서울 강남구 압구정 현대아파트와 양천구 목동 신시가지아파트 등 대단지 아파트에 용적률을 300% 이상 높여주는 대신 전체 면적의 30%를 기부채납하도록 하는 개발 방안이 나왔다. 서울시 산하 서울연구원은 이 같은 청사진을 내놓았는데 서울시가 이를 검토해 추진할지 관심을 끈다. 서울시는 지난 2019년부터 재건축의 공공성을 강화하는 ‘도시 건축 혁신 방안’을 추진하고 있는데 서울연구원의 제안은 이와 부합한다는 평가다.

14일 서울연구원에 따르면 연구원은 최근 ‘서울시 슈퍼블록 주택지 유형별 도시근린 재생모델 개발 방안’ 보고서를 완성했다. 이 연구는 대규모 아파트 단지가 폐쇄적인 형태로 설계돼 주변 지역과 단절을 일으키고 있다며 공공성을 강화한 새로운 재건축 기준이 필요하다는 취지에서 작성됐다. 특히 서울의 재건축 대어인 압구정현대아파트와 목동신시가지아파트를 예시로 구상안을 내놓았다.

보고서는 공동주택 블록 규모를 ‘100X150m’ 수준으로 줄이고, 블록별로 주택, 상가, 공공 기여시설 등을 배치하는 ‘복합이용 계획 수립’을 의무화할 것을 제안했다. 현재 목동신시가지아파트의 블록 면적은 ‘500X500m’, 압구정은 ‘300X600m’에 육박한다. 쪼개진 블록에는 위치에 따라 다양한 기능과 높낮이의 건물이 들어간다. 예를 들어 역 주변이나 백화점 인근 등에 위치한 블록은 간선가로변을 따라 주거와 상업·업무 용도가 가능한 ‘복합용도블록’, 인근 주거지와 가까운 곳에는 ‘공공 기여 시설 블록’을 배치한다. 연구원은 이런 시설을 확보하기 위해 대상지 면적의 30%를 기부채납으로 확보해야 한다고 주장했다. 서울연구원 관계자는 “현재 상한용적률 제한 때문에 필요한 공공부지의 기부채납 확보가 어려워 지구단위계획 수립기준 등 기준 개선이 필요하다“고 언급했다. 연구원은 대신 압구정과 목동 모두 용적률을 330%까지 완화하는 ‘당근책’을 줘야 한다고 평가했다.

개별 단지별 시뮬레이션 결과를 살펴보면 목동신시가지 아파트의 블록은 ‘100X100m’로 설정하고 공유시설블록은 북측 경인지하차도 상부에 조성 예정인 가로공원과 목동역 인근, 복합블록은 중심상업지역 접경부와 오목로 주변에 배치했다. 압구정은 목동보다 소폭 큰 ‘110X110m’로 블록 크기를 설정했다. 지역사회와 공유할 수 있는 커뮤니티 시설을 북측 한강 변 도시고속도로 상부에 제안된 가로공원과 압구정로 주변에 배치해 주변 지역과 공유할 수 있도록 했고 복합용도블록은 압구정로 근처로 설정했다.

이번 연구는 서울시가 지난 2019년 발표한 ‘도시·건축 혁신 방안’의 후속으로 나온 결과물로 평가된다. 서울시는 앞서 도시·건축혁신방안을 통해 정비사업 계획 수립 이전에 공공이 참여해 사업 속도를 높이는 대신 슈퍼 블록을 나누는 등 공공성을 강화하겠다고 밝힌 바 있다. 현재 시범사업이 진행 중이지만 아직 블록 분할의 기준이나 방법 등은 구체화하지 않은 상태다. 일각에서는 서울연구원의 이번 연구방안이 서울시의 정비사업 방향을 반영하고 있는 만큼 시 차원에서 적극 채택할 가능성도 제기되고 있다.

정비업계는 이와 관련 민간 토지에 대해 서울시가 개발방향을 구체화하는 것이 우려스러운 측면이 있다고 보고 있다. 정비업계 관계자는 “재건축 단지의 경우 공공이 가이드라인을 제시하는 것과 관련 사유 재산 침해라는 반발이 나올 수 있다”며 “서울시가 민간사업에 대해 각종 규제를 앞세워 ‘딴지걸기’를 하는 게 아닌지 우려스럽다”고 지적했다.