정밀안전진단은 재건축에 앞서 반드시 거쳐야 될 절차다. 예비안전진단, 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단(공공기관) 등의 순서로 진행된다. 재건축 안전진단은 100점 만점을 기준으로 점수에 따라 A~E등급으로 나눈다. 1차 정밀안전진단에서 E등급(30점 이하)을 받으면 곧바로 재건축이 가능하지만, D등급(31~55점)이면 공공기관의 안전진단 적정성 검토를 한 번 더 거쳐야 한다. 공공기관의 2차 안전진단까지 통과하면 재건축 사업을 할 수 있다. 3단계를 모두 거쳐야 비로써 재건축 사업을 추진할 수 있다.
물론 재건축초과 이익환수제, 분양가상한제 적용 등 넘어야 할 산은 적지 않다. 정밀안전진단 관문을 넘어도 실제 착공 및 분양까지는 오랜 시간이 필요하다. 10년, 일부 단지는 20년도 걸린다. 이런 현실에도 불구하고 일단 안전진단 통과는 호재로 작용하고 있다. 강북 재건축 대장주로 안전진단 관문을 모두 넘은 마포구 성산시영은 최근 첫 ‘10억 클럽’에 가입하기도 했다.
전문가들은 재건축 투자의 경우 긴 호흡을 주문한다. 일희일비해서는 실패할 수 있다는 것. 한 전문가는 “재건축은 장기보유할 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다”며 “워낙 변수가 많아 단타를 겨냥하면 대다수 실패하는 경우가 많다”고 조언했다.
<10억 클럽 문 연 ‘성산시영’>
마포구 성산시영은 대우·선경·유원 세 건설사가 함께 지은 아파트다. 단일 전용면적 평형(대우 50㎡, 선경 51㎡, 유원 59㎡)으로 이뤄져 있다. 3,700가구 규모로 강북 재건축 최대어 중 하나다.
이 단지는 지난 5월 8일 2차 안전진단 적정성 검토를 통과하면서 재건축 추진이 최종 확정됐다. 성산시영은 1차 안전진단에서 조건부 등급인 D등급을 받아 약 4개월 간 건설기술연구원에서 2차 안전진단 격인 적정성 검토를 진행해 왔다. 이번에 적정성 검토까지 통과하면서 재건축을 본격적으로 추진할 수 있게 됐다.
이런 가운데 유원 59.43㎡ 9층 매물이 지난 5월 20일 10억원에 실거래됐다. 성산시영 단지 중 첫 10억 클럽 가입이다. 지난 4~5월 7억 ~ 8억 원 대에 팔리다가 지난달 말 10억 원짜리 거래가 성사되며 10억 클럽에 이름을 올린 것이다. 주변 중개업소에 따르면 안전진단 최종 통과 후 집주인들이 매물을 거둬 들리고 호가가 오르는 분위기라는 설명이다. 실제로 재건축이 되기 위해서는 여러 단계를 거쳐야 하지만 일단 안전진단을 통과한 만큼 호재로 작용했다는 것이다.
<우리도 통과…기대감 높이는 목동>
현재 목동신시가지 14단지는 모두 안전진단 절차를 밟고 있다. 이 중 1차 관문을 넘어 2차 결과를 기다리는 단지가 6단지다. 6단지는 곧 2차 안전진단 결과를 통보 받는다. 일단 현지에서는 성산시영 통과로 목동이 통과될 수 있다는 분위기가 형성돼 있다. 6단지는 1차 안전진단 결과에서 종합점수로 성산시영(53.87점)보다 낮은 51.22점을 받은 바 있다.
일대 부동산에 따르면 6단지는 물론 대부분 단지들의 호가가 동시에 치솟고 있다. 최근 들어 목동 일대에서 신고가 기록도 하나 둘 나오고 있다. 이유는 6단지가 통과되면 사정이 비슷한 다른 단지도 순차적으로 재건축 사업을 추진할 수 있을 것으로 보고 있기 때문이다. 사실 목동은 대지지분이 넓어 서울에서 몇 안 남은 유망 재건축 투자처다. 실제로 1~14단지는 대부분 최고 15층 이상 중층 또는 20층 고층 단지인데도 대지지분이 공급면적의 80%를 넘는다. 용적률(대지면적 대비 건물의 연면적 비율)도 120% 안팎으로 낮은 편으로 재건축을 통해 용적률을 300%까지 올리면 사업성은 높아진다. 문제는 6단지가 2차 진단에서 탈락하는 경우다. 이럴 경우 목동 전체 재건축 붐도 수그러 들 것으로 보인다.
목동 신시가지 아파트 전경
<안전진단 탈락 단지는 눈물>
안전진단에서 탈락한 단지도 많다. 1차는 통과했지만 2차에서 떨어진 불광미성도 그 중 하나다. 불광 미성은 1989년 준공된 32년 차 아파트로 총 10개 동 1,340가구 규모다. 이 단지는 앞선 1차 정밀안전진단에서 54.82점으로 ‘D등급’ 판정을 받았지만 2차에서 최종적으로 떨어졌다. 추진위는 이번 결과와 관련해 입주민 총회를 열고 향후 방안을 모색할 예정이다. 추진위는 일단 내년 정밀안전진단을 다시 추진한다는 목표를 세워 일정을 진행한다는 방침이다. 구로구 오류동 동부그린아파트는 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받았으나 공공기관이 수행한 2차 정밀안전진단에서 최종 탈락했다. 재건축은 말 그대로 장기간 사업이다. 현재 추진하는 단지는 재건축 초과이익 환수제는 물론 분양가 상한제 적용도 받는다. /양지윤기자 yang@sedaily.com