서울 전세시장 불안이 매매시장으로까지 옮겨붙는 양상에 대해 정부와 여당이 ‘최악의 타이밍’에 임대차 3법을 서둘러 강행한 결과물이라는 분석이 나오고 있다. 서울의 전입 가구가 예년보다 급격하게 증가하는 가운데 정부와 여당이 새 임대차법을 무리하게 강행하면서 수요를 도저히 감당하지 못한 상황에 도달했다는 것이다. 주택수요 동향을 전혀 고려하지 않은 ‘얼치기 정책’이 사상 최악의 전세대란을 일으켰고 이후 주택매매시장까지 불안하게 했다는 지적이다.

◇가구 수 폭증했는데 신축 준공은 찔끔=15일 서울시에 따르면 서울시 총인구는 지난 2010년 1,057만5,447명을 변곡점으로 감소하는 추세다. 올해는 3·4분기 기준 995만3,009명까지 줄었다.

이와 달리 서울의 가구 수는 2010년 이후 횡보세를 보이다 2017년부터 뚜렷한 증가추세를 보였다. 2017년과 2018년에는 각각 3만243가구, 4만3,786가구 늘었고 지난해에는 6만3,737가구까지 증가했다. 올해는 증가 폭이 더 두드러졌다. 3·4분기까지만 7만8,228가구가 늘었다. 이는 2010년 이후 최대 수준이며 3개 분기 만에 지난해 신규 전입 가구 수(6만3,737가구)를 넘어선 것이다. 연간 기준으로는 9만~10만가구까지 늘어날 것으로 전망된다. 올해 서울 전입 가구 수는 2018년(4만3,786가구)의 두 배가량 증가할 것으로 예상된다.


가구 수가 늘면 주택수요도 자연스레 증가하게 된다. 하지만 서울의 신규 준공 주택 수는 2018년 이후에도 매년 7만가구 수준이다. 올해는 9월까지 총 6만5,508가구를 준공했는데 지난해 같은 기간보다 8,744가구 늘어나는 데 그쳤다. 올해 신규 전입 가구 수와 비교하면 1만2,000가구 이상 부족한 것이다. 신규 준공 물량 중 멸실량을 고려하면 실제 순공급량은 이보다 더 적었을 것이라는 게 주택건설 업계의 평가다.

◇임대차법으로 가구 분화까지 가속화=정부와 여당은 올 7월 말 임대차법 개정안이 통과되자마자 유예기간 없이 전월세상한제와 계약갱신청구권을 곧바로 시행했다. 시장 시세 수준의 임대료를 받지 못한 일부 가구는 재임차 대신 세대 분할 등을 통해 직계가 거주하는 방법을 택했다. 김현미 국토교통부 장관은 전세난이 임대차법의 여파가 아니라고 주장한다. 김 장관은 이달 9일 국회에서 “계약갱신청구권을 행사하면 전세공급도 줄지만, 수요도 동시에 줄게 된다”며 “현재 전세의 어려움은 임대차 3법 때문이라고 말하기 어렵다”고 언급했다.

서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “주택수요는 급증하고 주택공급이 위축되는 가운데 새 임대차법이 시행돼 임대물량이 급격히 감소하고, 가격이 급등하는 현상이 벌어지게 된 것”이라고 지적했다. 시행 과정도 앞뒤가 뒤바뀌어 혼란이 커졌다는 비판도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “전월세 신고제를 통해 임대차 시장의 구조를 파악한 후 상한제와 계약갱신청구권을 시행하는 게 순서가 맞았다”며 “시행 방식도 지금과 같이 전격적인 도입 대신 시장 충격을 최소화하는 주택 유형부터 적용한 후 점차 확대하는 방식으로 했어야 옳았다”고 지적했다.

◇정부 ‘임대공급 방안 찾아라’ 발등의 불=주택수요 동향조차 고려하지 않은 채 실행한 임대차 3법이 전세 품귀 등 대란 수준으로 확산된 후에야 정부는 공급확대 카드를 들여다보는 분위기다. 정부는 추가 전세대책으로 단기 공공임대주택 공급량을 수만가구 수준으로 늘리는 방안을 검토하는 것으로 전해졌다. 발표 시기는 오는 18일 부동산시장점검 관계장관회의로 알려졌다. 골간은 대세대·다가구 주택을 중심으로 수도권의 주택을 정부가 매입하거나 임대해 전세로 다시 내놓는 기존 주택 매입·전세임대 주택이다. 다만 기존 매입임대도 선호도가 낮아 공실률이 상대적으로 높다는 점, 예산 등의 문제로 단기간에 좋은 입지의 주택을 다수 확보하기 어렵다는 점 등 실효성에 대한 우려가 나오고 있다. 정부도 이런 우려에 따라 당초 전세대책 발표 시점으로 예상됐던 이달 11일, 발표 대신 추가 논의를 진행하기도 했다.

/강동효기자 kdhyo@sedaily.com