전국 아파트 매매·전세 가격의 오름세가 멈췄지만 서울 강남권 일부 단지에서는 전문직도 감당하기 어려운 고액 월세 계약이 속속 체결되고 있다. 기준금리 인상의 영향으로 전세대출 금리도 높아지고 있어 전세의 월세화 및 월세 상승 추세는 더욱 빨라질 것으로 보인다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 25일 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 99㎡가 보증금 2억 원, 월세 510만 원에 임대차계약이 체결됐다. 대기업 직장인 월급을 훌쩍 뛰어넘는 월세 가격 자체도 눈에 띄지만 더 주목을 끈 것은 월세 상승률이다. 불과 4개월 전만 하더라도 같은 보증금 2억 원에 월세 420만 원으로 거래가 체결됐던 것에 비해 90만 원(21.4%)이 올랐기 때문이다. 그 전과 비교하면 상승률은 더 높다. 동일 평형 기준 지난해 4월과 7월에는 같은 보증금에 월세가 각각 190만 원, 300만 원이었다. 상승률이 무려 각각 168.4%, 70%에 이른다.

이날 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 전월세 전환율은 서울 아파트 기준 4.1%였다. 전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율로, 이 비율이 높을수록 월세 전환에 따른 부담이 크다는 것을 의미한다. 전세대출 금리가 전월세 전환율보다 낮았던 그동안 수요자들이 전세를 선호했지만 최근 이야기가 달라졌다. 올해 기준금리 인상에 지난해 초 2~3%대에 머물던 전세대출 금리가 일부 은행에서는 최고 5%를 넘어섰다.

수요자들도 월세를 선호하게 됨에 따라 강남·용산·마포 등 선호 지역에서는 수요자들이 체감하는 전월세 전환율이 5%를 넘어서기도 한다. 보증금을 낮춘 대신 월세를 크게 높이고 있기 때문이다. 헬리오시티 인근 부동산 관계자는 “높아진 대출금리에 종합부동산세 등 세금 부담이 늘어난 집주인이 현금 흐름을 위해 이 같은 계약을 선호한다”며 “자산이 적은 전문직 부부나 비용 처리를 원하는 법인, 해외 주재원 등 고액 월세 수요층은 두텁다”고 말했다.

용산구 용산센트럴파크해링턴스퀘어 전용면적 102㎡는 보증금 2,500만 원, 월세 810만 원에 매물이 올라와 있다. 전세 시세 19억 원을 고려하면 전월세 전환율은 5.2%다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 59㎡는 지난달 27일 보증금 3억 5,000만 원, 월세 130만 원에 거래가 체결됐다. 반년 전인 지난해 7월 31일 보증금 3억 5,000만 원, 월세 66만 원 계약 건과 비교하면 반년 만에 월세가 두 배가량 뛴 것이다.

반면 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역의 경우 전월세 전환율이 상대적으로 낮게 적용되고 있다. 월세 상승률도 크지 않다. 도봉구 창동주공19단지 전용면적 59㎡의 전세 시세는 3억 5,000만 원인데 최근 올라온 매물은 보증금 1억 5,000만 원에 월세 50만 원으로 전월세 전환율은 3.0% 수준이다. 지난해 3월 보증금 3,000만 원, 월세 80만 원 계약과 전월세 전환율은 3.0%로 동일하다.

선호 지역의 월세가 치솟으며 전세가에도 영향을 미쳐 매매가 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “금리 인상으로 자산 운용 수익률이 높아져야 한다는 요구가 커졌고 세금 부담이 월세 상승 요인으로 작동하고 있다”며 “신규 주택 공급 상황은 해결되지 않아 월세 가격 상승뿐 아니라 전셋값 상승과 함께 매매 시장 부담도 커질 것”이라고 전망했다.