2022년까지 수도권에 7만1,400가구 규모의 공공임대주택을 공급하겠다는 정부 구상에도 불구하고 기존 물량의 용도 전환분을 제외하면 실제로 시장에 새롭게 공급되는 물량은 2만6,200가구 수준에 그칠 것이라는 민간 연구기관의 분석이 나왔다. 이는 올해 월간 평균 서울 주택 신규 전월세 거래량의 1.3배 수준인데다 실수요자들의 선호도도 높지 않은 공급 위주여서 정책 성과가 크지 않을 것이란 우려가 나온다.

한국건설산업연구원은 26일 발간한 ‘11·19 전세대책의 평가와 과제’ 보고서를 통해 이같이 분석했다. 정부는 전세난 해소를 위해 내놓은 11·19 대책을 통해 2022년까지 단기 대책으로 수도권 7만1,400가구를 비롯해 전국에 총 11만4,000가구를 공급할 계획이라고 밝혔다.

연구원은 수도권 7만1,400가구 중 기존 공공임대주택 중 공실을 활용하는 물량 1만5,700가구와 5·6대책, 8·4대책 등을 통해 이미 발표됐던 물량 중 전세로 전환한 물량 2만9,500가구를 제외하면 순수한 신규 공급량은 2만6,200가구에 그친다고 분석했다. 연구원은 “단기에 이끌어낸 신규 공급 수치로 보면 결코 적은 수준이라 할 수는 없지만, 총량적으로 분석해보면 2020년 월간 평균 서울 주택 신규 전·월세 거래량의 1.3배 수준에 불과해 물량이 주는 시장 파급력을 지켜볼 필요가 있다”고 밝혔다.



정부가 공공임대의 품질 관리에 집중하겠다고는 했지만, 아파트에 집중된 전세 수요를 흡수할 수 있을지 불투명하다는 진단도 내놨다. 비주택 공실을 리모델링하는 사업의 경우 사업자의 매입·리모델링 지출이 상당하지만 회수 근거가 부족하고, 주차장 이슈로 인해 세입자 자격을 차량 미소유자로 제한하는 등 입주자 모집에 대한 리스크를 사업자가 떠안아야 한다는 점에서 사업자 유인 또한 부족하다고 지적했다.

연구원은 이번 전세대책에도 불구하고 전세난은 2022년까지 이어질 가능성이 높다고 예상했다. 전세 공급의 핵심 역할을 맡아 온 신축 아파트 입주 물량이 내년에는 예년의 절반 수준으로 감소하고 2022년에는 10년래 최저 수준인 1만7,000가구 수준으로 줄어들기 때문이다.

여기에 최근 신축 아파트의 입주 초기 전세 거래 비중이 크게 낮아지면서 신축 전세 물량이 감소하고 있다는 점도 불안 요인으로 꼽았다. 서울 송파의 경우 최대 64.1%에 달했던 초기 전세 거래 비중은 최근 분양 단지에서 26.6%까지 감소했다. 실거주자 위주의 청약시장 개편으로 투자 목적의 시장 진입이 줄어들면서 전세시장 공급 기능 또한 함께 축소했기 때문이라고 설명했다.

연구원은 정부의 공공임대주택 공급 중심의 주택 정책이 특정 계층에게만 수혜가 주어져 사회 갈등을 촉발할 우려가 있다고 지적했다. 연구원은 “임대주택 공급과 같은 공간 정책은 수혜 계층의 정책 독점이 장기화될 가능성이 크다”며 “일부 계층에게 주어지는 ‘로또식’ 혜택에 그치면서 사회 갈등으로 번질 가능성도 존재한다”고 우려했다. 그러면서 “전세 대출, 뉴스테이 등 민간 시장을 통해 중산층의 주거 문제를 해결하는 기존 정책 대비 공공의 직접 공급 정책의 효율성과 지속가능성에 대한 검토가 필요하다”고 조언했다.
/진동영기자 jin@sedaily.com