# A 씨는 경기도 조정지역 내 아파트 두 채를 가진 2주택자다. A 씨는 내년 12월에 준공하는 경기도 아파트에 입주하고 싶어 이달 중 분양권을 살 예정이다. 대신 입주 전에 기존 집은 모두 처분할 계획이다. 입주 시점에는 보유하는 다른 아파트 없이 분양권으로 들어가게 되는 집만 새로 취득하게 되는 셈이다. 이때 A씨가 내야 하는 취득세는 얼마일까. 정답은 12%다. 1주택자로 보이지만 이번 개정된 지방세법에 따라 A씨의 경우 3주택자가 되기 때문이다.


‘7·10 대책’ 등으로 취득세와 관련한 부동산 수요자들의 셈법이 복잡해졌다. 취득세율이 주택 수에 따라 중과세 되는데다, 주택 수를 산정할 때 분양권·입주권도 주택 수에 포함되도록 했기 때문이다. 특히 분양권·입주권을 주택 수로 산정하는 시점에 대한 판단이 어긋날 경우 수 천만 원에서 수억 원대의 취득세가 중과될 수 있어 주의해야 한다.


서울시와 세무업계에 따르면 개정된 지방세법 시행일(8월 12일) 이후 취득한 분양권·입주권은 주택 수에 포함된다. 주의할 것이 있다. 이때 주택 수는 해당 분양권으로 취득하는 아파트의 등기가 이뤄지는 시점이 아니라 말 그대로 분양권을 사거나 계약하는 시점에 확정이 된다. 서울시 관계자는 “분양 아파트의 등기 시점이 아닌 분양권 취득 시점에 이미 취득자의 주택 수가 확정되고, 분양권으로 얻게 되는 주택의 취득세도 고정돼 버리는 것”이라고 설명했다.

사례를 예로 들어보자. A 씨의 사례에서 A씨가 3주택자로 간주 돼 분양권으로 입주하는 아파트의 취득세율이 12% 인 것은 이 때문이다. 비록 입주전에 2주택을 팔더라도 A씨는 분양권 취득 시점에 3주택자가 됐다. A씨의 주택 수와 분양권으로 입주하는 아파트의 취득세율은 분양권을 취득한 시점인 2020년 9월 이미 확정됐기 때문에 실제 입주 시점인 2021년 12월에 무주택인 점은 취득세 산정에 영향을 주지 않는다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “기존 주택과 분양권을 입주 이후까지 모두 보유할 것이라면 상관없지만, 기존 주택을 처분할 생각이라면 분양권 취득 시점을 고려해야 한다”며 “기존 주택을 모두 처분한 후 분양권을 취득해야 추후 입주시점에 취득세가 중과되지 않는다”고 설명했다.

다만 분양권을 먼저 취득한 이후, 추가로 주택을 사는 경우에는 곧장 2주택자가 되지 않고 일시적 2주택자가 될 수 있다. 통상 기존 주택을 3년, 조정지역 내에서는 1년 내에 처분할 경우 1주택에 해당하는 취득세율이 적용된다. 다만 이때 기존 주택이 분양권일 경우 새로운 주택을 취득한 시점으로부터 1년~3년이 아니라 분양권 아파트가 준공된 시점으로부터 기간을 산정한다. 조정 지역의 경우 준공 이후 1년 내에 분양받은 아파트를 매도하면 일시적 2주택자가 된다
/김흥록기자 rok@sedaily.com

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