앞으로는 지방자치단체가 분양가상한제 심사를 할 때 단지의 건축비를 임의로 삭감할 수 없게 된다. 또 택지비를 산정할 때 지하철역과의 거리나 학교와의 인접성 등 사업 부지의 특성을 고려할 수 있도록 보정 기준을 구체화한다. 지자체별로 제각각이고 다소 모호했던 분양가상한제 심사 기준을 손보겠다는 취지다.

국토교통부는 8일 이 같은 내용을 담은 ‘분양가상한제 심사 매뉴얼’을 전국 지자체와 민간 업계에 배포했다. 정부는 앞서 지난 9월 공급 기관 간담회에서 매뉴얼 마련을 예고한 바 있다. 정부는 우선 공공택지 택지비와 관련해 사업자가 미리 토지 대금을 납부한 경우 늘어나는 이자 비용도 인정하기로 했다. 다만 공동주택 외에 상가와 임대주택 면적까지 택지비에 포함하던 방식은 인정하지 않는다. 또 민간 택지의 경우 택지비 산정 시 교통 여건이나 단지 규모, 주요 시설과의 근접성 등을 고려한 보정 기준을 구체화했다. 서울의 경우 비교 아파트 표준지가 적어 강남구 청담동의 지하철 인접 부지를 일원동의 비역세권 표준지와 비교하는 등 정확한 감정평가가 어렵다는 지적이 제기돼왔다.

건축비의 경우 지자체에서 별도의 고시 없이 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 했다. 가산비에도 지자체 재량 여지를 줄였다. 조정이 필요한 항목은 공종별로 권장 조정률을 제시했다. △토목·건축·기계 공종 81.3% △전기 86.2% △통신 87.3% △조경 88.7% △소방 90% 등이다. 해당 비율 밑으로는 삭감하지 말라는 취지다. 다만 여전히 10%포인트 범위 내에서 재량권은 뒀다.

이에 대해 업계에서는 예측 가능성은 높아진 반면 사업성은 큰 변화를 기대하기 어렵다는 반응을 내놨다. 여전히 지자체의 영향력이 크다는 것이다. 국토부 관계자 역시 “개별 사업장별 상황이 달라 일괄적으로 분양가에 미치는 영향은 단정하기 어렵다”며 “다만 제도의 불확실성이라는 리스크를 없앴다”고 의미를 부여했다.

부동산R114에 따르면 연내 분양 가능성이 있는 서울 민간 분양 아파트 중 서초구 래미안원펜타스와 송파 성지 리모델링 등 13개 단지가 이번 매뉴얼의 영향을 받는다. 여경희 부동산R114 관계자는 “정책 목표가 사업성 개선보다는 제도 심의 과정의 합리성을 높이는 데 있는 만큼 분양이 속도를 낼 것으로 보기엔 시기상조”라며 “조합 입장에서는 내년 공시지가 상승에 따라 택지비도 오르는 만큼 오히려 기다려보자는 쪽에 무게가 실린다”고 분석했다.

업계에서는 특히 민간 사전청약 단지를 대상으로 ‘추정 분양가 검증 매뉴얼’을 신설해 HUG 검증위원회의 검증을 받도록 한 것에 대해 우려하고 있다. 업계 관계자는 “앞서 정부가 공공 사전청약은 시세의 60~70%라고 밝힌 만큼 HUG가 분양가를 시세대로 인정해주기도 어려울 것 아니냐”며 “결국 추정 분양가를 깎기 위한 절차가 하나 늘어난 셈”이라고 말했다.

정부는 민간 사전청약에도 적용하는 분양가 산정 기준이 마련된 만큼 이달 중 민간 사전청약 공고를 낼 방침이다. 정부는 △기매각 토지 중 1만 8,000가구 △신규 매각 택지 중 7만 5,000가구 △2·4 대책 중 1만 4,000가구 등 2024년 상반기까지 총 10만 7,000가구를 민간 사전청약으로 내놓을 계획이다.