시장의 우려 속에 2월 19일부터 전월세 금지법이 시행된다. 시장에서는 새 집 전세가 사라지면서 전월세 시장이 요동치고, 현금부자만 청약을 받을 수 있다고 우려하고 있다. 정부는 이에 대해 낙관적인 입장이다.

국토교통부에 따르면 이날부터 입주자 모집신청을 하는 분양가 상한제 주택에 대해서는 의무 거주기간이 부여된다. 세부적으로 보면 분양가상한제를 적용받는 민간 택지에서 분양 가격이 인근 시세의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상~100% 미만인 경우 2년의 거주 의무 기간이 부여된다. 공공 택지라도 민간이 짓는 아파트 역시 인근 시세에 따라 3~5년의 거주 의무 기간이 적용된다. 인근 시세의 80% 미만이면 5년, 80% 이상~100% 미만의 경우 3년이다.

당장 시장에서는 거주의무 시행으로 신축 아파트 입주 시기가 도래해도 전세 물량이 공급되지 않아 전월세난이 가속화될 것으로 우려하고 있다. 또 입주 시기에 전세를 놓고 잔금을 충당하는 방식이 막혀 ‘현금 부자’들에게만 유리한 제도라는 지적도 나온다.

하지만 정부는 낙관적인 입장이다.

국토부는 설명자료를 통해 “실거주자에게 저렴한 주택을 공급한다는 분양가상한제의 제도적 취지를 감안할 때 거주의무 도입이 필요하다”고 말했다. 이어 “거주의무는 19일 이후 입주자 모집 신청분부터 적용되므로 건설기간을 고려하면 실제 입주시기는 2024~2025년경”이라며 “그 시점에는 2·4 대책 등 그간 공급대책 효과가 본격화되고 장기공공임대 재고도 약 240만가구에 달하게 될 것으로 예측되므로 장·단기 전세시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 강조했다.

시장에서는 이 같은 정부의 설명에도 전월세난 심화 가능성을 여전히 우려하고 있다. 정부가 공급하는 공공임대 물량은 민간에서 발생하는 신축 전월세 수요와 차이가 있는데다 전월세 물량 자체가 감소하는 만큼 부작용 가능성이 높다는 우려다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “실거주 의무 기간을 두면 실수요자에게 분양을 한다는 긍정적 측면도 있지만 동시에 많은 부작용이 나타날 수 있다”고 지적했다. 아울러 올해 4월부터는 전월세 신고제가 시범 시행되고, 6월부터는 본격적으로 가동된다.

앞서 정부는 임대차 시장에 대한 전망을 내놨지만 빗나간 바 있다. 임대차법이 시행된 후인 작년 8월이다.

당시 정부 및 여당에서는 "임차인의 주거권을 향상시키고 전월세 시장이 안정화될 것"이라고 발표했다. 하지만 현실은 시장의 우려대로 흘러갔다. 전세 매물이 줄고 전셋값이 급등했다. 급기야 국토교통부도 지난 16일 진행된 올해 업무보고에서 새 임대차법이 전세난의 원인 중 하나라고 공식적으로 밝히기도 했다.

국토부는 16일 청와대에서 열린 ‘2021년 업무보고’에서 “주택 시장의 불안이 지속돼 서민 주거비 부담이 증가했다”며 “그동안 안정세를 유지하던 전셋값이 금리 인하와 가구 수 증가, 임대차 3법 등의 영향으로 지난해 하반기부터 상승했다”고 밝혔다. 국토부의 이런 진단은 지난 4년간의 정책 성과를 평가하는 과정에 들어갔다. 시장서는 전월세 금지법에 대해 정부의 예측이 아닌 시장의 전망이 옳다는 것에 무게가 쏠리고 있다.