얼마 전 청약 모집을 진행한 래미안 원베일리의 1순위 청약 경쟁률이 161.2 대 1을 기록했습니다. 높은 분양가에도 높은 경쟁률을 보이는 것으로 보아 서울 지역의 청약 경쟁이 점점 치열해질 것으로 보이는데요.

늘어가는 서울 지역의 청약 수요자에 비해 청약 공급 물량은 턱없이 부족한 상황입니다. 이처럼 서울의 공급물량이 부족한 상황에서 수요자들의 시선은 당연히 1만 2,000가구의 대규모 세대를 공급하는 한 단지에 쏠릴 수밖에 없는 상황입니다. 바로 ‘단군 이래 최대 규모’라는 수식어가 붙을 정도로 대규모 재건축 단지인 둔촌 주공 재건축, 올림픽파크 에비뉴 포레입니다.

이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 둔촌주공 재건축 단지, 올림픽파크 에비뉴 포레의 평가를 위해 송승현 도시와경제 대표와 주용남 소장을 만나 해당 단지를 평가하는 시간을 가졌습니다.

첫 번째 시간에는 올림픽파크 에비뉴 포레의 규모부터 시공사, 입지까지 짚어봤습니다. 다음은 송 대표와 주 소장과 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’이 나눈 문답입니다.

▶둔촌주공의 규모 먼저 소개해주시죠.

▷둔촌주공은 집슐랭 가이드 별점 세 개도 부족할 정도로 큰 규모에 해당합니다. 비교하자면 ‘임금님 수라상’ 정도라고 할 수 있습니다. 단일 단지 국내 최대 규모로 공급 세대가 1만 2,032세대입니다.

구체적으로 조합원 분량이 약 6,200세대, 일반 분양이 4,786세대, 임대가 1,046세대로 구성되어 있습니다. 단지별로 세대수가 다른데 가장 많은 세대수가 포함된 단지는 3단지로 3,942세대에 규모입니다.

일반적으로 전체 분양 물량이 3,900세대만 되어도 큰 규모입니다. 하지만 둔촌 주공은 3단지 단일 규모만 3,900세대가 넘습니다. 엄청난 규모라고 할 수가 있습니다. 인근에 비교적 큰 규모의 단지인 송파 헬리오시티도 1만 세대가 안 되는 것을 보면 그 규모를 짐작해볼 수 있습니다. 정말 ‘단군 이래 최대 규모’ 재건축 단지라고 해도 과언이 아닐 정도입니다.

▶서울에 둔촌주공보다 더 큰 규모의 단지가 나올 가능성이 있을까요?

▷서울 시내에서는 불가능하다고 생각합니다. 이제는 서울 시내에서 80년대 같은 택지개발 사업을 진행할 수도 없고 현재 남아 있는 재건축 대상 단지 중에서 둔촌 주공 규모를 능가하는 단지가 없기 때문입니다.

▶보통 3,000세대가 넘는 단지들은 여러 건설사가 컨소시엄으로 진행하는 경우가 많죠. 둔촌주공 같은 경우 어떠한가요?

▷2020년 8월 28일에 진행된 시공사 선정 결과 현대건설, 대우건설, 롯데건설, 현대산업개발의 4개 시공사가 컨소시엄을 구성하여 공사를 진행하게 됐습니다. 컨소시엄의 이름은 '현대 컨소시엄'으로 4개 시공사 모두 국토부 시공능력 평가 10위 안에 드는 우수한 건설사입니다.

둔촌주공의 경우 사업 용지 자체가 굉장히 넓습니다. 62만m²를 넘는 수준의 대규모 부지에 정방형에 가까운 모양으로 대각선 길이만 해도 무려 1km가 넘는다고 합니다.

▶둔촌주공에 입주하는 세대가 상당할 것으로 예상되는데, 인근 도로망은 어떤가요?

