정부가 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 함에 따라 시장의 관심이 쏠리고 있다. 정부는 입법예고 등을 거쳐 오는 10월부터 시행한다는 계획이다.

현재 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 정부는 2016년 11월 이 공식을 만들었다. 그 전에는 ‘기준금리의 4배’였다. 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다.

<월세 얼마나 낮아지나>

그렇다면 월세는 얼마나 낮아질까. 예를 들어 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 경우를 생각해보자. 전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만 6,000여원이 월세다. 정부가 전월세전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 41만6,000여원이 된다. 월세가 25만원이 더 내려가게 되는 셈이다. 정부는 이를 감안해 볼 때 집주인들이 전세를 월세로 바꾸게 하는 요인이 약해질 수밖에 없다.


정부에 따르면 전월세전환율은 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 적용되지 않는다. 법에서 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때만 적용하도록 규정했기 때문이다. 월세를 전세로 바꿀 때는 ‘시장 전환율’을 참고해 집주인과 세입자 간 협의해 정해야 한다. 시장 전환율이란 시장에서 통용되는 전환율로, 한국감정원이 ‘전월세전환율’이라는 똑같은 이름으로 매달 발표하고 있다.

<월세 전환 줄겠지만 또 다른 부작용 우려>

처벌 규정이 따로 없어 ‘권고’ 수준에 그칠 것이란 시장의 일부 우려에 대해서도 ‘강제성이 있다’고 설명했다. 정부 관계자는 “전환율 이상으로 월세를 받는 경우 해당 계약 자체가 무효가 되는 것”이라며 “만약 전환율 이상 금액으로 계약을 체결했더라도 세입자는 전환율에 따른 월세 이상을 낼 필요가 없다. 이미 냈다면 이후 월세를 적게 내는 식으로 대응하면 된다”고 했다. 그렇게 해도 해결되지 않는 경우는 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 민사소송을 진행하는 방법도 있다. 정부는 이와 함께 적용 범위에 대한 혼란을 최소화하기 위해 적용 대상은 10월 제도 시행 이후 체결된 계약부터로 하고, 소급 적용은 하지 않기로 했다.


다만 시장에서는 그럼에도 불구하고 이번 조치로 전월세 매물이 크게 줄어 전세난을 가중시킬 수 있다고 우려하고 있다. 전월세상한제에 따라 전셋값 인상 폭 제한을 받게 된 집주인들이 월세 전환까지 어려워질 경우 세입자를 내보내고 직접 들어가 살거나 빈 집으로 두는 경우가 늘어나면 시장에 매물 자체가 줄어든다는 것이다. 한 전문가는 “규제에 따른 부작용을 땜질 처방하는 식으로 계속 이어가다 보니 시장의 불안만 키우는 꼴”이라고 지적했다./진동영기자 jin@sedaily.com