벨기에 오피스빌딩을 기초자산으로 하는 제이알글로벌리츠가 국내 상장기업 최초로 공모주 청약에 ‘소액투자자 우선할당제’를 도입했다. 고수익 리츠 투자기회를 소액투자자에게도 제공한다는 취지에서다. 8%의 안정적인 장기수익을 기대할 수 있다고 하지만 해외 자산을 대상으로 한 장기 투자상품인 만큼 청약 전에 꼼꼼한 검토 등은 필요하다는 의견도 나온다.

15일 관련 업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 일반투자자 대상 공모물량의 절반인 2,400만주(1,200억원)를 100만원 이하 소액투자자에게 우선 배정하기로 했다.

공모주는 일반적으로 청약경쟁률과 청약증거금에 비례해 투자자에게 배정한다. SK바이오팜 청약에서는 사상 최고 금액이 몰리면서 1억원을 넣으면 12주를 받는 데 그쳤다. 돈이 돈을 버는 식이어서 소액투자자들은 주식 확보가 쉽지 않았다.

8월 초 상장하는 제이알리츠는 이런 문제에 주목, 소액투자자에게 공모주를 우선 배정했다. 5만~100만원을 투자하는 개인이 청약액만큼 물량을 받는다. 주관사 한도에 따라 5만원을 넣으면 공모가(5,000원) 기준 10주가 배정되고 △10만원 20주 △100만원 200주 받는 식이다. 나머지 절반은 기존대로 경쟁 배정한다. 제이알리츠는 “일반투자자의 투자 접근성을 높이는 의미 있는 시도가 될 것”이라고 말했다. 리츠 주관부처인 국토교통부가 공모주청약제도 개선 차원에서 소액공모제를 주관사에 먼저 제안한 것으로 알려졌다.


업계에서는 제이알리츠의 새로운 시도를 두고 소액으로 장기 배당수익을 올린다는 리츠의 취지를 잘 살렸다는 평가가 나온다.

물론 규모가 크고 상징성이 있어서인지 제알글로벌리츠를 두고 다소 우려의 시선이 업계에는 있다. 통화스와프 기간 등 3가지 포인트인데, 메리츠투자증권은 조목조목 반박했다.

먼저 통화스와프 부분. 제이알리츠의 기초자산은 해외 부동산이다. 안정적인 배당수익을 내려면 통화스와프(환헤지)가 필요하다. 제이알리츠는 3년의 통화스와프를 맺었다. 리츠 투자기간(7년)보다 스와프 기간이 짧다. 메리츠증권 관계자는 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 안정되면 더 좋은 조건에 통화스와프를 체결할 수 있을 것이라고 판단해 기간을 3년으로 정한 것”이라고 설명했다.

추가 리모델링의 필요성을 지적하는 시각도 있다. 파이낸스타워는 벨기에 브뤼셀을 대표하는 건물이지만 5년 만에 주인을 찾은데다 벨기에 정부가 2034년까지 임대차 계약을 맺고 사용하고 있어 장기간 건물에 대한 투자가 적어 상당액의 리모델링 비용이 소요될 수 있다는 이유에서다. 이에 대해 메리츠증권은 제이알리츠가 관련 자금(350억원)을 예비비로 잡고 있고 2008년 4,000억원을 들여 대대적인 리모델링을 진행해 추가 비용은 적다고 해명했다. 주관사 측은 “실사 결과 10년간 10억원 내외의 적은 금액만 예측된다”고 밝혔다.

수익의 근원인 임대료 산정지표와 관련도 지적하는 대목. 제이알리츠는 임대료를 벨기에 통계청에서 발표하는 건강지수에 따라 매년 조정한다. 연 8% 배당 목표는 건강지수가 1.5%인 경우다. 2004~2019년 15년 평균(1.84%)을 기준으로 산정됐다. 하지만 2019년 말 건강지수가 0.67%로 예상치의 절반 수준이다. 코로나19의 영향으로 지수가 악화하면 배당 수익률도 예상과 다를 수 있다. 주관사인 메리츠증권은 “2000년 닷컴버블, 2008년 서브프라임 모기지 사태 등 경제위기가 발생한 시점에도 건강지수가 지속적으로 높은 수준을 보여 코로나19로 인한 영향력은 상당히 낮을 것으로 예상된다”고 말했다./강도원기자 theone@sedaily.com