강화된 부동산 세금 제도가 지난 1일부터 본격 시행되면서 부동산 투자자들의 셈법이 복잡해졌다. 종합부동산세가 일제히 상승하고 양도소득세 보유기간이 짧거나 다주택자인 경우 부담이 대폭 늘어났기 때문이다.

규제지역 내 2주택자의 경우 기본세율(6~42%)에 붙는 양도세 중과세율이 현행 10% 포인트에서 20% 포인트로 상향됐다. 3주택 이상 보유자는 20% 포인트에서 30% 포인트까지 오른다.

이에 따라 다주택자의 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 치솟았다. 차익 1200만 원까지는 일반적인 경우 6%의 세율이 적용되는데, 30% 포인트 중과를 더하면 세율이 36%로 뛰게 된다. 예컨대 집을 산 지 1년이 되기 전에 팔면 70%의 양도세를, 3주택 이상을 보유하다 10억원 이상 차익을 거뒀다면 최고 75%의 세금을 물게 된다.

쉽게 말해 다주택자의 경우 집값이 아무리 수십억원 올랐다 해도 집을 팔면 수중에 들어오는 수익은 거의 없거나 마이너스가 될 가능성이 높아졌다.

반면, 오피스텔은 상대적으로 세금 부담이 낮다. 오피스텔은 여전히 임대사업자 등록이 가능하고, 종합부동산세 비과세 등 다양한 세제혜택을 받을 수 있기 때문이다.

실제로 부과되는 세제의 조건을 자세히 살펴보면 우선 취득세의 경우 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 지방교육세만, 85㎡를 넘는 주택은 농어촌특별세가 같이 부과된다. 서울 등 조정대상지역 2주택자는 취득세가 8%로 중과되지만 부가세인 농어촌특별세(0.6%)와 지방교육세(0.4%)를 고려하면 9%를 취득세 명목으로 부담하게 된다.

보유세(재산세·종부세)에도 지방교육세·도시계획세·농어촌특별세가 따라붙는다. 지방교육세는 재산세액의 20%, 도시계획세는 재산세 과표의 0.14%가 부과된다. 종합부동산세의 부가세인 농어촌특별세는 종합부동산세액의 20% 수준이다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자의 실질적 세율은 1.44~7.2%로 늘어난다.

다주택자의 양도세율은 이전보다 10% 포인트씩 높아지면서 기존 최고 65%에서 최고 75%로 올라간다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 2주택자 이상이 부담하는 실질적인 양도세율은 무려 68.2%에 달한다.

다주택자가 취득하기에는 주택보다 오피스텔이 더 유리한 점이 많다. 오피스텔의 경우는 다주택자가 취득하더라도 주택 수에 관계없이 취등록세 4.6%만 내면 된다. 양도세도 중과 없이 기본세율인 40%만 부담하면 된다.

주택 시장에 규제가 쏟아지자 오피스텔 분양 수요도 크게 늘었다. 특히 시세상승 가능성이 높은 강남권 하이엔드 오피스텔에 대한 투자 열기가 뜨겁다. 그간 오피스텔은 임대수익형 상품으로 통했지만, 최근 주거 상품으로 위상이 높아지면서다.

강남역 인근 ‘르피에드 인 강남’ 오피스텔은 펜트하우스의 경우 50억이 넘는 초고가 상품이지만 6개월 만에 모든 실의 계약이 마무리됐다. 인근의 ‘루카831’도 337실 모집에 4,092명이 접수해 최고 47.5대 1의 청약경쟁률을 기록한 바 있다.

부동산 전문가는 “가격이 높은 하이엔드 오피스텔일수록 이러한 세제 혜택 차이가 크게 나면서 투자 목적으로 하이엔드 오피스텔을 문의하는 고객들이 늘었다”며 “가격이 높더라도 입지와 커뮤니티 등이 우수하면 수요가 많다”고 말했다.