다. 청약통장 보유자 수가 매년 150만 명씩 증가하고 있는 상황에서 시세보다 저렴한 신축 아파트가 나오는 만큼 초과 수요가 발생할 가능성이 높다는 지적이다. 허 위원은 “분양가 상한제는 시장 참여자의 희생을 대가로 ‘로또 청약’ 당첨자에게 이익을 보장하는 결과로 이어진다”며 “정부가 보완책으로 전매제한 조치 등을 내놓았지만 경제적으로는 사회적 손실이 크다고 봐야 한다”고 덧붙였다. /강동효기자 kdhyo@sedaily.com