2021년 6월은 부동산 시장에서 굉장히 중요한 시기입니다. 이때를 기준으로 많은 부동산 세금의 세율이 바뀌기 때문인데요.

특히 양도소득세율에서 큰 변화가 있어 조금이라도 절세를 하고 싶은 매도자와 조금이라도 저렴하게 부동산을 사고 싶은 매수자들은 시장의 변화에 촉각을 곤두세우고 있습니다.

하지만 이것이 끝이 아닙니다. 내년 1월 1일을 기준으로 또 다시 바뀌는 부동산 세금들도 많은데요. 수많은 부동산 정책들이 튀어나오면서 이처럼 시기에 따라 달라지는 세금이 한 두 개가 아니다보니 현직 세무사들도 혀를 내두를 지경이라고 하는데요. 시기에 따라 바뀌는 부동산 세금은 어떤 것들이 있으며 어떻게 바뀌길래 어렵다 어렵다 하는 것일까요.

서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’에서 ‘절세의 신’ 이승현 회계사를 만나 ‘바뀐 세금과 바뀔 세금’에 대해 물었습니다.

다음은 이 회계사와 집슐랭 기자와의 문답입니다.

▲올해 1월 1일 이후 바뀐 세금은 무엇이 있을까요?

□ 올해 1월 1일을 기준으로 양도소득세의 최고 구간이 신설됐습니다. 원래 양도소득 같은 경우는 1,200만 원 이하는 6%부터 이게 누진세율로 올라가서 5억 원이 초과되면 42%까지 최고 세율로 구성이 돼 있습니다.

그런데 올해 1월 1일부터 이 최고 세율 구간이 하나 더 생겼어요. 10억원을 초과되게 되면 45%의 세율을 매기는 양도소득세율 구간이 신설이 됐고요. 양도소득세율은 양도소득세에만 적용이 되는 게 아니고 종합소득세율과 공유를 합니다. 그래서 아까 근로소득이나 임대소득 이런 것들에 대해서도 10억원 초과 45% 구간이 신설됐다고 생각을 하시면 돼요.

▲올해 6월 1일 이후 바뀌는 부동산 세금의 세율은 무엇인가요?

□ 우선 지금 주택과 조합원 입주권, 분양권에 대한 단기 세율이 올해 6월 1일 이후부터 굉장히 강화가 됩니다. 기존에는 6월 1일 이전에 양도하시는 것들은 주택의 경우에는 1년 내에 팔면 40% 세율이에요. 그리고 1년이 경과돼서 파시면 기본 세율로 아까 6~45% 그런 누진세율을 적용받게 되시거든요.

그런데 주택과 입주권에 대해서 올해 6월 1일 이후에 파시면 단기 세율이 굉장히 강화됩니다. 1년 내에 팔면은 70%. 기존에 40%에서 30%가 올라가는 세율이 되는 거고요. 그리고 1년에서 2년 사이에는 원래 기본 세율이었는데 이때는 60%로 단일 세율이 적용이 됩니다. 그리고 2년이 지나야 그때부터 기본 세율이 적용되는 걸로 바뀌어서 주택과 조합원 입주권 같은 경우에 6월 1일 이후에 단기 매매하시는 건 굉장히 주의하셔야 하는 그런 세율로 바뀌었고요.

또 분양권 같은 경우에도 세율이 강화가 되는데요. 분양권은 지금 현행은 조정대상지역에서는 분양권을 팔 때 무조건 50% 단일 세율을 적용을 하고 비조정지역 같은 경우는 1년 내 팔면 50% 2년 내에 팔면 40% 2년 지나면 일반 세율을 적용하게 돼있습니다.

그런데 올해 6월 1일 이후부터는 분양권에 대해서는 1년 내에 팔면 70% 세율. 지역 상관없이요. 그리고 1년이 지나도 분양권 상태에서 팔면 기간제한 없이 무조건 60%의 세율을 적용합니다. 이런 부분도 분양권을 단기 매매 또는 매도하시는 분들은 굉장히 주의하셔야 하는 세금으로 바뀌었습니다.

그리고 올해 6월 1일 이후에 양도하시는 분부터는 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 적용되는 중과세율이 있거든요. 그 중과세율도 10%씩 인상됩니다. 기존에는 다주택자 즉 2주택자가 조정대상지역에 있는 집을 팔 때는 기본 세율의 10%를 중과세하고요. 3주택 이상자는 20%를 중과하거든요.

그런데 6월 1일 이후에는 2주택자는 20% 3주택 이상은 30%로 각각 10%씩 중과세율이 인상되게 됩니다.

▲내년 1월 1일부터 바뀌는 세금은 무엇이 있을까요?

