“기획부동산 직원이 하도 땅을 사라고 권해서 카드론까지 받아 땅값을 냈습니다. 아내도 용인 땅을 샀습니다. 본전이라도 찾을 수 있다면 좋겠습니다.”

경기도 성남시 금토동 산73번지 지분을 165㎡ 보유한 경기 용인시의 이진구(77) 씨는 서울경제와의 전화 인터뷰에서 이같이 말했다. 이 씨의 가계 순자산은 마이너스이며 연 가계소득은 2,000만~4,000만 원 사이다. 그는 금토동 산73번지 지분 1,195만 원 등 총 4,000만 원어치의 땅을 샀다.

26일 서울경제가 금토동 산73번지 지분 매수자 53명을 대상으로 진행한 인터뷰에서 상당수는 투자금을 회수 못하는 상황을 고통스러워하며 “업체의 허무맹랑한 말만 믿고 투자한 게 화근”이라고 자신을 책망했다. 지분을 사는 데 거액의 대출을 받은 사람들은 “대출금을 갚느라 너무 버거워 허덕일 지경”이라고 하소연했다.

기획부동산에서 직원으로 일한 전북 전주시의 A(59) 씨는 대출금을 갚기 위해 단기 아르바이트도 마다하지 않고 있다. 그는 5개 땅 지분을 총 1억 2,000만 원어치 샀다. A 씨는 “직원 시절 실적 압박에 시달리다 울며 겨자 먹기로 산 땅이 많다”며 “보험사에서 아파트를 담보로 1억 2,000만 원을 대출 받았다”고 밝혔다. A 씨는 “낮에는 김장 아르바이트를 하고 저녁에는 작은 술집을 운영하고 있다”며 “온몸이 쑤시도록 일하지만 빚을 다 갚으려면 까마득하다”고 울먹였다.

7년 동안 기획부동산에서 일한 충남 아산시의 B(59) 씨도 수렁에서 좀처럼 빠져나오지 못하고 있다. B 씨는 “일당 7만 원 받자고 뛰어든 게 화근이 됐다”며 “주부들이라면 누구나 땅 한 평 소유하고 싶은 마음이 있지 않느냐”고 밝혔다. 그는 “실적을 채워야 한다는 부담감과 회사 임원들의 설명에 혹하는 마음이 일하는 내내 떠나지 않았다”며 “그러다 보니 전국적으로 8개 땅의 지분을 구입했다”고 말했다. 그가 투자한 금액은 1억 5,000만 원인데 이 가운데 절반은 대출이다. B 씨는 “연이율 20%가 넘는 카드론도 받았다”며 “남편과 함께 돈벌이가 되는 일이라면 닥치는 대로 하지만 빚을 갚기에는 턱없이 부족하다”고 토로했다.

가족 몰래 지분을 샀다가 가정 파탄으로 이어질 판이어서 속앓이를 하는 사람들도 있었다. 경기 부천시에 사는 C(61) 씨는 “친구 명의로 남편 몰래 지분을 샀다”며 “나 말고도 가족 몰래 산 친구들이 있는데 등기권리증을 숨겨뒀다가 잃어버리기도 했다”고 말했다. 그는 “기획부동산이 재산 없는 사람들이 소액으로 땅을 사서 돈 벌 수 있는 물건이라고 권유해서 샀다”며 “너무 힘들다”고 말했다.

◇순자산 1억 원 이하가 절반…빚 낸 사람도 40%

서울경제가 이들을 대상으로 실시한 설문 조사 결과를 보면 가계 사정이 빠듯한 사람이 대부분이었다. 가계소득이 ‘없다’는 사람은 25%였다. ‘2,000만 원 이하’도 11%였다. 합치면 36%가 가계소득 하위 20%(1,915만 원·2020년 가계 금융 복지 조사)에 해당하는 것이다. 또 가계소득 ‘2,000만~4,000만 원’을 고른 사람도 40%였다. 즉 ‘없음~4,000만 원’ 구간이 76%인 것이다. 이들은 전체 가계의 정중앙(4,652만 원)에 미달한다.

