지난 16일 당시 국토교통부 장관이었던 변창흠 전 장관이 취임 109일 만에 퇴임했습니다. LH사태가 터지고, 국토부 장관이 세 달만에 교체되고, 또 보궐선거를 통해 새로운 서울 시장이 취임 하는 등 부동산 시장에 여러 변화가 계속해서 생기고 있습니다.

이처럼 시장이 혼란한 속에도 부동산 매매를 준비 중인 분들이 많으실텐데요. 그런 분들을 위해서 집슐랭에서 김인만 김인만부동산연구소 소장에게 무주택자의 부동산 투자 전략에 대해 들어봤습니다.

아래는 김인만 소장의 제언입니다.

△ 무주택자들은 집, 그냥 사세요

저는 집이 꼭 있어야 된다고 보는 사람 중에 하나예요. 제가 부동산 관련 일을 해서가 아니라 대한민국에서 집은 보험이라고 생각하거든요. 집값이 오르고 내리고를 떠나서 우리 가족이 안정적으로 편하게 잘 거주할 수 있는 집이 있으면, 설령 그것이 대출을 통해서 산 집이라고 하더라도 심리적 안정 효과가 있습니다.

또 집은 인플레이션 방어도 합니다. 화폐 가치는 시간이 지나면서 자연스레 떨어집니다. 과거 20년 통계를 보면 연간 인플레이션이 한 3% 정도 됩니다. 10억 원을 5만 원짜리 지폐로 바꿔서 금고에 넣어두면 10년 뒤에 10억원의 액면 가격이 7억 4,000만 원으로 떨어진다는 뜻입니다. 지금 서울 아파트 가격이 많이 오르긴 했습니다. 그런데 인플레이션을 고려해서 냉정하게 따져보면 10억 원 짜리 아파트가 10년이 지나서 13~14억원 정도 올라가는 건 인플레이션 방어를 한 거지 가격이 올라간 게 아니거든요.

그냥 전세 눌러앉아서 ‘나는 영원히 전세 살래’라고 생각하시는 분들은, 그런 분들은 괜찮아요. 연 수입이 몇 억 씩 되는 의사 같은 분들. 또 70세, 많게는 80세까지 고정적인 수입이 있는 분들은 집을 굳이 사지 않아도 됩니다. 그런 분들이 아니라면 내 집 마련을 하나는 해야 됩니다.

△ 무주택자들의 고민, ‘언제 사야 될까?’

미래는 아무도 알 수 없습니다. 그렇기 때문에 과거 사례를 통해서 예측해봐야죠. 2012년도에 집값 바닥이었어요. 그 때 집을 사신 분들은 정말 소위 말하는 ‘강심장’이거나 부동산에 대해서 아무것도 모르는 분들이에요. 그때는 집값이 더 떨어진다는 분위기였거든요. 떨어지는 칼날은 잡는 게 아니에요. 우리가 할 수 있는 것은 칼날이 떨어진 다음에 그걸 보고 들어가는 것이거든요. 그래서 가장 현명하신 분들은 떨어졌다가 반등하는 걸 보고 2014~2015년 정도에 매수하신 분들입니다.

그렇다면 지금 부동산 시장에 진입해도 되느냐? 지금은 사실상 고점을 향해 근접하게 달려가고 있는 상황입니다. 그럼 두 가지 선택지가 있죠. 지금이라도 사거나, 혹은 떨어질 때를 기다리거나.

집값이 떨어질 때까지 기다리실 분들은 준비를 해야 됩니다. 집값이 떨어질 때를 맞춰 적절한 때에 집을 살 수 있을까요. 실제로 집값이 떨어지면 두려움은 상상을 초월하거든요. 그래서 부동산 바닥이었던 2012~2013년도에 우리가 집을 안 샀단 말이에요. 또 저점을 기다리시는 분들은 집값이 완전히 떨어져서 바닥칠 때까지 기다려야 되는데, 그러면 한 5년 이상을 또 기다려야 해요. 그 기간을 버틸 수 있는가에 대해서도 고민해보셔야 합니다.

그래서 저는 ‘어차피 타이밍은 못 잡는다’라고 생각하거든요. 떨어지면 떨어져서 못 사고, 오르면 오른다고 못 삽니다. 10년이 지나도 못 사겠죠. 그럴 바에는 지금이라도 사서 1~2년 정도 가격이 오르다가 또 떨어진다 하더라도 그 집에서 마음 편히 잘 살면 되잖아요. 어차피 10년, 15년 지나고 나면 집값은 다시 또 오를테니까. 그래서 저는 무주택자들에게는 지금이라도 집을 사라고 추천드립니다.

물론 전제 조건이 있습니다. 집값이 떨어질 때까지 5~7년 잘 기다렸다가 타이밍을 잡을 수 있는 자신감과 전략이 있는 분들은 기다렸다가 투자하셔도 됩니다. 또 당장 자금이 부족하시거나 아니면 청약 가점점수가 5~60점 되는 높은 분들은 3기 신도시 기다려 보셔도 됩니다.

그런데 복잡한 것 싫고, 투자에 관심도 없는 분들, 또 타이밍 잡을 자신도 없는 무주택자 분들은 지금 사둬도 괜찮다고 봅니다. 마음 편하게 거주할 수 있는 데다가 10년 정도 장기적으로 보면 우상향할테니까요.

