5월이면 꼭 잊지 말고 신고해야 하는 세금이 있습니다. 바로 종합소득세인데요. 종합소득세 신고는 1년 동안 벌어들인 소득을 전부 신고해야 하기 때문에 다른 세금을 신고할 때보다 신경써야 하는 부분이 많아 사업자들에게는 ‘5월의 불편한 손님’으로 인식돼 있는데요.

이런 분들을 위해 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’이 '부동산 세금 전문가' 이승현 회계사를 모시고 종합소득세에 대한 완벽 분석 시간을 준비했습니다.

다음은 이 회계사와 집슐랭 기자가 나눈 문답입니다.

■ 5월은 종합소득세를 준비해야 하는 달인데 상가와 주택의 임대소득이 차이가 있다고 하는데 어떤 식으로 다른가요?

? 우선 상가를 임대하는 경우와 주택을 임대하는 경우를 예로 들면 과세방법이 약간씩 조금 다른 부분이 있어요. 그래서 한 번 예를 들어볼게요. 상가로 월세 150만 원을 받고 있고 또 주택으로 월세 150만 원을 받고 있다고 했을 때 상가에 대해서는 아무리 작은 금액을 월세로 받더라도 모두 다 종합과세로 신고를 하셔야 돼요.

여기서 종합과세라는 것은 내가 가진 다른 소득들이 있을 거예요. 1년치 근로소득이라든지 사업소득이라든지 이런 소득들과 합산해서 신고를 하시는 거예요. 우리가 소득세율은 누진세율 구조입니다. 소득이 많아질수록 세율이 높아지기 때문에 여러 가지 소득을 섞으면 섞을수록 세금 부담이 커지는 건데요. 상가는 예외가 없이 아무리 작은 금액이어도 모두 다 종합과세가 되는 그런 특징이 있고요. 주택에 대한 임대소득은 약간 과세 방법에 차이가 있어요.

우선 주택은 연간 주택임대 수입이 2,000만 원이 넘느냐 아니면 2,000만 원 이하이냐 따라서 과세 방법이 달라지는데요. 2,000만 원이 넘게 되면 초과되게 되면 아까 상가랑 똑같습니다. 무조건 종합과세로 다른 소득이랑 합산해서 신고를 하셔야 되고요. 2,000만 원 이하의 임대 수입은 특별히 분리과세와 종합과세 둘 중에 선택을 할 수 있게 돼 있어요.

1년간의 주택 임대 수입이 2,000만 원 이하인 경우에는 분리과세와 종합과세 중에 본인에게 유리한 방법으로 선택해서 신고를 하실 수가 있습니다.

■ 그렇다면 분리과세는 어떤 것이며 어떻게 세금이 매겨지게 되나요?

? 분리과세 같은 경우는 연간의 주택 임대 수입이 2,000만 원 이하의 선택할 수 있다고 말씀드렸어요. 그런데 여기서 착각하시면 안 되는 부분이 주택 임대 수입이라는 거예요. 그러니까 내가 만약에 임대를 하실 때 이자 비용이라든지 그 임대를 수입을 벌기 위해서 쓰신 비용들이 있을 거잖아요. 그런 비용들을 차감하기 전에 순수하게 벌어들인 수입만 가지고 2,000만 원 여부를 판단을 합니다.

분리과세를 계산할 때는 실제 내가 들어간 그런 경비들에 대해서는 따지지 않아요. 무조건 수입만 가지고 정부에서 정한 비율로 경비를 인정해주고 낮은 세율로 과세를 하는데요. 분리과세를 할 때는 내가 주택임대사업자로 등록을 했는지 안 했는지에 따라서 경비율과 공제액이 조금씩 달라집니다. 우선 주택임대사업자로 등록을 안 한 경우를 예로 들어볼게요. 주택 임대 사업자로 등록을 안 하신 분들은 내가 전체 벌어들인 주택임대 수입에다가 경비율을 50%를 빼줍니다. 예를 들어 내가 주택임대 수입으로 2,000만 원을 벌었다면 경비율 50%를 하면 1,000만 원을 이 경비로 빼준다는 거죠. 그러고 나서 기본 공제라는 것을 차감을 받으실 수가 있는데요. 이 기본 공제는 200만 원이에요. 이 200만 원의 기본 공제는 아무한테나 적용을 해주는 게 아니고 내가 주택임대 수입 말고 다른 소득들이 있을 수 있잖아요. 다른 종합소득 금액이 2,000만 원 이하인 경우에만 기본 공제를 적용받으실 수가 있어요. 기본 공제 200만 원을 차감을 하고 차감한 후의 금액에다가 분리과세 세율이 14%를 적용해서 소득세를 물린다고 생각을 하시면 됩니다.

