당정이 부동산 공시가격 현실화율을 시세의 90%까지 올리겠다고 밝히자 전문가들이 우려의 목소리를 내고 있다. 정부 로드맵에 따르면 유형에 상관없이 5~15년간 매년 1~4%포인트씩 올려 공시가격을 시세의 90%로 맞춘다는 것이다. 한마디로 집값이 떨어져도 공시가격은 계속 오르는 구조다. 한 전문가는 “공시가가 시세를 추월하게 되면 그에 따른 조세저항은 매우 클 것”이라며 “과거 정부가 공시가 현실화율을 높이는 데 신중했던 이유가 여기에 있다”고 말했다.

감정평가업계에 따르면 정부가 고려하고 있는 로드맵은 부동산 침체기에도 공시가격을 계속 올리는 시스템이다. 즉 시장 침체기에 적용할 대안이 없다.

우선 감정평가업계는 지난 2000년대 사례를 근거로 의문을 제기하고 있다. 참여정부는 당시 부동산 가격이 급등하자 공시가격을 시세에 근접하게 상향시킨다는 방침을 밝힌 바 있다. 한 예로 참여정부 시절 공시지가는 계속 두자릿수의 높은 상승률을 기록했다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기가 침체하자 2009년에는 표준지 공시지가가 10년 만에 처음으로 1% 넘게 하락했다. 공시지가는 당시에도 시세의 60~70%에 못 미친 상황이었다.


하지만 땅값 시세가 떨어지자 공시지가도 덩달아 낮춘 것이다. 한 감정평가사는 “공시지가 현실화는 1990년대부터 정권마다 밝혀왔던 해묵은 과제”라며 “부동산 침체기에는 이 같은 정책 목표를 추진하기 어려워 현재까지도 공시지가 현실화율이 65.5%에 그치고 있는 것”이라고 지적했다. 다른 관계자는 “아울러 공시가격이 세금 외에 건강보험료 등 각종 준조세 기준으로 활용된다는 점도 역대 정부가 현실화율 상향에 적극적이지 않았던 이유”라고 말했다.

이런 가운데 정부는 국토연구원 방안을 근거로 조만간 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 발표할 예정이다. 이 로드맵에도 업계에서 우려하는 이 같은 문제점에 대한 보완 방안은 담기지 않을 것으로 보인다. 국토연구원 방안대로 추진한다면 공시가격 90%를 맞추기 위해 짧게는 8년에서 길게는 15년간 매년 최소 1% 이상은 공시가격을 올려야 한다. 부동산 주기를 보면 10년 기간에 호황기와 침체기가 나타날 수 있는데 침체기에도 공시가격은 오른다는 의미가 된다. 결과적으로 주택 시세가 떨어지는데 공시가격은 덜 떨어지거나 오히려 오르는 경우가 나타날 수 있게 된 것이다.

감정평가업계의 한 고위 관계자는 “올해 아파트 공시가격이 급등하면서 이의신청만 2만건을 넘었다”며 “공시가 현실화율 목표에 맞추자고 집값이 떨어졌는데 공시가를 높게 적용하면 후폭풍이 엄청날 것으로 우려된다”고 언급했다. 정부는 이와 관련해 시세 변동폭을 먼저 반영한 뒤 현실화 제고 폭을 고려하는 방식이어서 문제가 없다는 입장이다. 국토교통부 관계자는 “시세가 떨어질 때 공시가가 오른다고 해도 시세와 공시가가 역전될 가능성은 전혀 없다”며 “공시가 현실화와 관련해서는 시세를 제대로 반영해야 한다는 게 중론”이라고 언급했다.
/강동효기자 kdhyo@sedaily.com