정부가 최근 전세난에 대해 ‘국지적’이며 ‘곧 안정될 것으로 분석했다. 하지만 시장에서는 규제 후유증 등으로 전세난이 고착화 될 수 있다고 우려하고 있다. 특히 정부가 추산하는 입주물량 통계가 너무 부풀려져 있다고 충고하고 있다.

앞서 정부는 지난달 30일 열린 부동산관계장관 회의에서 “전세시장 경우 최근 재건축에 따른 이주수요 등으로 6월 들어 강남4구 중심으로 불안한 모습”이라며 “최근 주택시장 불안이 수급요인에 있다고 하나 공급측면에서 올해 입주물량이 평년 수준을 유지하고 있고, 전세불안 요인인 서울·강남 4구의 정비사업 이주수요도 하반기에는 전년대비 큰 폭으로 감소한다는 점을 상기할 필요가 있다”고 짚었다. 강남권에 국한된 전세난이며, 하반기 내 해소된다는 것이다.

노형욱 국토부 장관도 지난 5일 “이주 수요는 3분의 1로 줄어든 반면 새로 입주하는 물량은 과거 평균치와 비슷하다”며 “정비사업 이주수요가 서초구에 많이 몰려 국지적 수급 문제가 있을 수 있지만 (전체적인) 수급 문제는 연말까지는 개선이 될 것”이라고 말했다.

정부의 자신감은 무엇일까.

정부는 현재 서울의 정비사업 이주수요가 지난해 하반기 1만1,400가구에서 올해 하반기는 3,800가구로 줄어든 것으로 파악하고 있다. 이중 강남4구의 이주수요가 2,700가구라는 게 정부의 판단이다. 여기에 정부는 올해 서울의 전체 주택 입주량이 8만 3,000가구로 10년 평균 7만3,000가구를 웃돌 것으로 보고 있다.

정부의 판단과 달리 시장에서는 우선 현재의 전세난이 강남3구 뿐 아니라 인근 지역까지 확산되는 추세로 보는 시각이 우세하다. 실제 KB의 주간주택시장동향에 따르면 전세가 상승률이 지난달 마지막 주 서초구는 0.83% 오른 반면 동작구는 0.92%, 종로구는 0.85%가 올랐다. 서울 도봉구(0.74%)나 서대문구(0.59%), 마포구(0.51%), 강동구(0.43%)도 서울 평균 상승률인 0.33%를 훌쩍 뛰어넘는다. 오히려 송파구(0.16%)나 강남구(0.17)의 경우 서초구 인접 지역임에도 상대적으로 안정적인 전세가 흐름을 보이고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “반포에서 시작된 전세 불안이 국지적인 불안에 그칠 가능성도 있지만, 임대차 3법 시행과 입주 물량 감소 등의 영향으로 전세 유통 물량이 줄어든 상황과 만나 더 좋지 않은 상황을 만들 우려도 있다”며 “전세는 줄고 월세는 늘어나는 구조적인 전세난이 심화할 우려도 여전하다”고 말했다.

실제 전세 매물은 줄고 있다. 정부는 올들어 서울의 전세 물건이 월 2만 가구 수준으로 안정적으로 유지되고 있다는 입장이지만, 현장의 이야기는 다르다. 임병철 부동산114 리서치팀장은 “전세가 상승이 이어지는 지역의 인기 단지를 중심으로 전세 물량이 없다는 이야기가 나온다”며 “추세적으로 이런 지역이 조금씩 늘고 있다는 것이 현장의 목소리”라고 말했다.

입주물량 역시 줄어들 것이라는 게 민간의 전망이다.

부동산114에 따르면 올 하반기 아파트 입주량은 1만 3,023가구로 지난해 하반기(2만2,848)보다 약 1만가구 줄어든다. 이미 상반기(1만7,223가구)에도 지난해 같은 기간(2만6,563가구)보다 줄어들어 올들어서는 반기마다 1만가구 가량 줄어드는 추세다. 입주 주택량이 평년 수준을 웃돌 것이란 정부 설명과는 다르다. 아울러 3기 신도시 등 사전청약이 막이 오르면서 세입자로 남으려는 수요도 상당하다.

앞서 정부는 임대차3법이 통과한 후인 지난해 8월 당시에도 서울의 2020년 하반기 입주량(2만3,000가구)이 예년(2만1,000가구)보다 많고 정비사업에 따른 이주수요(5,000세대)는 예년보다 적어 전세가격이 안정적일 것으로 전망한 바 있다. 지난해 하반기 서울 전세가는 그러나 KB기준 9.73% 급등했다. 임대차법 시행전인 상반기에는 0.92% 수준이었다.

급기야 정부는 부랴부랴 ‘호텔 전세·호탤 거지’로 풍자되는 전세 대책을 내놓은 바 있다. 한 전문가는 “이번에도 정부가 전세시장을 제대로 분석하지 못하는 것 같다”고 우려했다.