그런데 내가 지자체의 주택임대 사업자로 등록을 하실 수가 있어요. 등록을 하시면 4년, 8년 이렇게 매도를 못하고 5%의 임대료 인상 제한 이런 의무를 지게 되는데요. 이런 임대사업자들한테는 혜택을 조금 더 주게 돼서 이 경비율이 50%가 아니라 10%를 더 준 60%를 적용을 해 주고요. 아까 기본 공제도 200만 원이 아니라 400만 원까지 조금 더 많은 공제를 해주도록 돼있습니다. 그래서 이렇게 계산한 분리 과세 세금에 지방소득세 10%가 추가로 붙어서 결국은 납부를 하시게 되는 그런 구조죠.

■ 절세를 생각한다면 임대사업자로 등록하는 것이 더 나은 전략인가요?

? 물론 필요 경비율과 이런 기본 공제를 많이 받으실 수 있기 때문에 임대사업자를 등록하는 것도 절세 방법이 되는데요.

그것보다 기본적으로는 우리가 소득세가 분리과세를 선택할 수 있는 게 2,000만 원 이하의 주택임대 수입을 보는 사람들이라고 했잖아요. 그럼 2,000만 원 이하로 좀 소득을 맞추시는 게 좋겠죠, 우선 세율이 낮아질 수 있으니까. 그래서 만약에 부부라고 하면 나 혼자 4,000만 원의 주택임대 수입을 버는 게 아니라 배우자와 내가 2,000만 원씩 나눠서 수입을 벌게 되면 둘 다 분리과세로 신고를 할 수 있겠죠. 이렇게 조금 2,000만 원 이하의 분리과세를 최대한 사람별로 나눠서 명의를 분산해서 혜택을 받으시는 게 도움이 되고요.

■ 그러면 주택임대 수입은 어떻게 계산하나요?

? 주택임대 수입이 얼마인지를 계산하는 방법을 좀 이해하셔야 되는데요. 이 주택임대 수입은 부부 합산 주택 수에 따라서 과세 범위가 좀 다릅니다. 부부가 함께 가지고 있는 주택 수를 따져서 부부합산 주택 수가 1주택이면 월세도 과세하지 않고 전세도 과세하지 않아요. 한마디로 소득세 과세를 안 한다는 뜻이죠.

물론 여기에도 예외는 있는데요. 공시가격이 9억 원이 넘는 고가 주택 같은 경우는 1주택을 가지고 있어도 월세에 대해서는 과세를 합니다. 하지만 9억 원 이하의 그런 주택들은 한 채만 가지고 있으면 전혀 세금을 과세하지 않아요.

그리고 부부합산 주택 수가 두 채인 경우부터는 월세에 대해서는 과세하는데 전세에 대해서는 과세하지 않아요. 월세에 대해서만. 내가 1년 내에 벌어들인 소득에 대해서 과세하시면 되고요.

부부합산 주택 수가 3채가 넘는다면 이때부터는 전세보증금 받은 부분 아니면 월세 보증금 받은 부분 이런 보증금에 대해서도 과세를 하기 시작합니다.

그런데 이 전세에 대해서는 내가 다시 돌려줘야 될 돈인데 이거는 어떻게 과세를 하나요라는 궁금증이 생기실 수가 있어요. 이것은 간단하게 생각하시면 내가 그 전세보증금을 받았으면 그걸 은행에 넣어놔도 이자를 받을 수가 있잖아요. 국가에서 ‘이자 정도는 네가 수입을 거둔 걸로 보겠다’라고 보고 있다는 식으로 이해를 하시면 돼요. 그래서 전세보증금에 대해서도 과세를 하는 것을 우리가 간주임대료라고 합니다. 간주임대료는 임대료를 안 받았지만 임대료로 간주하겠다는 뜻이죠. 간주임대료를 계산하는 방식이 있는데 우선 전체 내가 가지고 있는 주택의 보증금을 다 합산을 합니다. 합산해서 거기서 3억원을 차감하고 계산을 시작해요. 그 말은 이에요. 그래서 자신이 가지고 있는 주택들의 보증금을 합산한 금액에서 3억원을 차감한 다음에 곱하기 60%. 그러니까 40%는 비용으로 빼준다는 의미고요. 거기에다 이자율을 곱하게 됩니다. 보통 이자율은 정부에서 매년 공시를 해요. 그래서 2020년도 기준으로는 1.8%였고요. 올해 2021년 기준으로는 1.2%로 이자율을 계산해서 이 간주임대료를 계산하시는 겁니다. 이렇게 계산된 간주임대료랑 월세랑 더해서 2,000만원이 넘느냐 넘지 않느냐 이 부분을 따지시게 되는 거죠.