가계 순자산은 ‘1억 원 미만(36%)’이 가장 많았다. ‘마이너스’도 13%였다. 절반이 순자산 1억원 미만인 것이다. 이는 하위 30%(8,884만 원) 내외다. 그렇다고 이들이 20~30대도 아니었다. 순자산 1억 원 미만 26명 중에는 60대(10명)가 가장 많았다. 그 뒤로 50대 6명, 40대 5명, 70대 4명, 80대 1명 순이었다. 빚을 내서 지분을 산 매수자도 40%였다. 이 중 23%는 제2금융권에서 카드론, 보험약관 대출 등을 받았다. 8%는 지인에게 대여했다.

◇‘환불 원해’ 3명 중 2명…42%는 ‘소송하겠다’

매수자 3명 중 2명은 후회하고 있었다. ‘환불을 요청했다’는 36%, ‘환불 요청 계획이 있다’는 28%였다. ‘기타’ 답변 중에도 “환불이 된다면 할 텐데 안 될 것 같다” “판매 직원이 잠적해 요청이 어렵다” 등 환불을 받고 싶으나 포기한 사람들이 있었다. 민형사 소송을 한다는 사람도 42%에 달했다. ‘소송 계획이 없다’는 사람들 중에는 “이길 가능성이 없다고 한다” “혼자서는 버겁다” “할 줄을 모른다” 등 자포자기가 대다수였다.

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “매수자의 소득 수준, 직업 상황에서 소송은 쉽지 않다”며 “소송에는 시간과 비용이 들어가는데 여력이 없기 때문”이라고 했다. 이어 “피해 금액을 감안하면 소송을 하기에도 실익이 적다”며 “기획부동산은 이를 알고 악용했을 것”이라고 말했다.

다만 이미 소송 절차를 밟고 있는 사람들도 없진 않았다. 서울 강서구에 사는 D(50)씨는 “소송을 걸어서 환불 받은 사람이 있다는 얘기를 듣고 기획부동산에 환불을 요구하는 내용 증명을 몇 번 보냈다”고 말했다. 서울 양천구에 사는 이경숙(53)씨는 “상담 직원을 포함해 4명을 경찰에 고소했는데 기소 의견으로 검찰에 송치됐다”며 “상담 직원이 그 사이 외국으로 도피해 기소 중지되면서 민사소송을 추가로 접수했다”고 말했다.

서울경제에 함께 소송할 매수자를 연결해달라는 사람들도 있었다. 이들이 알 수 있는 다른 매수자 정보는 등기부등본의 주소에 불과하기 때문이다. 경기 화성시에 사는 박삼순(63)씨는 “주변에 같이 공유지분을 산 언니들이 많다”며 “누가 고소를 진행한다면 같이 하고 싶으니 연락을 좀 달라”고 말했다.

한 기획부동산 전문가는 “지금처럼 피해자들이 파편화되어서는 소송 진행은 물론이고 여론의 지원을 받기도 어렵다”며 “비상대책위원회 같은 단체를 조직할 필요가 있다”고 조언했다.

■기획부동산, 청계산 산자락 팔며 “무한정 벌 것”

임야 지분을 파는 기획부동산들이 경기도 성남시 금토동 산 73번지 지분을 팔면서 개발 가능성과 기대 수익률 등을 마구잡이로 설명했던 것으로 나타났다. 이미 아파트를 지을 사람이 있다거나 건설사가 학교를 짓는다는 등의 거짓말도 들은 매수자도 있었다. 개발이 불가능한 땅에 대해 그럴 듯한 설명을 하려다 보니 각종 호재와 전망을 되는대로 꾸며낸 것으로 풀이된다.

서울경제가 경기도 성남시 금토동 산73번지 지분 매수자 53명에 대해 진행한 심층 설문과 인터뷰 결과를 보면 매수자들이 기획부동산으로부터 들은 땅 설명에서 공통점이나 일관성을 찾을 수 없었다. 이 땅에 대해 ‘회사가 어떤 용도로 개발될 것이라고 설명했느냐’는 질문에 테크노밸리 31%, 신도시 20%, 아파트단지 11%로 나왔다. 기획부동산 법인 혹은 판매 직원마다 설명이 천차만별이었던 것이다. ‘기타’ 대답도 38%가 있었는데 구체적인 답변을 보면 “이쪽도 좋아질 것”“뭐가 되도 될 것” “어떤 식으로든 개발될 것” “그린벨트가 풀리면 좋아질 것” 등의 모호한 설명이 대부분이었다.

