“한 달 새 전세가가 수억원 오른 게 말이 됩니까. 울며 겨자 먹기로 보증부 월세로 계약했습니다”

“노원구도 전용 84㎡ 매매 실거래가 10억 원이 됐습니다. ‘영끌’ 안 한 게 죄가 됐습니다”

부동산 카페에는 요즘 정부 집값 대책을 성토하는 글이 가득하다. 풍선효과에 서울 외곽도 아파트값이 껑충 뛰면서 이제는 ‘하급지역’이 사라졌다는 평가마저 나온다. 전세가는 말 그대로 폭등이다. 마포구의 대장주로 불리는 마포래미안푸르지오 2단지 59㎡(전용면적)의 전세 실거래가는 2018년 하반기 5억원 대였으나 최근에는 7억원에 거래됐다. 이러한 사례와 관련 통계를 바탕으로 서울경제가 올 상반기 주택시장을 분석한 결과 ‘풍선효과’와 ‘전세불안’으로 요약할 수 있었다.

임미화 전주대 교수는 “현재의 부동산 대란을 100% 정책 실패로 돌릴 수는 없다. 하지만 22차례의 대책이 오히려 시장을 왜곡시킨 것은 엄연한 사실”이라며 “전방위적으로 부동산 정책 전환을 검토할 때가 됐다”고 강조했다.

<‘두더지잡기’, 끝은 수도권 전역 규제>

한국감정원에 따르면 올 상반기 경기와 인천의 아파트 매매가격은 각각 6.18%, 6.33% 뛰었다. 인천·경기는 지난해 상반기까지만 해도 -1.78%, -0.35%를 기록하며 오히려 감소하고 있던 지역이다. 서울의 규제가 더 강화되자 인근 지역으로 풍선효과 수요가 몰렸기 때문이다.


지역별로 보면 전국에서 아파트값이 큰 폭으로 오른 지역은 수원 팔달구(18.34%)였다. 팔달구뿐만 아니라 △권선구(16.97%) △영통구(14.75%) △장안구(11.06%) 수원 전역이 모두 10위권 안에 이름을 올렸다. 용인 수지구(12.05%)와 기흥구(10.50%) 또한 각각 6위, 10위를 기록했다.

이들 지역은 12·16 대책에 의해 서울 강남 4구(서초·강남·송파·강동구) 및 마용성(마포·용산·성동구) 등 고가 아파트로 몰렸던 자금들이 비규제지역 등을 찾아 퍼지면서 풍선효과를 누렸던 지역들이라는 공통점을 갖고 있다. 이들 지역의 급격한 상승에 국토부는 지난 2월 추가 대책을 내놓아 수원 전역과 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 묶었다.

2·20 대책 이후에도 군포·오산·평택 등 수도권 곳곳으로 풍선효과는 퍼져나갔고 수원·용인 등도 저평가 단지들을 중심으로 상승세를 이어갔다. 심지어 충북 청주까지도 방사광 가속기 호재를 안고 1%대 급등을 보이기도 했다. 이에 국토부는 6·17 대책을 통해 김포·파주 등 접경지역과 자연보전권역을 제외한 수도권 대부분을 조정대상지역으로 묶고 수원 전역, 용인 수지·기흥구를 투기과열지구로 격상시켰다. 하지만 연이은 ‘두더지잡기’ 식 대책에도 집값은 잡히지 않았다. 이번 6·17 대책에도 규제에서 빗겨난 김포, 파주는 바로 급등세를 보였고, 갈 길 잃은 자금이 다시 서울로 몰리는 모습 또한 포착되고 있다.


<급등한 전셋값에 세입자들 ‘덜덜’>

풍선효과로 수도권 주요 지역들 집값이 급등한 가운데 전셋값도 덩달아 뛰었다. 올 상반기 경기·인천 전세가는 매매가 상승에 힘입어 3.03%, 3.78% 상승했다. 지난해 상반기까지만 해도 경기·인천의 전셋값은 각각 -2.37%, -1.60%의 변동률을 보였다. 서울 또한 12·16 대책 이후 매매가가 주춤하면서 전세시장도 비교적 조용했지만 최근 들어 급등세를 보이고 있다.

올 상반기 전셋값이 가장 급등한 지역은 수원 영통구(9.86%)였다. 광교신도시, 망포지구 등의 신축 아파트값이 급격히 올랐을 뿐만 아니라 전세 매물이 품귀 현상을 보이면서 전셋값이 상승했다. 수도권에서는 용인 기흥구(9.17%)와 수지(6.95%)가 뒤를 이었다. 하남시 또한 3기 신도시 등 청약 수요와 서울지하철 5호선 연장 등 개발 호재에 힘입어 6.82% 상승, 상위권을 기록했다.

여기에 6·17 대책 시행에 따라 직접 입주하는 집주인들이 늘어날 것으로 전망되면서 전셋값은 계속해서 불안정을 보일 전망이다. 국토부가 이번 대책을 통해 주택담보대출을 받은 경우 해당 주택에 6개월 이내에 입주하도록 강제했기 때문이다. 임대차 3법 추진 또한 전셋값에는 불안 요소다.

엎친 데 덮친 격으로 입주물량도 감소세다. 부동산114 기준 서울 입주물량은 올해 4만 2,456가구를 기록한 이후 2021년, 2022년에는 2만 2,977가구, 1만 3,419가구로 급감한다. 경기권은 이미 입주물량 감소세가 시작됐다. 올해 경기권 입주 물량은 11만 9,000여 가구 규모로 지난해(14만여 가구) 대비 15.1% 감소한다. 지난 2018년(16만 8,000여가구)에 이어 계속해서 감소하고 있다./권혁준기자 awlkwon@sedaily.com