상업용 부동산 시장에서 세계 최대의 전자상거래(e-commerce) 업체 ‘아마존’의 영향력이 갈수록 커지고 있습니다. 지난 몇 년 간 이커머스가 빠르게 성장하면서 물류센터는 상업용 부동산 투자 시장에서 가장 인기 있는 자산이었습니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 이커머스 시장의 성장 속도가 더 가팔라지고 있습니다. 물류센터에 대한 관심도 갈수록 뜨거워지고 있고요. 아마존은 물류센터 투자 시장에서 가장 인기 있는 임차인이죠. 또 코로나19 이후 기업들이 재택근무를 확대하면서 앞으로 오피스 수요가 감소할 것이라는 전망이 나오고 있는데 아마존은 오히려 오피스를 늘리겠다고 밝혔습니다. 아마존은 미국에서 월마트 다음으로 많은 인력을 고용하고 있는 회사이기도 한데요. 앞으로 오피스 투자 시장에서도 아마존의 영향력이 더욱 커질 것으로 전망됩니다. 아울러 이커머스 성장, 코로나19로 인한 사회적 거리 두기로 위기에 처한 오프라인 리테일 매장을 아마존과 같은 이커머스 업체가 사용하는 물류센터로 전환하려는 움직임도 나타나고 있습니다. 상업용 부동산 투자 시장의 주요 투자처인 오피스·리테일·물류센터 투자에서 아마존을 빼고 얘기하기가 점점 어려워지고 있습니다.




우선 아마존의 성장세가 계속되면서 오피스 시장에서 영향력이 갈수록 커지고 있습니다. 월스트리트저널(WSJ)은 지난 18일(현지시간) 아마존이 향후 2년 안에 뉴욕·피닉스·샌디에이고·덴버·디트로이트·댈라스 등 미국 6개 도시에서 사무실 공간을 90만 평방피트(약 8만 3,600제곱미터) 확장하고 3,500개의 일자리를 만들 계획이라고 보도했습니다. 이를 위해 아마존은 최근 뉴욕 맨해튼에 있는 옛 로드앤드테일러 백화점 건물을 10억달러 이상을 주고 위워크로부터 사들이기도 했습니다. 아마존은 향후 오피스 시장에서 가장 영향력이 큰 임차인 중 한 곳이 될 가능성이 큽니다. 실제 아마존은 이미 부동산 투자자들이 투자한 건물에 많이 들어가 있습니다. 한 예로 뉴욕을 기반으로 하는 리츠인 SL그린은 최근 맨해튼 허드슨야드에 위치한 오피스 빌딩을 매각하기로 했는데 아마존이 주요 임차인 입니다.

아마존은 코로나19 이후 큰 흐름으로 자리 잡고 있는 원격 근무를 거부하는 곳이기도 하죠. 오피스 투자자 입장에서는 반가운 소식입니다. 아마존 인력개발 담당인 아딘 윌리엄스 부사장은 WSJ와의 인터뷰에서 “원격 근무를 통해 일시적으로 이전처럼 일을 할 수는 있겠지만 결코 자발적인 것은 아니다”며 “우리는 언젠가 다시 사무실로 돌아갈 것을 기대하고 있다”고 말했습니다. WSJ는 아마존의 이 같은 계획이 오피스 근무의 가치에 대한 경영진의 생각을 보여주는 것이라고 전했습니다. 실제 코로나19 이후 재택근무가 확대되면서 많은 기업들이 신규 인력 양성과 협업에 어려움을 겪고 있습니다. 글로벌 부동산 투자 시장의 큰 손 브룩필드자산운용의 최고경영자(CEO)인 브루스 플랫은 최근 로이터통신과의 인터뷰에서 “기업 문화와 생산성은 한 공간을 공유하는 것에 큰 영향을 받는다. 기업들이 오피스로 다시 돌아오지 않을 것이라고 보는 것은 터무니없는 생각”이라며 “그렇게 말하는 사람들은 기업 문화가 어떻게 만들어지는지 모르는 것”이라고 말하기도 했습니다. 존 그레이 블랙스톤 사장도 최근 2·4분기 실적발표 콘퍼런스콜에서 “현재 기업들이 원격 근무를 하고 있기 때문에 향후 2년 동안은 어려운 시기가 될 것으로 예상한다”면서도 “원격 근무로 기업을 운영하는 것은 매우 어렵기 때문에 시간이 지남에 따라 제자리를 찾을 것”이라고 말했습니다.




