정부와 여당이 서울 주택공급 대책으로 용적률 상향 및 용도지역 변경 등 다양한 카드로 고밀개발을 추진할 것으로 알려지면서 일부 지역·상품이 벌써부터 기대감으로 들뜰고 있다. 대표적인 곳이 준공업지역과 빌라 밀집지역이다. 이런 가운데 서울 고밀 개발이 활발해 질 경우 일산 등 1기 신도시의 경우 역풍을 맞을 수 있다는 전망도 나오고 있다.

한 부동산 전문가는 "실제 공급이 이뤄질려먼 수 많은 시간이 필요하다. 문제는 이 기간 동안 정책 수혜 대상이 되는 부동산 시장이 불안정해질 수 있다는 점"이라며 "한 예로 공공재개발만 놓고 봐도 서울 외곽 빌라 가격마저 급등 시키고 있다"고 지적했다.

◇ 관심 높아지는 준공업지역 = 현재 정부와 여당의 구상을 보면 역세권, 저층 주거지, 준공업지역 일대를 고밀 개발하는 것이 핵심이다. 이를 위해 용적률을 높이는 것 외에 용도변경도 검토하고 있다. 홍익표 더불어민주당 정책위의장은 전날 "주택공급을 획기적으로 늘리기 위해 일부 고밀화 또는 용도변경 방안을 검토하고 있다"고 밝힌 바 있다. 이 경우 1~3종 일반주거지역, 준주거지역 등은 종을 높이고 용적률을 올려 고밀개발될 전망이다. 또 준공업지역은 용도지역을 변경해 주택개발이 이뤄질 가능성이 높다. 이와 더불어 서울내 역세권 반경을 현행 350m에서 500m까지 늘리고 용적률을 최대 700%까지 적용하는 방안도 검토 중이다.

당정의 주택공급 방안이 흘러나오면서 현재 서울 영등포구, 용산구, 성동구, 종로구 등 소규모 공장과 다세대주택 밀집지역이 대체 투자처로 급부상하고 있다.

서울 영등포구 양평동의 한 공인중개업소 관계자는 “정부의 주택공급대책을 통해 롯데제과 공장이 이전할 것이라는 루머가 돌고 있다”며 “해당 부지에는 고층아파트가 들어설 수 있다는 기대감이 작용하면서 인근 빌라에 대한 매매 문의가 최근 증가하고 있다”고 설명했다.

상가와 저층주거지가 혼재한 서울 종로구 익선동 일대도 마찬가지다. 익선동의 한 공인중개업소 관계자는 “지난해 8월 정부가 임대차법 개정을 시행한 이후 빌라 매매가격이 20%정도 올랐는데 최근 분위기를 보면 더 오를 것 같다”며 “역세권 개발 등이 화두로 떠오르면서 빌라를 팔겠다는 사람은 물량을 거둬들이고, 매수 문의는 늘어나고 있다”고 설명했다.

◇ 변두리 상품까지 가격 올리나 = 한국부동산원이 집계한 통계를 보면 서울의 '연립·다세대(빌라)' 매매가격은 지난 10월 이후 상승세를 나타내고 있다. 임대차법 시행 여파가 우선 크다. 하지만 지난해 말부터는 공공재개발 등 정부의 정책 여파가 시장에 적지 않은 영향을 미치고 있다. 빌라 매매가는 지난해 10월 0.15% 상승했는데 11월에는 0.18%, 12월에는 0.19%로 상승폭이 커지는 상황이다.

이런 가운데 고양시 일산 등 1기 신도시는 서울 도심개발의 역풍을 맞을 수 있다는 전망이 나온다. 고양은 최근 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 창릉역 신설 등 교통개발 호재로 서울보다 집값이 크게 올랐다.

하지만 서울 도심 용적률 상향 등 공급대책이 확정되면 구축 아파트가 밀집한 일산 등은 관심도가 크게 떨어질 것이라는 게 대체적 평가다. 일산의 한 공인중개업소 관계자는 “일산은 ‘직주근접’ 측면에서 한계가 있어 서울에 주택공급이 늘어나면 수요가 위축되는 특성이 있다”며 “최근 교통호재로 매매가격이 상승하고 있는데, 서울 주택공급 확대방안이 일산부동산 시장에선 부정적으로 작용할 수 있다”고 언급했다.