경기도 성남시 대장동 개발 사업에서 최대 1조원 이상 수익을 낼 것으로 예상되는 화천대유와 관계사인 천화동인은 원래 한 해 150억 원의 수익을 예상한 것으로 확인됐다. 1순위 배당금을 예약한 성남도시개발공사에 이어 하나은행 등 금융회사들이 2순위로 배당금을 받으면 화천대유 등은 3순위로 수익을 챙기는 구조였다. 하지만 화천대유와 천화동인 1~7호는 3순위 투자자까지 약정된 배당을 한 후 남는 초과 수익을 모두 자신들이 가져가도록 계약을 체결하면서 초대박을 이끌어냈다. 부동산 가격이 매년 고공행진을 하며 예상보다 수익성을 키워준 것도 상당한 기여를 했다.

서울경제신문이 1일 성남 대장동 시행주체인 ‘성남의 뜰’ 주주간 협약서를 확인한 결과, 성남도시개발공사는 1종 우선주, 하나은행 등 금융사는 2종 우선주, 화천대유와 천하동인은 보통주로 투자했다. 성남도시개발공사는 우선주와 보통주로 나눠 투자하는 방안을 선호한 것으로 전해졌다. 민관 합동 개발에 따라 일정 수익을 성남시가 먼저 확보하기 위한 설계였다.

일반적으로 우선주는 보통주와 달리 의결권이 없지만 배당 등을 우선해 받는다. 다만 성남의 뜰에서는 우선주 투자자인 성남도시개발공사와 하나은행 등이 의결권도 갖고 있었다.

성남도시개발공사는 배당금이 총 1,822억 원이 될 때까지 매년 365억 원 씩 배당금을 최우선으로 받게 돼 있다. 아울러 아파트 등 공동 주택 용지인 A10블록을 화천대유에 공급하되, 화천대유가 이를 매각한 수익 중 1,822억 원을 넘는 금액도 성남도시개발공사에 배당하도록 했다. 이후 남는 수익은 대표 금융기관인 하나은행을 비롯해 국민·기업은행, 동양생명보험, 하나자산신탁 등이 2순위자로 출자금의 연 25%를 배당금으로 받도록 규정했다.

화천대유와 천화동인은 금융기관에 지급하고 남은 배당금을 연 150억 원 씩 받기로 계약했다. 대장동 개발 사업은 당시 6년 간 계획하고 있었으므로 총 900억 원 가량의 배당 수익을 예상한 셈이다.

화천대유의 김만배 회장을 비롯해 천화동인 소유주인 김 회장의 누나와 남욱 변호사·정영학 회계사 등이 천문학적인 수익률을 기록한 이유는 그 다음 계약 조건 때문이다. 3순위자까지 약정한 수익을 지급한 이후 초과 수익은 모두 보통주 투자자인 화천대유와 천화동인에 분배하게 했다. 그 결과 2020년 성남의 뜰 감사보고서를 보면 성남도시개발공사가 1,822억 원, 화천대유와 천화동인이 총 4,040억 원 의 배당금을 챙길 때 하나은행은 7억 원, 국민은행 등은 4억 원을 받았다.

다만 이 같은 수익은 2015년 계약 당시에는 예상하기 어려운 결과였다는 지적도 나온다. 대장동 개발 사업 입찰에 참여했다 화천대유가 참여한 하나은행컨소시엄에 밀려 탈락한 산업은행은 1,552억 원의 사업 이익을 추정했고, 메리츠증권은 이보다 좀 더 많지만 화천대유 등이 실제 받은 총수익에는 못 미쳤던 것으로 파악됐다.

업계 관계자는 “성남도시개발공사에 얼마나 확정된 수익을 주느냐가 사업자 선정의 핵심 기준이었다" 면서 “당시는 민관 합동 개발 방식의 도입기였기 때문에 초과 수익에 대해 구체적인 계약 조건을 맺는 것에 소홀했을 수 있다”고 말했다.