그런데 지금 부부 합산 주택 수를 따진다고 했잖아요. 부부 합산 주택 수를 따질 때 주택 수에서 빼주는 소형 주택이라는 기준이 있습니다. 지금 소형 주택은 전용 40㎡ 이하 그리고 기준시가가 2억원 이하 이 두 가지 조건을 함께 충족하는 그런 주택들은 소형 주택이라고 해서 이 주택 수를 따질 때 계산에서 빼주고요.

그런 소형 주택을 전세로 임대할 경우에는 간주임대료를 계산하지 않습니다. 그래서 이런 주택들은 전세로 100채를 임대하더라도 전혀 소득세 문제가 없다고 생각을 하시면 될 것 같아요.

그런데 이렇게 수익금을 계산해봤더니 연간 2,000만 원이 넘어간다면 이때는 분리과세는 선택하실 수가 없기 때문에 종합과세로 소득세를 신고를 하셔야 됩니다.

이때는 다른 내 근로소득, 사업을 하시는 분들은 사업소득, 이자, 배당소득 등을 모두 합산해서 종합소득세로 과세가 되는데요. 종합소득세는 우리 금액대별로 6%부터 최고 45%까지 누진세율 구조입니다. 그러니까 다른 소득이랑 합산되면 합산될수록 세금이 늘어나겠죠.

아까 분리과세 했을 때 세율은 그냥 14%로 단위 세율을 적용을 하니까 다른 소득이 많더라도 세금 부담이 좀 낮은데 근로소득이나 합산됐다면 세금이 35%, 38% 이렇게 올라갈 수 있는 거죠. 만약에 내가 2,000만 원이 초과되는 주택임대 수입이 있어서 종합과세가 된다면 그때는 신고 방법을 선택을 하셔야 돼요. 우선 종합 과세는 두 가지로 크게 나눌 수 있는데요. 그냥 경비율을 적용해서 신고하는 추계 방식의 신고가 있고요. 경비율이 아니라 실제 내가 쓴 비용들을 모두 장부 기장을 통해서 신고하는 장부 신고 방식이 있어요.

추계 방식은 정부에서 정한 일정 비율을 경비로 인정을 해주고 ‘네가 얼마를 벌었는지는 알겠어 그러니까 거기에 정부에서 생각하는 이런 업종은 얼마의 비용을 쓰는구나’라는 정해놓은 비율이 있거든요. 그 경비율을 단순히 적용해서 빼고 남은 금액을 다른 소득이랑 합산하는 거죠. 이런 방식은 추계 방식이라고 합니다. 추계 방식에는 좀 더 자세히 들어가면 단순 경비율, 기준 경비율 이렇게 두 개로 나눠볼 수 있는데요.

그런데 일반적으로 우리 부동산 임대업 같은 경우는 이 추계로 신고하실 때 경비로 인정되는 비율이 좀 낮아요. 2019년 기준으로 보면 단순 경비율로 했을 때는 42.6% 정도가 경비로 차감을 해 주고요. 단순 경비율 같은 경우는 전년도 소득 금액 2,400만 원 이하인 사람만 쓸 수 있거든요. 단순 경비율을 못 쓰는 경우에는 기준 경비율을 써야 되는데 기준 경비율은 10.2%밖에 안 됩니다. 그러니까 내가 100만 원을 벌었다고 하면 10만 원밖에 경비를 못 써주는 거죠. 그래서 이런 경비율로 처리를 하게 되면 세금이 좀 많아지기 때문에 보통 우리가 임대를 하실 때 은행에서 돈을 빌려가지고 이자를 납부하시고 있거나 아니면 뭐 전세를 놓거나 할 때 복비 같은 걸 제출하시잖아요. 이런 비용들을 모아서 장부로 신고하시는 게 유리할 수가 있어요. 그러면 내가 실제 번 수입에서 실제 들어간 비용들을 다 모아서 비용으로 차감하고 그 남은 금액을 다른 소득이랑 합산을 해서 신고를 하게 되는데요.

