지난 27일 더불어민주당은 재산세 감면 대상을 공시지가 6억~9억원 구간에 해당하는 주택으로 확대하는 등 부동산 감세와 금융 규제 완화안을 내놨다. 부동산 규제와 공공주택 공급을 중심으로 부동산 대책을 내놓던 더불어민주당이 규제 완화로 정책 방향을 튼 것이다. 정부 여당의 이 같은 결정의 배경에는 기존 정책에도 불구하고 여전히 잡히지 않는 집값이 있다.

내달 1일부터 적용되는 양도세 중과 등 부동산 규제를 강화했음에도 불구하고 서울 집값은 연일 신고가를 경신하고 있기 때문이다. 특히 양도세 중과 기준일을 전으로 해서 절세 매물이 쏟아져나올 것이라고 기대했지만, 시장의 반응은 예상을 빗나갔다. 여전히 서울 주택 매물은 풀리지 않고 호가만 오르는 상황이다.

특히 집값 상승세를 눈 여겨 볼만한 곳은 GTX 개통을 앞두고 있는 지역과 ‘30대 영끌족’이 갭투자를 노리고 있는 10억 원 내외의 중저가 아파트 및 빌라다. 특히 GTX-D 노선이 서울 도심과 연결될 가능성이 높아지면서 수도권 서부 지역의 집값이 들썩이고 있다. 당초 ‘김포-부천’을 잇는 GTX-D 노선이 공개된 후 경기 주민들의 반발에 정부가 용산역까지 연장하는 방안을 검토 중이라고 밝히자 김포 지역의 집값은 ‘김부선’이 공개된 열흘 전과 비교해 호가가 1억원 이상 오르기도 했다.

또 10억 미만에 전용 58㎡ 아파트 매물이 나와있는 서울 상계동의 집값도 한 달 새 10%가까이 오르는 등 가파른 상승세를 보이고 있다. 오세훈 서울시장 체제 하에서 재건축을 기대할 수 있지만 토지거래허가구역 지정에서 제외됐기 때문이다.

집값을 잡기 위한 정책은 하루가 멀다하고 쏟아져 나오지만 진정되지 않는 부동산 시장, 정책과 그를 비껴가는 시장 심리를 놓고 김인만 김인만부동산연구소 소장은 “정책적 고민이 부족하다”고 비판했다.

▶ 다주택자, 높은 양도세 내면서 지금 주택 매도할 이유 없어

양도세를 중과해 다주택자의 매물을 시장으로 끌어들이겠다는 정부의 계산이 빗나간 이유로 김 소장은 이미 너무 높은 양도세와 정치적 이유를 꼽았다. 현 세법 상 다주택자는 최고 65%의 양도세를 적용받는데, 내달 1일부터 중과된다 하더라도 10%포인트 수준이어서 크게 체감되지 않는다는 것이다. 게다가 지난 4월 재보궐선거 패배 이후 정부 여당이부동산 규제 완화를 논의하고 있는 상황에서 다주택자들은 1년 후인 내년 대선까지만 기다리면 규제가 완화될 것이라고 기대한다는 것이다. 김 소장은 “양도세 중과를 통해 거래량 증가를 이끌어내려면 다주택자들에게 ‘출구전략’을 제시해줬어야 했다"며 “6월 1일 이전에 한시적으로 양도세를 감면해주는 것”등이 방법이 될 수 있다고 말했다. 또 “이런 고민 없이 무조건 양도세만 중과하는 행태는 정책적인 노력을 하지 않은 것”이라고 평가했다.

▶ 김포 시민들의 교통 불편, 정치적 논리 떠나서 정부가 해결해야 할 숙제

GTX-D의 용산 연장을 검토해보겠다는 국토교통부의 입장 발표에도 강남 연결을 요구하는 김포 시민들의 주장을 놓고 김 소장은 “충분히 타당한 요구”라고 말했다. 두 량짜리 골드라인만으로는 교통 인프라가 충분치 못하다는 이유에서다. 그러면서 “예산 부족이나 형평성 탓에 GTX-D를 용산까지만 연결하게 된다면 9호선 연장 등의 방법을 통해 강남 연결성을 향상시키는 방법도 고려해봐야 한다”고 밝혔다.

▶ ‘30대 영끌족’ 갭투자 성행, 1억원 이하 갭투자는 주의해야

지난 4월 서울의 갭투자는 서울의 전체 매매거래 중 52% 비율을 차지했다. 지난 3월 33.2%였던 것을 감안하면 급증한 수치다. 이같은 갭투자 성행에 대해 김 소장은 “계속해서 오르는 집값에 패닉바잉을 하는 30대가 많기 때문"이라고 진단했다. 특히 ‘30대 영끌족’이 눈여겨보는 투자 지역은 최근 매매가 급등세를 보이고 있는 서울시 노원구 상계동을 비롯한 중저가 아파트 단지다. 강남이나 마용성(마포구?용산구?성동구)는 30대 영끌족의 예산을 한참 웃도는 지역이기 때문이다. 또 최근 재개발 여부가 불투명한 공시지가 1억원 이하의 빌라에 투자하는 '무(無)갭투자"가 성행하고 있는데, “10년 이상 없어도 되는 1억원이라면 투자해도 좋을 것”이라고 말했다. 그러나 “대출 등 무리해서 자금을 마련하는 투자라면 주의해야 한다”고 경고했다.