최근 어려움을 겪고 있는 오프라인 리테일 매장을 아마존 물류센터로 전환하려는 시도도 나타나고 있습니다. 미국 최대 쇼핑몰 소유주이자 상장 리츠인 사이먼프로퍼티는 문을 닫는 일부 백화점 점포를 아마존 물류센터로 활용하는 방안을 논의 중입니다. 검토 중인 점포는 지난 5월 법원에 파산보호를 신청한 백화점 체인 JC페니와 지난 2018년 파산보호 신청을 한 시어스 백화점입니다. JC페니는 올여름 154개 점포의 문을 닫겠다고 밝혔으며, 시어스는 지난해 11월 96개 점포 폐쇄 계획을 발표한 바 있습니다. WSJ에 따르면 사이먼프로퍼티는 JC페니 백화점 63곳, 시어스 백화점 11곳을 각각 소유하고 있으며, 이 중 일부를 물류센터로 전환하는 방안을 논의 중이라고 합니다. 아마존이 백화점 부지를 노리는 이유는 최근 배송 시간 단축을 위해 도심 물류센터에 대한 관심이 높아지고 있기 때문입니다. 백화점이 대부분 도심 중심부에 자리 잡고 있어 도심 물류센터로 활용하기에 알맞다고 판단한 것이죠. 여기에 코로나19 이후 오프라인 매장의 몰락이 가속화되면서 아마존과 사이먼프로퍼티의 이해관계가 맞아떨어진 것으로 보입니다. 미국 리츠협회(NAREIT)에 따르면 올해 들어 리테일 섹터의 수익률은 모든 섹터 중에서 가장 큰 폭으로 하락했습니다.


반면 이커머스 성장으로 물류센터에 대한 수요는 계속 늘어나고 있습니다. 시장조사업체 이마케터(eMarketer)에 따르면 전 세계 이머커스 시장 규모는 지난해 3조 5,350억달러 규모에서 오는 2023년 6조 5,420억달러 규모로 성장할 것으로 예상됩니다. 같은 기간 리테일 시장에서 이커머스가 차지하는 비중도 14.1%에서 22.0%로 늘어날 전망입니다. 이에 미국 뉴욕을 기반으로 하는 리츠인 보네이도는 최근 2·4분기 실적 발표 콘퍼런스콜에서 맨해튼 중심부에 위치한 리테일 자산을 물류센터 시설로 전환하는 것을 검토 중이라고 밝히기도 했죠. 이를 감안하면 앞으로 오프라인 매장들을 물류센터로 전환하는 사례가 이어질 것으로 예상됩니다.



전 세계적으로 아마존이 사용하는 물류센터에 투자하는 사례도 계속해서 나오고 있습니다. 국내외 큰 손들은 그간 아마존과 함께 전 세계 물류센터에 투자해 왔습니다. 하나대체투자운용은 지난 2016년 국내 증권사들과 손잡고 폴란드에 위치한 아마존 물류센터에 투자했으며, 이지스자산운용은 지난해 프랑스 파리, 영국 브리스톨, 스페인 바르셀로나에 위치한 아마존 물류센터 3곳에 투자하는 부동산공모펀드를 조성하기도 했습니다. 또 최근에는 KB증권과 LB자산운용은 최근 영국 에든버러에 위치한 아마존 물류센터를 인수하고, SK D&D는 일본 아마존 물류센터를 담은 리츠를 상장하기 위해 준비하고 있습니다. 당분간 이 같은 사례는 계속 이어질 것으로 예상됩니다.

/고병기기자 staytomorrow@sedaily.com