김 부장은 10년째 지병을 앓고 계시던 아버지가 갑자기 돌아가시자, 어머니를 대신해 아버지의 상속재산을 정리하게 됐다. 어머니는 본인 보유 재산으로 향후 여생을 문제없이 지낼 수 있어 아버지가 거주하시던 시가 9억원(공시가격 6억원)인 단독주택 한 채를 아들인 김 부장이 상속 받기로 했다. 아버지는 다른 재산이나 빚이 없는 상황이었다.

이미 집 한 채를 보유하고 있던 김 부장이 주변 지인들에게 물어보니 “상속재산가액이 10억원 미만일 경우는 상속세가 없다”고 했다. 김부장은 세금을 내지 않아도 되니 안심하고 별도의 상속세 신고를 하지 않았고 상속 받은 주택에 대한 취득세 납부 후 등기절차를 완료했다.

그 후 4년이 지나 상속세 신고에 대한 기억이 가물가물해질 때 즈음, 김부장은 보유하고 있는 주택 두 채 중 한 채를 정리하기로 결심하고 꼼꼼하게 따져본 후 시가 9억원에 상속받았던 주택을 10억원에 매도했다.

원래 자신이 가지고 있던 주택을 양도할 경우 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 있었지만 최근 해당 부동산 가격이 급등해 앞으로 가치가 더 오를 것으로 판단했고, 상속주택의 경우 상속받은 날로부터 5년 이내에 양도할 경우 주택 수 계산에는 포함하지만 1세대 2주택에 따른 중과세율(기본세율 + 20%p)적용이 배제된다는 점도 알고 있었기 때문이다.

그런데 여기에서 예상치 못한 세금폭탄이 터져 버렸다. 상속받은 주택을 처분하자 김부장이 예상했던 세금보다 양도세가 7배 정도 더 많이 나온 것이다. 알고보니 김부장이 아버지로부터 상속받은 주택을 시가로 평가해 상속세 신고를 하지 않았기 때문이었다.

현행 세법에서 상속받은 주택의 양도차익 계산 시 취득가액의 기준을 상속개시 당시에 평가하여 신고한 가액으로 한다는 점을 간과한 것이다.

상속 당시 시가로 평가해 상속세를 신고한 경우에는 시가가 취득가액이 되지만, 상속세 무신고시에는 매매사례가액 등 명백한 시가가 있는 경우(대표적으로 공동주택)를 제외하고 공시가격이 곧 취득가액이 된다.

김부장의 경우에 적용된 취득가액은 상속 당시 시가 9억원이 아닌, 공시 가격인 6억원이었다. 김부장이 납부할 상속세가 없다 하더라도 상속 받은 주택을 시가로 평가하여 상속세 신고를 했더라면, 당시에 소액의 감정평가수수료와 상속세 신고대행수수료는 지불했겠지만 이후에 더 큰 양도소득세를 아낄 수 있었을 것이다.

시가가 없는 토지나 상가, 단독주택등 양도소득세 과세대상인 상속재산의 경우 상속세 무신고시 과세관청은 인력적 한계 등으로 상속인의 취득가액을 공시가격으로 판단할 가능성이 높다. 또 양도시점에 상속개시당시 시점으로 소급하여 감정을 받는다 하여도 감정가액을 취득가액으로 인정받기 어렵다. 그러므로 토지 등의 부동산 상속재산은 납부할 상속세가 없을 경우에도 미리 감정평가를 받아서 그 감정가액(시가 인정)으로 상속세 신고를 해둔다면 향후 처분시 시가와 공시가격의 차액만큼 취득가액이 상향되는 효과가 발생하기 때문에 양도세 측면에서 유리하다.

설령, 시가로 평가할 경우 상속세를 내야하는 상황이 발생한다 하더라도 과세표준 구간별 세율은 소득세율이 상속증여세율보다 훨씬 높기 때문에 상속세를 내고 양도세를 절세하는 것이 유리할 수도 있다. 부동산의 상속과 재산세(상속증여세 및 양도소득세)에 대한 부분은 어떤 의사결정을 해야 할지 어려운 경우가 많다. 의사결정을 하기 전에 반드시 전문가와 상의해 예기치 않은 문제가 생기지 않도록 대비해야 하는 이유다.

/신한라이프 상속증여연구소 김정철 수석연구원

※신한라이프 상속증여연구소

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