△ 마지막 기회 3기 신도시, 꼭 잡아라

저는 3기 신도시가 마지막 기회라고 생각합니다. 앞으로 4기 신도시는 없을 거라고 예상해요. 우리나라 인구 구조상 아마 짧게는 10년, 길게는 20년이 지나면 본격적인 인구 감소가 시작이 됩니다. 40세에서 69세를 보통 주택구매연령이라고 보고 있습니다. 현재 줄어든 출생자들이 경제활동을 하는 30~40대가 될 때까지는 주택 구매가 계속해서 이뤄질거예요. 그런데 지금 저출생 세대들이 30~40대가 되는 2030년에서 2040년이 되면 어떤 식으로든 우리나라 주택 시장에 인구 감소의 영향이 있을 거예요. 많은 변화가 있기 때문에 추가 신도시를 개발한다는 건 제가 볼 때는 이제 안 맞을 것 같아요. 그렇기 때문에 3기 신도시가 마지막 신도시라고 생각합니다.

그런데 신도시는 일단 한번 만들어지면 집값은 반드시 올라요. 집값이 오르냐면 인구가 유입되기 때문입니다. 인구가 이동을 해요. 신도시가 개발되면 인프라가 좋잖아요. 아파트도 신축이고, 학교도, 도로도 다 새것이죠. 교통망도 잘 연결 돼있고, 편의시설도 충분합니다. 그러면 수요가 몰릴 수밖에 없습니다. 인구가 점점 늘어날테고, 소비도 당연히 따라오겠죠. 계속해서 선순환입니다. 생활수준도 높아지고 아파트 가격도 올라가겠죠. 그래서 대한민국에서 신도시가 실패한 적은 한 번도 없습니다. 신도시 불패 신화죠. 그래서 무주택자들은 3기 신도시 기회를 반드시 잡아야 합니다.

지금 분위기에서는 3기 신도시 청약이 굉장히 치열할 텐데 제가 자꾸 기회가 있다고 말하는 이유는 물론 있습니다. 계획대로라면 2023년부터 3기 신도시 본청약이 시작 될텐데요. 아마 조금 늦어진다면 2024~2025년 쯤에 시작 되겠죠. 그때 되면 부동산 시장 분위기가 안 좋아질 겁니다. 부동산 상승장이 계속될 수 없는데다가 공급물량이 그때쯤 되면 쏟아지거든요. 집값이 떨어질 것 같으면 집을 살까요 안 살까요? 안 사잖아요. 집값이 떨어지고 있는데 취득세 내고, 재산세 내고. 종부세 내고, 팔 때 양도세 내고, 수수료 내고, 머리도 아픈데 집을 왜 삽니까?

이때 집을 사는 이유는 안정적인 가정 생활을 하면서 자본이득, 즉 집값이 상승하기 때문에 사는 것이죠. 부동산 시장 분위기가 안 좋아지면 청약 경쟁률이 굉장히 낮아집니다. 그래서 젊은 분들이 실망하지 말고 가점점수가 낮아도 저는 도전하라고 하는 게 그때 되면 지금과 다른 분위기예요. 과거에도 그랬습니다. 우리가 위례신도시 미분양 났습니다. 광교 신도시도 미분양이 났고요. 동탄 2신도시도 미분양이 났습니다. 현재로선 상상이 안 되죠.

3기 신도시 청약 공략하는 분들은 시범단지부터 공략하세요. 시범단지가 제일 좋은 자리에 분양가는 제일 저렴합니다. 시간이 지날수록 분양가는 올라가요. 시범 단지부터 계속 공약을 하고 안 되면 계속 도전을 하면 됩니다.

집을 3채 씩 사라는 얘기가 아니라 적어도 내 집 마련 하나 정도는 하고, 자금 여력이 되시는 분들은 한 개 더 사셔도 된다고 봅니다. 신도시가 실패한 적은 없었거든요. 만약 신도시 집값이 오르지 않는다고 하더라도 전세 주면 되잖아요. 물론 계획은 잘 세워야겠죠. 신도시 입주 물량이 나올 때는 전세 물량이 한꺼번에 많이 쏟아져서 전세가가 높게 형성되지는 않을 거예요. 예를 들어서 분양가가 5억원이면 전세가격이 2억 5,000만원 수준이 아니라 1억 원, 이렇게 형편없이 형성이 돼요. 최소 2년이 지나야 정상 가격으로 돌아가거든요. 그래서 자금 계획은 미리 좀 여유 있게 해놓으시길 추천드립니다.

△ 3기 신도시, 거주자 우선 공급 노려라

3기 신도시 청약을 노리신다면 ‘거주자 우선 청약’ 준비를 꼭 하라고 말씀드리고 싶습니다. 거주자 우선이 뭐냐 하면 그 지역에 거주하시는 분들 한테 우선 청약권을 주는 겁니다. 예를 들어서 남양주 왕숙 신도시 같은 경우 남양주 시민한테 남양주 왕숙 신도시 30% 물량을 우선 배정을 해줍니다. 6만 8,000 세대의 30%면 약 2만 세대가 남양주 시민들한테 돌아갑니다. 서울이나 다른 경기도 사람들은 못합니다. 그러면 확률이 굉장히 높아지겠죠. 또 30% 배정에서 떨어지면 경기도 우선 물량이 20% 있어요. 거기에 또 재도전 하는 겁니다. 또 거기서 떨어지면 서울·경기·인천 분들에게 배정되는 나머지 50% 물량에 도전하면 됩니다. 확률이 굉장히 높아지겠죠.

그래서 수도권 동쪽에 거주하시는 분들은 하남이나 남양주, 서쪽에 거주하시는 분들은 고양이나 부천, 인천 쪽으로 미리 거주지를 옮겨 두시기를 추천드립니다.