임대차 3법의 핵심인 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회를 통과했다. 계약갱신요구권과 전·월세 상한제 도입이 골자다. 정부는 31일 임시 국무회의를 열어 개정안을 곧바로 공포해 시행하기로 했다. 이에 따라 임대차 시장이 한 번도 경험하지 못한 상황이 펼쳐지게 됐다. 한 예로 임차인이 동의하지 않으면 갱신 시 전세를 월세로 전환하지 못한다. 주요 내용을 문답으로 알아본다.

-임차인은 언제까지 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?

:임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 청구해야 한다. 단 올해 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구해야 한다. 계약 만료가 올해 12월10일 이후인 임대인과 임차인의 경우 갱신요구권 행사기간을 유의해야 한다.

-임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나?

:갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 2년을 보장한다.


-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?

:그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다. 내용증명 등을 해야 한다. 예로 임차인 A씨와 임대인 B씨가 2017년9월~2019년9월 최초의 전세계약을 맺고 묵시적으로 2019년9월~2021년9월로 갱신된 경우에도 A씨는 B씨에게 계약갱신요구권 행사가 가능하다.”

-법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신 요구할 수 있나?


:가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여하지만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. 계약만료가 올해 12월10일 이후인 경우에는 2개월 이상이 남아있어야 한다.”

-법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺어도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지

:불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 먼저 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.

- 세입자가 계약갱신청구권 행사했는데 집주인이 전세->월세 전환을 요구하는 경우는

:개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세->월세 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다. 전세 5억원이라면 보증금 3억원 월세 67만원 혹은 보증금 2억원 월세 100만원 이내로 전환 가능하다.

-임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?

: 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주해야 한다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다.


-임대료 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

:임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다. /강동효기자 kdhyo@sedaily.com