신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 급변하고 있는 상업용 부동산 투자 시장에 적응하기 위한 투자자들의 발걸음이 빨라지고 있는 가운데 일본에서는 위기에 처한 오피스 리츠와 리테일 리츠가 합병으로 위기 탈출을 모색하고 있습니다. 주인공은 자산운용규모 4위인 ‘재팬 리테일 펀드(JRF·Japan Retail Fund Investment Corporation)와 26위인 ’MCUBS 미드시티‘ 입니다. 둘 다 미쓰비시상사와 UBS가 출자한 리츠이기도 합니다. JRF가 MCUBS 미드시티를 흡수 합병하는 형태로 합병 후에는 자산운용규모 기준으로 일본 최대 리츠가 됩니다. 합병일은 내년 3월 1일입니다. 양사의 합병은 코로나19 사태가 확산되기 시작한 후 일본 리츠 시장에서 나온 첫 인수합병(M&A) 사례 입니다.



이번에 합병을 추진하는 JRF는 일본 리테일 리츠의 대장주 입니다. JRF는 2002년 3월에 일본 주식시장에 상장되었는데, 리테일 리츠 중에서는 첫 번째 상장 리츠 입니다. JRF는 상장 후 꾸준한 성장세를 보였는데요. 상장 당시 4개에 불과했던 자산은 현재 101개로 늘어났고, 공실률은 1%가 채 되지 않습니다. 포트폴리오를 살펴보면 전체 101개 자산 중 절반인 55개가 도쿄, 35개가 오사카를 중심으로 하는 간사이 지역, 나머지 지역이 11개로 인구가 꾸준히 증가하고 있는 지역에 분포되어 있습니다. 또 MCUBS 미드시티는 2006년 8월 오사카 지역 오피스에 주로 투자하는 리츠로 상장했습니다. 최근 들어서는 투자 지역을 오사카에 국한하지 않고 도쿄, 나고야까지 확대하면서 분산투자하는 한편 새로운 투자 기회를 모색하고 있습니다. 총 26개의 자산을 보유하고 있으며, 도쿄 지역에 16개, 오사카에 7개, 기타 지역에 3개를 보유하고 있습니다. 공실률은 1.5% 수준입니다.


JRF와 MCUBS 미드시티가 합병을 결정한 이유는 코로나19로 주력 투자처인 오피스와 리테일이 직격탄을 맞고 있기 때문입니다. 오피스는 재택근무 확대로 수요가 줄어들고 있으며, 리테일은 사회적 거리두기에 따른 외출 자제와 전자상거래의 고속 성장으로 위기를 맞고 있습니다. JRF는 지난 28일 다음 회계연도(2020년 9월 1일~2021년 2월 28일) 영업이익과 당기순이익 전망치를 각각 4.4%, 5.0% 하향 조정하기도 했습니다. JRF의 주가도 올 들어 40% 가까이 하락했습니다. MCUBS 미드시티도 상황이 비슷합니다. MCUBS 미드시티의 최근 회계연도(2020년 1월 1일~6월 30일) 영업이익과 당기순이익은 전년 동기 대비 각각 24.2%, 26.8% 감소했습니다. 주가도 35% 정도 떨어졌고요.


이처럼 JRF와 MCUBS 미드시티는 코로나19로 인해 큰 타격을 입으면서 오피스나 리테일 등 한 분야에 특화된 리츠로는 생존이 어렵다고 판단한 것으로 보입니다. 이에 복합 리츠로 전환해 새로운 성장 동력을 발굴하려는 전략입니다. 니혼게이자이신문에 따르면 JRF의 자산운용규모는 8,888억엔으로 상장 리츠 중 4번째로 크고, MCUBS 미드시티의 자산운용규모는 2,827억엔으로 상장 리츠 중 26위 입니다. JRF가 MCUBS 미드시티의 합병 후 자산 규모는 1조 1,915억엔으로 현재 1위인 니폰빌딩펀드(NBF)의 1조 1,675억엔을 넘어 최대 규모가 됩니다. 합병을 통한 대형화로 투자 자금 확보와 자산 규모 확대도 보다 수월해질 것으로 보입니다.


참고로 JRF와 MCUBS 미드시티의 스폰서인 미쓰비시상사와 UBS는 산업재 리츠인 ’인더스트리얼 & 인프라스트럭처 펀드(Industrial & Infrastructure Fund)‘도 운용하고 있습니다.

사실 M&A를 통한 덩치 키우기는 코로나19 이전부터 전 세계 리츠 시장의 트렌드 중 하나였습니다. 세계 최대 시장인 미국에서는 단독임대주택에 투자하는 인비테이션홈즈가 2017년 상장 후 비슷한 사업을 영위하는 ’스타우드 웨이포인트‘와 합병하면서 초대형 임대주택 리츠로 거듭나기도 했습니다. 싱가포르에서도 리츠 M&A가 활발합니다. 지난해 싱가포르 리츠 시장의 M&A 규모는 169억달러로 역대 최고치를 기록했습니다. 직전 최고치인 2014년의 3배에 달할 정도입니다. 몇 가지 사례를 살펴보면 캐피탈랜드가 아센다스-싱브리지를 인수하면서 캐피탈랜드의 호텔 리츠인 애스콧 레지던스 트러스트와 아센다스 호스피탈리티 트러스트가 합병해 초대형 호텔 리츠가 탄생했습니다. 또 최근에는 ESR 리츠가 사바나 리츠 인수를 추진하고 있죠. 양사가 합병하면 싱가포르에서 다섯번째로 큰 산업용 리츠가 됩니다.

▶관련 기사 : [글로벌 부동산 톡톡]싱가포르 리츠 M&A 불 붙인 ‘워버그 핑크스’(https://n.news.naver.com/article/011/0003771439)



일본의 경우 지난해 리츠 시장에서 처음으로 적대적 M&A가 있었습니다. 일본의 ’스타아시아리츠‘가 주주가치 제고를 위해 ’사쿠라 소고리츠‘의 AMC를 ’스타아시아‘로 교체하고 경영진도 갈아치운 겁니다.

이처럼 최근 글로벌 리츠 시장에서 M&A가 활발하게 일어나는 이유는 대형화를 통해 건전성과 신뢰도를 높이고 포트폴리오를 다각화할 수 있는 장점이 있기 때문입니다. 여기에 코로나19 이후 오피스, 리테일 등 한 분야에 특화된 리츠들이 큰 타격을 입으면서 M&A를 통해 포트폴리오를 다각화하려는 움직임도 일어나고 있습니다. 코로나19 이후 글로벌 리츠 시장의 M&A가 더 활발해질 것으로 예상됩니다.

/고병기기자 staytomorrow@sedaily.com