주택도시보증공사(HUG)가 “분양가 예측력을 높이겠다”며 지난 2월부터 고분양가 심사 기준을 개편해 시행하고 있지만 실제로는 들쭉날쭉한 분양가가 나타나면서 시장 혼선을 더욱 가중한다는 지적이 나오고 있다.

31일 분양 업계에 따르면 HUG와 분양가 협상을 진행 중인 부산 동래구 온천4구역은 최근 HUG로부터 3.3㎡당 1,628만 원의 분양가를 통보받았다. 이 단지는 2월 22일부터 적용된 HUG의 새로운 고분양가 심사 기준이 적용됐다.

인근 업계와 조합에서는 주변 신축 아파트 시세가 3.3㎡당 3,000만 원을 넘는 상황인 점 등을 감안해 1,900만 원 선 혹은 2,000만 원 선까지도 가능할 것으로 기대했지만 예상보다 크게 낮은 가격이 책정됐다. 2019년 분양한 명륜힐스테이트 2차(3.3㎡당 1,609만 원)와 비슷한 수준으로 지난해 9월 분양한 연제구 거제2구역 레이카운티(3.3㎡당 1,810만 원)보다 더 낮은 가격이다.

조합의 한 관계자는 “도저히 수긍할 수 없는 분양가”라며 “오는 5월 중 재심사를 요구할 것이다. 재심사에서도 만족할 만한 분양가가 산정되지 않으면 후분양도 검토하고 있다”고 반발했다.

반면 대구에서는 반대로 분양가가 ‘역대 최고가’ 수준으로 책정돼 정반대 상황이 펼쳐졌다. 24일 HUG 분양 보증을 받은 대구 수성구 ‘만촌역 힐스테이트’는 3.3㎡당 2,454만 원으로 지방 아파트 단지 사상 역대 최고 수준의 가격을 받아들었다. 국민 평형(전용 84㎡) 일부 타입에서는 발코니 확장비를 포함해 9억 원이 넘는 분양가를 기록하기도 했다.

문제는 두 단지 모두 주변 신축 시세가 3.3㎡당 3,000만 원을 넘을 정도로 많이 오른 곳들이지만 한 단지는 ‘역대 최고가’를, 한 단지는 지난해 지방광역시 분양가 10위권 내에 이름도 못 올릴 수준의 분양가를 받아들게 된 셈이다.

시장의 반응도 정반대다. 대구에서는 조합원들이 ‘만족스럽다’는 반응을 보이는 반면 청약을 기다리던 수요자들은 “분양가가 너무 높다”며 울상을 짓고 있고 부산에서는 조합이 거세게 반발하는 반면 수요자들은 저렴한 분양가에 만족하는 모습이다.

지역마다 다른 분양가 산정 결과에 분양가 협상을 기다리고 있는 다른 정비사업 단지들도 당황스러운 분위기가 엿보인다. 부산의 한 재개발 조합 관계자는 “HUG가 주변 시세와 연동한다고 할 때만 해도 분양가를 현실적으로 책정할 수 있도록 할 줄 알았다”며 “만약 그게 아니라고 해도 예측이 가능해야 사업 계획에 반영을 할 텐데 지금으로서는 어떻게 나올지 예상이 어렵다 보니 그게 문제”라고 말했다.

HUG는 2월 고분양가 심사 기준 개편 계획을 밝히면서 “심사 기준을 원칙적으로 공개해 분양가의 예측 가능성을 높일 것”이라고 밝혔다. 이와 관련해 입지·단지 규모 등을 감안한 비교 사업장 기준을 개선하기도 했다. 하지만 업계에서는 여전히 세부 기준이 명확하지 않고 비교 사업장 선정 기준 등에서 자의적인 판단이 들어갈 수 있다며 불만을 나타내고 있다. 특히 지방의 경우 노후 단지가 많아 가격이 낮은 주변 단지를 토대로 분양가를 산정하면 ‘시세 대비 상한(최대 90%)’에 걸려 분양가가 실제 시세 대비 크게 낮아질 수 있다는 우려가 나온다.

분양가 산정 과정이 오락가락하면 그 피해는 고스란히 소비자들에게 전해진다는 지적이다. 분양가가 너무 높아도 문제이지만 분양가가 지나치게 낮아지면 조합들이 분양을 미루거나 후분양에 나서는 등 공급 문제가 발생할 수 있다는 관측이 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “장기적으로 볼 때는 시장 상황에 맞게 민간에서 분양가 자율화를 이룰 수 있도록 해야 한다”고 지적했다.