기획부동산 측이 보여준 자료(복수응답)도 매수자마다 크게 달랐다. ‘개발 계획 지도’와 ‘신문기사’가 각각 27%였고 그 다음이 ‘개발 후 그림’(22%)였다. 즉 대개의 기획부동산은 이중 겨우 하나의 자료만 보여주고 구두로 설명을 덧붙였던 것이다. 심지어 아무것도 보여주지 않았다는 답변도 19%에 달했다.

◇매수자 21% ‘10배 이상’ 수익 날 거라 들어

기획부동산이 제시한 기대 수익률도 매수자마다 차이가 컸다. 매수자의 49%는 기대 수익률을 구체적으로 들었다고 답했다. 이중에는 ‘10배 이상’이 21%로 가장 많았다. 업체는 이들에게 ‘기하급수적’ ‘무한정’이라고 했다고 한다. 그 다음 많은 답변은 3배가 11%였고 5배가 8%였다.

나머지 매수자들은 ‘기타’를 골랐는데 구체적인 답변을 보면 “굉장히 대박이 될 거라고만 했다” “앞으로 갖고 있으면 돈이 될 것” “크게 보상이 될 거라고만 했다” “주변 시세에 비해 경쟁력이 있다고 했다” 등으로 기대감을 심어주었다.

나중에 지분을 어떻게 되팔 수 있다고 했는지’에 대해서도 매수자마다 들은 말이 제각각이었다. 복수응답으로 던진 이 질문에 대한 답변은 ‘민간 개발업자의 매입’(45%)가 가장 많았고 ‘LH나 지방자치단체의 수용’(21%)였다.

‘기타’를 고른 나머지 답변을 보면 “건설 회사가 학교를 짓는다고 했다” “아파트 지을 사람들이 있다고 했다” “이미 개발을 확정하고 계약 중인 곳이 있다고 했다” 등 전혀 사실이 아닌 말을 하기도 했다. 이외에도 “땅값 오르면 사갈 사람이 있을 것” “테크노밸리하면 (누군가가) 매입할 것” “큰 기업이 들어오면 땅을 사갈 것”이라는 등 추상적인 기대를 불러 일으키는 설명을 했다.

◇투자 예상 기간 ‘5년 가량’ 34%…‘토지 불패신화 영향‘

매수자들은 투자 예상 기간에 대해서도 다르게 들었다. ‘5년 가량’으로 들었다는 매수자가 34%로 가장 많았다. 단기로는 ‘1년 가량’과 ‘3년 가량’이 각각 13%, 23% 였으며 장기로는 ‘10년 가량’과 ‘10년 이상’이 각각 13%, 8%였다.

매수자들이 이처럼 허술하고 모호한 설명을 듣고도 땅을 매입한 데에는 ‘토지 불패신화’가 영향을 미쳤을 것이란 분석이다. 서울경제가 매수자들에게 ‘지금도 땅 값이 오를 것으로 생각하느냐’고 묻자 41%가 ‘그렇다’고 답했다. 그 이유를 물어보니 “언젠간 오르는게 땅이니까” “땅에 대한 이미지가 좋은 편이라서” “판교 근처이니 오르지 않겠느냐” 등 시간이 지나면 어느 땅이든 오른다는 인식을 내비쳤다.

충북에서 한 중소제조업체를 운영하는 A(58)씨는 “수도권에 유망한 지역이 있다는 말만 듣고 현장을 방문하지도 않고 법인 자금을 덜컥 집어넣었다”며 “‘수도권 땅은 사면 손해 보지 않는다’는 말을 철석같이 믿었던 게 잘못”이라고 말했다. 그는 이어 “직원들에게 부끄러워서 어디에다 하소연도 못한다”며 “소문이 날까 봐서 소송도 진행하지 못하고 대응책이 없는 실정”이라고 말했다.

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “매수자들은 상당히 매우 모호하고 추상적인 이야기에 넘어간 것으로 보인다”며 “전반적으로 부동산에 대해 지식이 매우 낮은 편”이라고 말했다. 이어 “정확한 정보에 접근할만한 수단을 가지고 있거나 부동산 개발에 대한 기본적인 지식만 있더라도 피해갈 수 있었을 것”이라고 말했다.