▷현재 도로망은 굉장히 잘 갖춰져 있습니다. 자가용으로 수도권 제1 순환 고속도로, 올림픽대로까지 각각 7분에서 8분이면 충분히 진입할 수 있죠.

추가로 제2경부고속도로라고 많이 알려진 서울세종고속도로가 2024년 개통을 앞두고 있어 도로망 확충까지 진행되고 있는 상황입니다. 교통망 자체는 아주 좋은 편이라고 할 수 있습니다.

▶도로망도 중요하지만 많은 학생이 들어올 것 같아요. 인근의 교육 환경은 어떤가요?

▷단지 내부를 하나의 지방으로 비유하면 둔촌주공은 군 정도의 도시라고 볼 수 있습니다. 단지 내부에 위례초, 둔촌초, 동북중, 동북고가 있고 단지 외부에는 한신중, 둔촌고, 성내중, 보성고, 오륜중, 창덕여고, 영파여고가 있습니다.

많은 학생을 수용할 수 있는 학교 시설들이 단지 내·외부에 상당히 많이 포진된 점이 큰 장점입니다.

▶최근에 직주근접에 대한 수요가 늘어나고 있는 것 같습니다. 둔촌주공은 어떤가요?

▷대규모 업무시설만 먼저 말씀드리면 삼성동에 글로벌 비즈니스 센터의 건립이 진행되고 있고 잠실 제2롯데월드타워도 가까이 있습니다. 또 2023년에는 강동 엔지니어링복합단지가 들어설 예정입니다.

이러한 업무시설까지 대중교통을 이용했을 때 대부분 25분 내외로 도착할 수 있습니다. 직주근접 부분에서도 나무랄 부분이 없다고 볼 수 있습니다.

▶지금까지는 단점이 너무 없는 것 같아요. 공원 시설은 괜찮은가요?

▷에피타이저 평가에서는 단점을 찾으려고 해도 별로 없는 것 같습니다. 모든 조건이 두루두루 갖춰진 곳이기 때문입니다. 공원시설 역시 잘 마련돼 있습니다.

둔촌주공에서 가장 가까운 공원은 올림픽공원입니다. 걸어서 약 15분 정도의 거리로 아주 가까이 있습니다. 올림픽공원은 산을 제외한 평지로 이루어진 도시공원 중에서 가장 큰 규모의 공원으로 그 면적이 140만m²를 훌쩍 넘깁니다. 이러한 대규모의 공원 시설이 둔촌주공과 가까이 있다는 점에서 공원 시설 역시 긍정적으로 평가할 수 있을 것 같습니다.

▶에피타이저는 대체로 긍정적으로 평가하신 것 같아요. 이제 메인 메뉴 평가인 가격 평가로 넘어가 볼 텐데요. 가격 측정에 많은 갈등이 있었다고요?

▷2019년부터 주택도시보증공사의 심사 가격과 조합에서 제시한 가격이 불일치를 이루면서 갈등이 생기기 시작했습니다. 조합 내부에서는 집행부 교체도 있었습니다.

결국은 조합이 요구했던 수준의 가격이 반영되지 못하고 분양가 상한제 제도로 전환이 되었고 현재는 기존 집행부하고 현 집행부하고의 갈등도 어느 정도 해결되어 완벽하게 새 집행부 체제로 바뀌었습니다.

새롭게 바뀐 집행부도 부담이 될 것 같습니다. 이전과 같은 실수를 반복하면 안 되기 때문입니다. 그 때문인지 둔촌 주공의 분양가 책정을 올 하반기로 예상하는 의견도 있고 내년 초가 될 것이라고 예상하는 의견도 있습니다. 가격 책정의 시기는 폭넓게 예측하는 수밖에는 없을 것 같습니다.

※본격적인 둔촌 주공 재건축, 올림픽파크 에비뉴 포레의 분양가 및 분양가 예측 근거에 대한 이야기는 다음 화에 이어집니다.