□ 토지나 상가 같은 경우는 1년 내에 팔면 50% 세율 그리고 1년에서 2년 사이는 40% 그리고 2년 지나면 기본 세율로 적용이 됐어요. 2년 내에는 토지나 상가는 거래하기 힘들다라고 생각을 하시면 되는데 이 토지나 상가에 대한 그 단기 세율이 내년 1월 1일부터 강화가 됩니다.

그래서 내년 1월 1일부터는 토지와 상가도 1년 내에 팔면 70%, 2년 내에 파면 60%, 2년 초과되면 기본 세율로 주택이나 입주권처럼 이렇게 추가된 세율로 바뀌게 되고요.

내년 1월 1일부터는 9억 원 넘는 고가 겸용주택을 파실 때 세금이 급격하게 늘어나실 수가 있습니다. 겸용주택은 흔히 우리가 말하는 상가 주택을 얘기하는데요. 이런 겸용주택은 지금 현재는 주택 부분의 면적과 상가 부분의 면적을 비교해서 주택 부분이 상가 부분보다 조금이라도 더 넓으면 전체를 주택으로 봐서 비과세를 받을 수 있어요. 그러니까 1세대 1주택 비과세도 전체를 받을 수 있고 또 9억 원이 넘는 고가라고 해도 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받으실 수가 있거든요. 그러니까 세금이 굉장히 안 나올 수 있는 거죠.

그런데 이런 고가 겸용주택에 대한 세금이 내년부터는 확 바뀝니다. 9억 원을 넘는 고가 겸용 주택은 내년부터는 주택 부분이 상가 부분보다 더 넓더라도 주택 부분에 대해서만 비과세를 적용해 주고요. 그러면 주택 부분만 주택으로 봐서 비과세 그리고 장기보유특별공제도 최대 80%는 주택 부분만 받을 수 있고 나머지 상가 부분에 대해서는 비과세도 안 되고 장기보유특별공제도 최대 30%까지밖에 적용을 받지 않거든요.

세금계산을 한번 예를 들어볼게요. 내가 10년 전에 5억에 산 겸용주택이 있는데 이 겸용주택이 지금 30억원이 됐다고 생각을 해보죠. 그리고 나는 그 겸용주택에서 10년 동안 보유하면서 거주까지 했습니다. 이 경우에 주택 부분이 60% 정도 면적을 차지하고 상가 부분이 40% 정도 면적을 차지한다고 생각을 해보면 올해 이 상가 겸용주택을 팔면 전체가 주택으로 봐서 비과세 적용을 받겠죠. 그러면 올해 양도세를 계산을 했을 때는 1억 2,500만원 정도 세금을 내시게 돼요. 전체 양도차익이 25억원인데 내일 세금은 1억 2,500만원이니까 굉장히 절세를 할 수도 있는 거죠.

그런데 이걸 내년 1월 1일 이후에 팔게 된다면 60%인 주택에 대해서는 비과세도 받고 장기보유특별공제도 80%까지 받을 수 있지만 나머지 40%인 상가는 더 이상 비과세도 안 되고 장기보유특별공제도 최대 30%. 그러니까 10년 보유했으니까 20% 정도만 되는 거예요. 이렇게 계산을 해보면 내년도에 낼 세금이 무려 4억 원 정도 발생을 하게 됩니다. 올해 팔면 1억 2,500만원인데 내년에 팔면 4억원으로 엄청나게 세금이 증가할 수 있겠죠.

그리고 내년부터는 단독주택을 가지신 분들도 세금을 주의하셔야 됩니다. 올해까지는 단독주택에 포함된 부수 토지를 좀 폭넓게 인정을 해줍니다. 그래서 도시 지역 같은 경우는 주택의 정착 면적 대비 5배까지 주택 부수 토지로 봐서 비과세를 해줘요. 예를 들어 건물이 20평이다. 그런데 땅이 100평이야. 그러면 5배까지 전체 100평을 주택으로 봐서 이걸 팔았을 때 비과세를 받으실 수가 있습니다. 그리고 도시 지역 밖 같은 경우는 10배까지 인정을 해주거든요.

그런데 이 기준이 내년 1월 1일부터 축소가 됩니다. 수도권 안에 있는 주거 상업 공업지역 이 안에 있는 주택들은 내년부터는 5배가 아니라 3배까지만 비과세를 인정을 해줘요. 그래서 20평 기준으로 원래 100평까지 부수 토지로 인정을 해줬다고 하면 내년 1월 1일 이후에는 60평까지 3배인 60평까지만 인정을 받을 수 있다. 그러면 이런 주택을 가지고 계신 분들은 내년부터는 세금이 많이 늘어나겠죠.

