리츠에 대해서는 “중장기적 관점에서 4~5%대의 배당수익률을 줄 수 있는 매력적인 상품”이라면서도 “주식처럼 단기 시세차익 확보차원에서 접근하는 것은 위험이 있다”고 지적했다. 대형 마트와 같은 리테일 부동산에 대해서는 “수도권 요지에 위치한 매장은 매출이 유지될 수 있지만 지방의 중소도시에 위치한 마트는 인구감소, 온라인 쇼핑 등의 영향으로 부진할 것”이라고 말했다. 다음은 일문일답.
유명한 에비슨영 리서치센터장이 12일 서울 중구 에비슨영 사무실에서 본지와 인터뷰를 갖고 있다.
△내년 서울 오피스 시장의 공실률 전망은.
: 현재 8%선인데 내년 말에는 8%~8.6% 정도로 현재와 비슷하거나 소폭 상승할 수 있다. 공급이 증가하는 것이 원인이다. 올해 서울의 신규 오피스 공급은 16만 6,000평 정도였는데 내년에는 37만 평으로 두 배 이상 증가한다. 그러나 2021년부터는 공급량이 급격하게 줄어들 전망이다. 2021년 8만 9,000평으로 줄고 그 이후에는 더욱 줄어든다. 강남 GBC도 준공 시점이 2024년에서 2026년으로 밀렸다.
△ 권역별 전망은.
: 여의도가 가장 공급이 많다. 내년 하반기에 파크원이 준공하고, 여의도 우체국 재건축과 국민은행 통합사옥 준공도 내년에 예정돼 있다. 여의도에서만 내년 15만7,000평이 신규로 공급된다. 비중으로 따지면 내년 전체 서울 공급의 42%가 여의도에 집중된다. 여의도는 공실률이 13~15%까지 올라갈 것이다. 현재 여의도 공실률은 6%까지 내려가 2013년 이후 가장 낮은 수준을 보이고 있다. 전경련 회관이나 IFC의 공실이 많이 해소됐기 때문이다. 특히 여의도는 전체 오피스 시장 규모가 작아 신규 공급에 따른 파급효과가 큰 편이다.
△여의도 시장의 투자 수익률이 지속적으로 약세를 띨 것으로 전망되나.
- 여의도에는 80~90년대 지어진 노후 오피스가 많다 보니 임대료 상승률이 상대적으로 낮다. 신축 오피스가 공급되면 상대적으로 임대료 수준이 올라간다. 또 요즘에는 강남에서는 대형 임차인들이 도심으로 옮기는 사례가 나온다. 여의도 역시 임대료를 보고 타 권역에서 이전해올 수 있는 수요가 있다. 생각보다는 우려할 수준은 아니다.
또 하나 고려할 점은 일부 여의도 오피스의 경우, 용도를 바꿔 재건축하거나 리모델링하면서 공급이 줄어들 여지가 있다. 예컨대 NH투자증권 빌딩 등도 현재 오피스가 주거용으로 용도를 바꿔 개발하는 방안이 추진되고 있다. 기존의 낡은 오피스들도 리모델링을 통해 용도가 전용되면 오피스 공급이 줄어드는 요인이 된다.
△강남권은 공실률이 여전히 매우 낮다. 향후 전망은.
-강남은 현재 공실률이 4.5%로 2013년 2분기 이후 가장 낮은 수준이다. 다른 권역대비해서 월등하게 낮다. 신규 오피스 공급할 수 있는 땅이 없기 때문이다. 게다가 IT기업이나 공유오피스 등이 강남에 출점하고 있어 수요도 탄탄하다. 르네상스호텔 재건축을 통한 대규모 공급이 2021년 예정돼 있기는 하지만 그 외에는 중소형 빌딩을 제외하고는 추가 공급이 제한적이어서 강남 시장은 지속적으로 좋을 것으로 예상된다.
△도심 오피스 시장 전망은 어떠한가.
- 도심은 최근 신규 공급이 집중되면서 현재 공실률이 11.6% 선까지 올랐다. 내년 상반기에 남대문 5지구에서 SG타워와 서대문에서 게이트타워가 준공되면서 내년 연말에서도 현재와 비슷한 수준의 공실률을 유지할 것으로 보인다. 이후에는 도심도 신규 공급이 없다
△오피스 매매 시장 전망은 어떠한가
- 내년까지 활황세가 유지될 것으로 보인다. 올해 거래 규모가 11월말까지 11조 1,160억원이었다. 지난해 서울기준으로 12조원이었는데 현재 진행중인 거래가 연내 마무리 되면 전체적으로 역대 최대 규모 달성할 것 같다. 내년에도 매각이 진행되거나 예상 매물 감안하면 9.6조~12.6조원선이 될 것이다. 2018~2020년 3년간 매년 12조원 대의 시장이 형성된 셈이다.
△거래가 활발해 가격이 올라가면 투자 수익률은 떨어지지 않을까.
-현재 오피스 담보대출 금리가 2.8~2.9% 선이다. 현재 대출금리가 역대 가장 낮은 수준이다. 오피스 임대료 상승률이 더뎠음에도 불구하고 담보대출 금리가 낮았기 때문에 수익률이 유지됐다.
내년에도 올해와 비슷한 수준에서 담보대출 금리가 형성될 것 같다. 오피스 가격이 오르니까 수익률은 소폭 하락할 수는 있다. 그러나 주식채권 등 다른 자산의 수익성을 감안했을 때는 상대적으로 오피스 시장 수익률이 양호할 것이다. 현재 투자(배당) 수익률은 오피스 기준 5% 중반대다. 물론 내년에는 공실률이 오를 수 있지만 내후년에는 떨어질 가능성이 높다. 특히 ‘렌트 프리’가 감소하고 있어 실질 임대료가 감소하고 있는 점도
△이제 개인투자자들에게도 상업용 부동산에 투자하는 리츠가 인기다. 투자에 유의할 점은 없을까.
- 개인 투자자들은 연 4%대 수익률만 나와도 상대적으로 괜찮은 투자수단이라고 볼 수 있다. 따라서 리츠 인기는 계속될 것이다. 리츠는 주식 매각 차익으로 겨냥해 투자하기 보다는 장기적으로 배당수익을 추구하는 상품이라는 점을 명심해야 한다. 가격이 급등할 때 추종 매매를 하면 배당수익률이 크게 떨어질 수 있다.
/이혜진기자 hasim@sedaily.com 사진=성형주 기자