■기획부동산 실형 판결 보니…"시세 4배에 수백명에 쪼개 팔아"

“가치가 거의 없는 땅을 헐값에 산 다음 관련 지식이 없는 불특정 다수인에게 마치 큰 경제적 가치가 있는 것처럼 속여 비싼 값에 팔았다.”

지난해 6월 4일 광주지방법원 제1형사부(항소부·박현 부장판사)가 우리경매 회장 황 모 씨에게 징역 2년 6개월 실형을 선고하며 밝힌 양형 이유다. 검찰은 황 씨 등 3명을 쓸모 없는 땅 5곳의 지분을 무등록 다단계 판매 방식으로 51명에게 팔아 6억 1,297만 원을 교부·편취한 혐의(사기 및 방문판매법 위반)로 기소했다. 대법원은 지난해 8월 7일 상고를 기각하고 원심을 확정했다. 지난 2018년 말 피해자들이 회사를 경찰에 고소한 지 2년여 만에 나온 결과였다.

우리경매는 서울경제가 심층 설문·인터뷰를 진행한 경기도 성남시 금토동 산73번지 임야 지분의 판매를 주도한 3개 기획부동산 집단 중 한 곳이다. 광주지법 판결문에는 기획부동산이 직원과 고객을 기망하는 수법이 자세히 나온다.

◇어떻게 팔았나

판결문에 따르면 우리경매는 신문 등을 통해 정부가 발표한 개발 예정지 인근에서 개발 가능성이 없거나 희박한 땅을 찾아 저렴하게 매수했다. 그러나 우리경매 측은 “경매 전문가가 권리 분석을 통해 전국 법원에서 경매로 싸게 구입한 땅이 있다”고 거짓말했다.

해당 사건의 땅 4곳은 북한산국립공원·상수원보호구역 등으로 개발 가능성이 전혀 없었다. 그럼에도 시세의 4배에 달하는 가격으로 지분을 팔았다. 법원은 “지가 상승으로 인해 이익금을 취득할 가능성이 전혀 없는 상황”이라고 봤다. 피고인들에 대해서는 “위 땅이 수익성이 있다고 판단한 객관적인 근거도 없다”고 지적했다.

법원은 우리경매가 해당 지분을 수백 명에게 쪼개 판 것도 문제로 봤다. 매수자들에게는 지분을 일괄 처분하거나 분할 등기할 계획이나 방편이 없었기 때문이다. 법원은 “피해자들이 매수자를 구해 현금화하는 것은 사실상 어려울 것으로 보인다”고 밝혔다.

◇어떻게 속였나

피해자들 중에는 직원이 많았다고 한다. 직원들은 땅을 고객에게 팔고 자신들도 직접 샀다. 피해자 직원 대부분은 회사에서 받은 급여보다 더 많은 액수의 땅을 샀다. 심지어 빚을 내 매수 대금을 치른 경우도 있었다. 피해자들은 수사 기관에서 땅의 규제 사항이나 주요 현황에 관해 듣지 못했거나 일부만 알고 있었다고 진술했다. 일부는 ‘토지의 규제 사항 및 현황을 제대로 알았다면 구입하지 않았을 것’이라는 취지로 진술했다. 법원은 “피해자들은 기획부동산 업자를 전문가로 생각할 수밖에 없기 때문에 피고인들 측에서 제공한 정보에 의존할 수밖에 없었다”고 밝혔다.

◇금토동 판매도 재판에…유죄시 파장

우리경매 측은 금토동 산73번지 판매와 관련해서도 이미 형사재판을 받고 있다. 인천지방검찰청 부천지청은 지난해 6월30일 우리경매의 인천 지역 지점장인 부사장 A씨 등 3명을 구속기소하고 황씨를 공범으로 불구속기소했다. 이들은 52명에게 금토동 산73번지 등 땅 94곳의 지분을 판매하고 31억5,000만원을 편취한 혐의(사기)를 받고 있다. 재판에서 유죄가 나올 경우 적지 않은 파장이 예상된다. 94개 땅의 지분 소유자는 2만여명이다.

■靑청원서 폭로한 실체…"구인광고로 직원 모아 피라미드식 판매"

“기획부동산이 서민들의 피 같은 생활자금과 여유자금, 종자돈을 투자하게 해 막대한 손해를 끼치는 일들이 너무나도 주변에 많이 일어나고 있습니다.”

