김현미 국토교통부 장관이 11·19 전세대책을 발표하면서 “최근 전세 문제는 거시경제 요건, 가구 분화, 매매시장 안정조치 등 구조적 요인이 복합적으로 작용한 결과”라면서 “2022년까지 11만4,000가구의 주택을 전세형 물량으로 추가 공급하고, 이 중 7만가구를 수도권에 집중하겠다”고 언급했다. 김 장관은 최근의 전세난이 임대차 3법의 결과물이라는 세간의 평가를 부인하고 있다. 저금리와 가구 분화 등을 주요 원인으로 판단한 탓에 해법도 1~2인 가구를 위한 공급에 집중됐다. 아파트 등 전세 수요가 높은 주택에 대한 공급은 이번 대책에 포함되지 않았는데 전문가들은 시장 수요를 고려하지 않은 방안이어서 전세시장을 안정화하기는 어려울 것으로 평가하고 있다.

◇수요 반영 못 하고 원룸 등 1인 가구 공급 확대=11·19 전세대책의 핵심은 전세형 공공임대를 2년간 11만4,000가구까지 더 늘리고 기존 공공주택에 대한 입주 시기도 단축하겠다는 것이다. 우선 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 보유한 공공임대 주택 공실 3만9,100가구를 시장에 공급할 계획이다. 이 주택은 복합적 이유로 현재 비워져 있다. 공공임대주택의 입주자 소득요건은 도시근로자 월평균 소득의 50~100% 수준인데 서울 등 선호지역은 소득요건이 엄격해 입주자를 찾지 못한 경우가 많다. 또 경기도 평택 등 일부 지역은 주변 시세보다 저렴하지 않은데 질적인 수준이 수요자를 만족시키지 못해 비워져 있다. 정부는 다음 달 전세형 임대주택과 관련해 소득·자산 기준을 배제하고 모집해 입주자를 모두 채우겠다는 계획이다. 입주자 지원이 몰리는 지역은 소득 수준에 따라 입주자를 우선 선정할 예정이다.



신축매입 약정으로는 기존보다 4만4,000가구를 늘릴 계획이다. 서울에서 2만가구, 수도권에서 3만3,000가구를 공급한다. 매입약정 주택은 임대료의 최대 80%를 보증금으로 전환 가능한 전세형 주택이며 장기적으로는 중형 주택(전용 60~80㎡) 공급을 늘릴 예정이다. 공공전세주택 등 신규 제도도 도입한다. 공공전세주택은 건설사와 매입약정을 체결해 일부 물량을 공공임대로 내놓는 방식이다. 앞으로 2년간 약 1만8,000가구를 이 같은 방식으로 공급할 예정이다. 그밖에 호텔·오피스·상가 등 도심 비주택도 개조해 주거시설로 공급할 계획이다. 리모델링 건축허가 동의요건을 기존 100%에서 80%로 낮추고, 상가 등을 30가구 미만의 주택으로 리모델링할 경우에도 주차장 증설 등을 면제해주기로 했다.

◇시장 원하는 카드 없어… 전세 심리 안정화 어려워=이 같은 공공임대 물량은 대부분 다세대·연립 등이다. 서울 내 아파트로 공급하는 물량은 영구·공공임대 공실 등 총 3,500가구에 불과하다. 신축 전세형 주택과 호텔·상가 등 리모델링 물량은 대부분 원룸 형태로 개조될 수밖에 없다. 결국 1~2인 가구 수요밖에 만족시키지 못하는 것이다. 이 같은 상황에서 내년 수도권 내 재건축·재개발 사업으로 3만8,000가구의 이주 수요가 발생한다. 대규모 가구가 신규 주택이 건립되기 전까지 전월세 주택을 찾아야 하는데 이들은 민간 아파트에 거주했던 만큼 공공임대 주택으로 수요가 옮겨가기 어려운 상황이다.

전문가들은 이번 대책과 관련해 시장이 필요한 카드를 내놓지 않아 수급 불균형을 해소하기 어렵다고 평가한다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “수치적으로 보면 많다고 느낄 수 있지만 실제 시장이 필요로 하는 지역에 맞춤형 공급이 이뤄지는지 보면 의문이 든다”며 “현재 전세 문제가 가장 심각한 주택 유형은 아파트인데 이번 대책에 아파트 공급은 내놓지 않아 효과가 크지 않을 것”이라고 평가했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 역시 “공공임대 공실이 서울에서는 많지 않고 수도권 외곽지역이 다수라고 추정되는데 이런 물량이 나온다고 시장이 안정되겠냐”며 “궁여지책으로 내놓은 대책인데 실효성은 떨어진다”고 지적했다.

매입임대 사업을 책임질 LH 등 공공기관의 부채도 문제가 될 것으로 보인다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울에 1만채를 매입하면 LH가 조 단위의 비용을 감당해야 할 수도 있다”며 “매입임대 등이 해결방안이 되기 어렵다”고 지적했다.
/강동효·진동영·양지윤기자 kdhyo@sedaily.com