그럼 종합과세로 만약에 신고를 하게 되면 세금이 얼마나 늘어나는지 이런 부분도 또 궁금하실 수 있잖아요. 이런 걸 간단하게 계산하실 수 있는 방법이 있습니다. 만약에 내가 근로소득자라고 생각을 해볼게요. 그러면 근로소득자 같은 경우는 연초에 연말정산이라는 걸 하시죠. 그럼 연말정산을 하게 되면 그 연말정산을 한 서류가 있어요. 그 서류가 굉장히 복잡하기는 하지만 쭉 그 읽어 내려가다 보면 거기에 종합소득 과세표준이라는 게 나옵니다. 우리가 세금계산을 할 땐 과세표준 곱하기 세율을 한다고 그랬죠. 그래서 이 종합소득 과세표준을 아시면 내가 몇 퍼센트의 세율 구간인지를 아실 수가 있게 돼요. 그렇게 한번 확인을 해보면 예를 들어 내가 근로소득의 종합소득 과세표준이 5,000만 원이라면 세율이 8,800만 원 이하 구간이거든요. 그러면 세율이 24% 구간이에요. 그럼 나는 근로소득만으로 24% 세율 구간에 있는 사람인 거죠. 여기에 임대소득이 추가가 되는 거예요. 그런데 임대소득을 보니까 주택 임대 수입이 예를 들어 2,000만 원이 갓 넘어서 2,001만 원이다라고 생각을 해볼게요. 2,000만 원은 분리과세가 되고 1만 원만 종합과세가 되는 게 아니고요. 2,000만 원이 넘었기 때문에 2,001만 원이 전체가 종합과세가 되시는 거예요. 그러면 2,001만 원에 내 필요 경비가 있겠죠. 내가 실제로 사용하신 경비를 지출할 수도 있고 아니면 아까 단순경비율 같은 그런 추계 방식을 사용하실 수도 있는데요. 예를 들어 추계 방식을 사용해서 42.6%의 경비율을 적용을 했다고 하면 852만 원이 경비거든요. 2,001만 원 대비 그렇게 해서 빼고 나면 1,149만 원이 나오는데 이거를 근로소득이나 합산하시는 거예요.

그런데 근로소득은 이미 24% 구간이었죠. 그 말은 이 1,149만 원의 임대소득이 위에 얹히게 되면 1,149만 원은 24% 세율로 과세가 된다라고 생각을 하시면 돼요. 이미 그 밑에 구간을 채웠으니까. 그래서 1,149만 원 곱하기 24% 하시면 276만 원이 나옵니다. 그러니까 근로소득이 있는 사람들이 이 주택임대 수입에 합산되게 되면 아까 분류가 들어갔을 때는 14%인데 여기서는 24%가 되는 거니까 세금이 훨씬 많아지게 되는 거예요.

이런 식으로 내가 얼마의 세금을 더 내야 될지를 연말정산소득의 과표 기준을 보고 추측을 해보실 수도 있습니다.

■ 여기서 절세할 수 있는 팁을 알려주신다면?

? 지금까지 설명 드린 부분에서 이 절세 팁들을 다 도출할 수가 있는데요. 우선 과세 범위가 주택 수에 따라 달랐잖아요. 부부합산 주택 수에 따라서 1주택자는 월세도 과세 안하고 전세도 과세 안 한다고 했어요.

그런데 이 주택 수를 따질 때 다가구 주택 같은 경우는 1주택으로 봅니다. 이 다가구라는 거는 하나의 건물 안에 여러 개의 호수가 있는 건물을 말하는데요. 구분 등기가 되어 있지 않고 그냥 토지와 건물 전체가 하나의 등기로 돼 있는 그런 건물을 말합니다. 이런 건물 같은 경우는 부부가 다가구주택 한 채만 가지고 있다. 근데 예를 들어 방이 19개고 거기에서 월세가 30만 원씩 나온다. 그러면 이제 몇 백만 원의 한 달에 월세를 벌게 되잖아요. 그래도 공시가격이 9억 원이 넘지 않는다면 그 월세 소득은 전혀 과세가 안 되는 거예요.

그리고 부부합산 주택 수라고 했으니까 우리가 부모님과 나와 내 자녀 3대가 한 집에 산다고 해도 부모님 부부가 다가구 한 채, 우리 부부가 다가구 한 채, 우리 자녀가 다가구 한 채를 이렇게 가지고 있으면 전부 다 과세가 안 되는 거죠.

이런 식으로 주택 수에 따른 그런 과세 범위에 따라서 피해 나가실 수 있는 부분이 있고요.

만약에 부부 합산 2주택자라면 전세만 놓으시면 전세가 아무리 고가라고 해도 간주임대료 계산을 안 하잖아요.

2주택자들은 월세보다는 전세로 놓으시는 게 훨씬 더 세금 부담이 적다라는 점도 기억을 해두시고.

또한 전용 40㎡ 이하이면서 기준 시가가 2억 원 이하인 소형 주택들은 2021년까지는 간주임대료 계산을 하지 않으니까 그런 주택도 세금 부담이 낮다고 보시면 될 것 같고요.

