주택 시장에서는 하나의 규칙이 있다. 주택 거래량이 감소하면 대체로 집값이 하락하거나 보합세를 보인다. 통상 집값을 전망할 때 거래량을 참고하는 것도 이 때문이다.

그런데 최근 들어 이 규칙이 무너지는 모습이다. 올해 들어 아파트 거래량이 감소하는 모습을 보였지만 집값은 오히려 상반기 동안 이미 전년 한해를 뛰어 넘는 상승률을 기록한 것이다. 또 아파트 매물도 늘지 않고 있다. 원인은 무엇일까. 시장에서는 현 정부 들어 증여로 인해 30만 건의 매물이 증발된 것도 한 원인으로 보고 있다.

<아파트 거래 줄었는 데 가격은 더 올랐다>

우선 주택 규제와 아파트 가격 급등 여파가 맞물리면서 올 상반기 전국 아파트 거래가 큰 폭으로 줄었다.

‘부동산플래닛’의 올 상반기 전국 부동산 매매거래 분석에 따르면 상반기 총 95만 4,000건으로 전년 동기 대비 1.4% 증가했다. 매매거래금액 기준으로도 같은 기간 4.5% 늘어난 274조 4,000억원을 기록했다. 유형별로 보면 아파트 거래는 전국 부동산 매매거래 중 유일하게 감소세를 기록했다. 전국 아파트 거래량은 32만 2,000건으로 전년 동기 대비 21.4% 줄었다. 매매거래금액 기준으로도 아파트는 109조원으로, 전년보다 21.8% 감소했다.

반면 다른 모든 부동산 유형의 거래는 증가했다. 특히 오피스텔은 전년 동기 대비 38.1% 증가한 2만 9,000건으로 전국에서 가장 높은 증가세를 보였다. 상가·사무실 30.3%(3만 5,000건), 상업·업무용 빌딩 25.4%(1만 5,000건), 토지 21.1%(39만 8,000건) 등도 높은 증가율을 기록했다.

반면 아파트값은 더 뛰고 있다. 한국부동산원 통계를 보면 올해 들어 지난 8월 2일까지 전국 아파트 매매가는 8.08% 올랐다. 이 기간 동안 수도권은 9.80%, 지방은 6.46%, 서울은 3.19% 상승했다. 지역별로 보면 의왕과 시흥 등 일부 지역은 20%가 넘는 폭등장을 연출했다.

<30만건 이뤄진 증여…사라진 매물>

이런 가운데 아파트 매매 매물도 서울 기준으로 8월 들어 4만 건 이하로 내려간 상태가 유지되고 있다. 그렇다면 거래는 줄어들었는데 매물은 감소세를 이어가고, 가격이 오르는 이유는 무엇일까.

현 정부 들어 크게 늘어난 아파트 증여가 주요 원인 중 하나로 꼽힌다. 본지가 분석한 결과 다주택자 관련 세금이 강화된 최근 1년(2020년 7월~2021년 6월)간 전국에서 10만 건이 넘는 부의 대물림이 이뤄진 것으로 나타났다. 이 기간 증여는 고가 주택, 지역 가릴 것 없이 크게 늘었다. 범위를 현 정부 전체로 넓히면 더 크다, 2017년 5월부터 올 6월까지 전국 아파트 증여는 무려 30만 건을 넘어선 30만 2,790건에 달했다. 서울에서는 같은 기간 6만 5,255가구 규모의 아파트가 증여됐다.

문제는 증여가 이뤄진 아파트는 최소 5년간 시장에 매물로 나오지 않는다는 점이다. 증여 받은 매물을 5년 이내에 팔면 증여 가액이 아닌 당초 증여자(부모 등)가 취득한 가격으로 양도세를 계산한다. 즉, 최소한 5년 이상은 보유해야 ‘세금 폭탄’을 피할 수 있다는 뜻이다. 결과적으로 30만 건의 증여 물건이 시장에서 매물로 사라진 셈이다.

전문가들은 집값을 안정시키려면 양도세를 완화해 다주택자의 퇴로를 열어줘야 한다고 입을 모은다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 “증여로 인해 매물이 잠기면 결국 수요자들이 매수할 수 있는 물건이 사라지는 것과 마찬가지”라며 “공급이 감소하는 것과 같은 효과”라고 설명했다. 이어 “최근 나타나는 증여 건수 증가 원인은 결국 양도세”라며 “양도세를 완화해 매물로 내놓는 방안을 유도할 필요가 있다”고 덧붙였다.