기획부동산들이 지난 3년여간 경기도에서만 해도 한해 1조원 안팎씩 토지 지분 등을 팔며 시장을 교란하는 가운데 단속 강화를 요청하는 국민 청원이 청와대에 제출됐다. 대전에 사는 정성윤(45)씨는 지난 11일 청와대 국민청원 게시판에 "서민들의 피땀 어린 돈으로 호화로운 생활을 누리는 기획부동산들의 만행을 고발한다"는 글을 올렸다. 또한 “기획부동산은 개발 가능성이 희박한 임야를 매입가의 3배에서 20배 정도로 올려서 공유지분으로 분할해 판다”며 “소액투자라는 명목으로 청년층부터 노년까지 남녀노소 가리지 않고, 피라미드조직으로 기획적으로 판매하고 있다”고 밝혔다.

정씨는 대전 소재의 기획부동산 A사의 지사에서 10개월간 직원으로 일했다고 한다. A사는 성남시 금토동 땅을 판 33개 법인 중 한 곳이다.그는 업체에서 본인과 가족들 명의로 8개 땅 1억7,000만원어치의 땅을 산 뒤에야 사기임을 깨달았다고 한다. 정씨는 청원 글에서 기획부동산에 대해 “서민들이 부동산에 무지함을 이용해 부동산 경매컨설팅 회사로 소개한다”며 “적은 자금을 투자해 장래에 몇 배에서 몇십 배의 투자수익을 볼 수 있다고 잘못된 정보를 전달한다”고 비판했다.

정씨는 이같은 기획부동산 토지분양 사기의 예시로 서울경제가 최근 개시한 기획부동산 심층취재 시리즈를 통해 다뤘던 경기도 성남시 금토동 산73번지의 사례를 들었다. 금토동 산73번지는 기획부동산 법인 33곳이 4,800여명에게 총 960억원어치를 판 역대급 사건이다. 기획부동산들은 이 땅을 3.3㎡(1평)당 3만6,600원에 사들인 뒤 개발 가능성이 있는 것처럼 현혹해 평당 약 24만원씩에 팔았다. 이 땅은 청계산 이수봉과 국사봉 사이에 걸쳐 있어 개발 가능성이 전혀 없다는 게 성남시 입장이다.

정씨는 서울경제와의 통화에서 “기획부동산의 사기 행각을 중단시키기 위해 지푸라기라도 잡는 심정으로 글을 올렸다”고 청원 배경을 말했다. 또한 "회사를 다닐 때는 눈도 가려지고 귀도 가려져서 회사가 알려주는 것만 인식했다"며 "그러다 몸이 안 좋아져서 그만뒀는데 관련 서울경제의 기사(2019년12월16일 [단독] 기획부동산, ‘파이시티의 눈물’ 범현대가 땅 수백명에 쪼개 팔았다)를 읽다가 문제를 알게 됐다"고 말했다.

정씨는 기획부동산이 쓰는 ‘다단계 취업 사기’ 수법에 대해 털어놨다. 정씨는 “기획부동산은 직원들에게 지인을 끌어오게 한다”며 “지인을 소개시켜주면 땅을 팔고 또 직원으로 같이 일하자고도 권유한다“고 했다. 이어 "구인사이트에 광고를 내어 직원을 모집하기도 한다"고 말했다.

기획부동산이 직원들의 재산을 앗아가는 방식에 대해서도 설명했다. 정씨는 “직원으로 들어가서 한 두 달 내에 실적을 못 내면 압박을 주어 그만 두게 한다”며 “이 구조에서는 처음엔 직원 본인이 토지 구매를 하고 그 다음에 가족과 친한 지인에게 소개하는 게 대부분”이라고 말했다. 정씨는 “기획부동산이 빼먹을 만큼 빼먹으면 대부분 내쳐진다”고 말했다. 이어 “기획부동산에 가서 환불을 요구하면 회사는 잘못이 없다며 판매한 직원에게 따지라고 떠넘기기식 대응을 한다”고 말했다.

정씨는 청원 글 말미에서 “부동산 시장을 왜곡하고 교란시키는 기획부동산들을 철저히 법으로 제도적으로 단속해 더 이상의 피해자들이 발생하지 않도록 해달라”고 호소했다