그리고 우리가 과세 범위를 판단할 때는 부부 합산 주택 수를 따졌잖아요. 그런데 오해하시면 안 되는 게 실제 소득세를 과세를 할 때는 인별로 과세를 합니다. 부부라고 해도 남편의 주택임대 수입 따로 부인의 임대 수입 따로 계산해서 과세를 하기 때문에 인별로 각각 2,000만 원 이하를 맞추시면 남편과 부인 둘 다 분리과세를 받으실 수가 있어요.

그리고 또 하나는 만약에 남편이 근로소득이 있어서 수입이 많아 2,000만 원이 넘게 되면 이걸 합산해서 종합과세 해야 되잖아요. 이런 때는 부인이 다른 소득이 없다고 하면 부인이 소득을 많이 가져가는 게 소득세율 구조에서 조금 더 나을 수가 있고요.

만약에 2,000만 원이 넘어가서 종합과세가 됐다라고 했을 때는 추계 방식과 장부 신고 방식이 있었잖아요. 장부 신고 방식에서는 실제 들어간 경비를 필요 경비로 인정해 주기 때문에 내가 지출할 때 그런 경비들을 다 증빙을 모아두시는 게 굉장히 중요합니다. 복비를 지출한다거나 아니면 재산세, 종부세 이자 비용 이런 것들도 다 경비 처리를 받을 수 있고요. 다가구 주택이나 이런 경우는 청소하시는 분들의 지급하는 그런 비용들도 있을 수 있잖아요. 이런 것도 증빙을 미리미리 챙겨두지 않으시면 다음 해 5월 달에 종합소득세 신고를 하기 때문에 신고할 때 증빙이 없어서 경비처리 못 받으시는 경우가 있으니까 이런 경비를 모아서 잘 준비를 해두시는 게 도움이 된다고 말씀드릴 수 있고요.

또 임대사업에서 경비 처리를 받을 수 있는 것 중에 감가상각비라는 게 있어요. 토지는 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않지만 건물 같은 경우는 점점 노후화가 진행되기 때문에 이 부분을 감가상각비라는 형태로 소득세에서 비용 처리를 받으실 수가 있거든요. 이 비용 처리를 받으시면 소득세가 줄어들겠죠. 경비로 인정을 받으니까.

하지만 주의하실 것은 소득세에서 감가상각을 하시게 되면 나중에 매도할 때 양도소득세가 늘어납니다. 왜냐하면 나중에 팔 때는 판 가격에서 내가 산 가격을 빼서 양도 차익에 대해서 세금을 내거든요. 그런데 감가상각을 한 것은 이 취득 가격에서 감가상각을 그동안 했던 금액을 차감하게 돼있습니다. 그럼 양도차익이 커지겠죠. 소득세는 절세를 할 수 있지만 나중에 양도세가 늘어날 수 있다는 점을 고려해서 감가상각 여부를 결정을 하셔야 되는데요.

감가상각을 했을 때 유리한 부동산들이 있어요. 감가상각을 해도 괜찮은 부동산은 주택임대사업자로 등록을 하셔서 나중에 양도세에서 혜택을 보시는 주택들이 있거든요. 내가 4년, 8년 이렇게 장기로 임대를 하면 양도세 중과세를 피한다든지 장기보유특별공제를 많이 받는다든지 이런 혜택을 받는 부동산들이 있는데 그런 부동산은 감가상각을 지금 하더라도 나중에 양도세가 많이 나오는 구조가 아니기 때문에 그런 부동산 위주로 감가상각을 하시는 게 유리하고요.

또 내가 팔아야 양도세를 내잖아요. 그러니까 팔지 않을 부동산, 예를 들어 난 이 부동산은 내가 죽을 때 상속하거나 아니면 자녀한테 증여해줄 거야. 이런 부동산들은 감가상각을 마음껏 하셔도 나중에 세금이 늘어나지 않습니다. 그래서 이런 부동산은 감가상각을 적극적으로 하셔도 되는 거죠.

또 슬픈 얘기지만 나는 이 부동산은 내가 산 가격이 지금 시세보다 훨씬 더 높아서 지금 차손이 발생할 것 같아 이런 부동산은 사실 감가상각을 하더라도 나중에 양도세가 안 나오겠죠. 그래서 이런 부동산은 소득세에서 감가상각을 하셔도 절세가 가능하다고 보시면 될 것 같습니다.

▶다음 편에서는 이승현 회계사와 함께 ‘알다가도 모르겠는’ 각종 부동산 세금에 대한 모든 것을 알아봅니다.