이 60평까지만 주택 부수 토지로 인정된다는 말은 초과되는 40평은 비사업용 토지로 봐서 일반 세율보다 더 높은 10% 중과된 세율을 매기게 되니까 세금이 더 강화된다고 보시면 되고요. 대신에 수도권 지역의 녹지 지역이나 아니면 수도권 밖에 있는 지역들은 동일하게 도시 지역은 5배 도시지역 외에는 10배의 그런 부수 토지를 인정을 해주니까요.

그리고 내년 1월 1일부터는 비사업용 토지를 거래할 때 세금이 굉장히 강화가 됩니다. 비사업용 토지란 용도 외에 지목에 맞지 않게 사용하고 있는 토지를 말하고요. 농지의 경우에는 내가 거기에 그 지역에 살면서 직접 농사를 짓거나 이러지 않으면 비사업용 토지가 되는 거예요. 이런 토지 같은 경우는 기존에는 기본적인 양도세율에 10%를 더한 세율을 적용을 했습니다. 그래서 약간의 패널티를 받고 있었는데 내년 1월 1일부터는 이 10% 추가 세율을 20% 추가 세율로 10%를 더 올려서 적용을 하고요. 기존에는 장기보유특별공제는 비사업용 토지도 적용받을 수 있었어요.

최대 15년 이상 보유하면 30%까지 받을 수 있었는데 이 장기보유특별공제도 내년부터는 비사업용 토지는 아예 적용을 받을 수가 없습니다.

추가로 기억을 해두실 점은 우리가 비사업용 토지에서 제외해주는 토지들이 있었어요. 이른바 주말 농장용 토지예요. 내가 보통은 농지가 있다고 하면 그 농지가 있는 곳에 거주하면서 직접 경작을 해야지만 사업용 토지로 봐줬는데 주말 농장 목적으로 취득한 토지는 내가 거기에서 재촌자경을 하지 않더라도 사업용 토지로 봐서 이런 세율적인 불이익을 주지 않게 돼 있었거든요. 비사업용 토지라고 하면 면적 제한이 있습니다. 1,000㎡ 이내의 이런 토지들은 소규모 토지인 거죠. 이런 토지들은 내가 주말 농장 목적으로 내가 취득한 거예요라고 신고를 하신 분들은 농사 실제로 안 짓고 있다가 나중에 팔더라도 비사업용 토지로 보지 않았습니다.

그런데 이 비사업용 토지 기준도 내년 1월 1일부터는 주말 농장용 토지도 몽땅 비사업용 토지로 봐서 과세를 합니다. 그래서 내가 주말 농장 목적으로 사둔 토지가 있는데 올해 안에 팔면 사업용 토지로 불이익을 받지 않는데 내년에 팔면은 비사업용 토지가 돼서 세율도 20%가 더 중과세되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 되는 거죠.

한번 사례를 들어서 설명을 해보면 만약에 내가 5억원을 주고 산 땅이 있는데 이 땅을 15년을 보유했고 지금 10억원이 됐다고 생각을 해볼게요. 그러면 5억원의 양도 차익이 발생을 했잖아요. 비사업용 토지를 올해 팔 경우에는 전체 차액 5억원에서 내가 15년을 보유했으니까 장기보유특별 문제를 적용해 주잖아요. 장기보유특별공제가 30%입니다. 그러면 5억의 30%인 1억 5천만 원을 공제받으실 수가 있고 그 차감 후에 금액이 3억 5천만원이니까 여기다가 중과세율 10% 적용을 해서 계산하면 1억 6300만 원 정도의 세금이 나오게 돼요.

그런데 이 비사업용 토지를 만약에 올해가 아니라 내년에 팔았다. 그러면 내년부터는 세율도 10% 중과세 되고 또 장기보유특별공제도 적용을 못 받잖아요. 그러니까 장기보유특별공제 못 받으니까 전체 5억원에 대해서 세율은 20% 중과세인 60%를 적용을 하게 되면 세금은 3억 원 정도가 돼요.

올해는 1억 6,300만원 내년은 3억원 거의 2배가 되는 거죠. 이렇게 장기로 보유한 토지 같은 경우는 비사업용 토지가 되면 내년부터는 굉장히 세금이 증가하기 때문에 올해 팔지 내년에 팔지를 미리 계산을 해보시고 유불리를 따져서 매도 선택을 하시는 게 중요합니다.

◆ ‘집슐랭’이 기획한 이승현 회계사와 ‘부동산 세금의 모든 것’ 전편이 이번 화를 끝으로 종료됩니다. 다음 화에서는 직방TV 등에서 절세 전문가로 활약하고 있는 ‘제네시스 박’ 박민수 더스마트컴퍼니 대표가 더욱 더 다양해진 부동산 절세 전략을 소개할 예정입니다.