경제정의실천시민연합(경실련)이 대장동 개발 사업을 공공이 직접 개발했다면 4조 5,000억 원을 환수할 수 있었을 것으로 추산했다. 성남시가 대장동 토지를 강제 수용해 민간에 매각하지 않고 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양했을 경우다. 경실련은 또 이재명 경기지사가 대장동 사업에서 5,503억 원을 환수했다며 전체 사업 이익의 70%에 해당한다고 주장한 것에 대해서도 “1,830억 원 환수에 그치며 10%뿐”이라고 반박했다.

19일 경실련이 기자회견을 통해 공개한 대장동 개발 사업 추정 이익 1조 8,211억 원의 근거는 크게 택지 매각 이익(7,243억 원)과 아파트 분양 이익(1조 968억 원)에서 나온다. 경실련은 이 중 공공이 환수한 이익은 배당수익 1,830억 원만 인정했다.

경실련의 추정 결과에 따르면 화천대유 등 민간 업자들은 전체 수익의 90%, 무려 1조 6,000억 원 이상을 쓸어간 셈이다. 도시개발 전문가들이 개발 이익을 산정할 때 ‘사업비’에 가까운 도시 인프라 조성 부분은 수익에서 제외해야 한다는 입장이고, 경실련이 구체적인 분양 가격을 근거로 이익을 추산했다는 점 등을 감안하면 경실련의 추정치가 현실을 가늠하는 데 더 현실적이라고 볼 수 있다는 반응이 나온다. 성남시가 주장해온 ‘공공이익 최대 환수’는 설득력이 약하다는 지적이다.

더욱 큰 문제는 이 같은 민간 이익 중 절반가량이 특정 7인에게 돌아가도록 사업이 설계됐다는 점이다. 김만배 전 머니투데이 부국장 일가는 1억 7,000만 원의 출자금(화천대유, 천화동인 1~3호)만으로 6,500억 원의 수익을 챙겼다. 이외에 천화동인 4~7호 소유주들도 출자금(1억 8,000만 원) 대비 1,100배에 달하는 2,054억 원의 이익을 챙겼다.

반면 이 지사는 공원·주차장 조성 등 기부채납액을 더하면 총수익이 5,503억 원에 달한다고 주장하고 있다. 그러면서 이 수익이 전체 수익의 70%에 달한다고 했다. 역산하면 전체 수익은 약 8,000억 원에 조금 못 미친다는 얘기다. 민간이 챙긴 몫에 대해서는 이후 부동산 경기 과열 등으로 개발 이익이 조금 늘었지만 4,000억 원 정도라고 주장했다. 다만 이 지사 측은 구체적인 사업의 총이익과 민간 수익에 대한 근거를 제시하지는 못하고 있다.

또 성남시가 강제 수용한 택지를 팔지 않고 건물만 분양했을 경우 토지 가치는 6조 원으로 예상되며 개발사업비 1조 5,000억 원을 제외해도 4조 5,000억 원의 개발 이익이 발생한 것과 같다고 경실련 측은 지적했다. 이는 성남시가 환수한 1,830억 원의 25배나 되는 금액이다. 뿐만 아니라 성남시 및 경기도민은 평당 700만 원, 30평 기준 2억 원에 내 집 마련이 가능해지며 주거 안정, 주변 집값 안정 효과도 가져올 수 있었다고 경실련은 분석했다.

경실련은 “성남시는 택지 개발 사업에서 발생한 이익을 기준으로 높은 환수율을 강조하지만 분양 사업까지 포함한 전체 개발 이익으로 보면 90%를 민간 업자에게 안겨준 것”이라며 “모범적인 공영 개발이 아닌 철저한 민간 특혜 사업이자 부패 사업에 불과하다”고 비판했다.

한편 경실련은 이 같은 사업 설계를 누가 주도했는지 밝혀야 한다며 특검 도입을 주장했다. 경실련은 “대통령도 제2, 제3의 대장동 사태를 방지하기 위해 즉각 도시개발사업의 비리 여부에 대한 전면 실태 조사를 지시해야 한다”고 강조했다.