주거용 오피스텔은 미분양

21년 말, 오피스텔은 1398.0 대 1의 경쟁률을 기록하기도 하며, 총 거래 건수는 6만 건을 넘는 인기를 누렸었다. 그리고 거래대금도 14조 원에 육박했었다. 하지만, 현재 그 수치들은 계약이 취소되면서 허수일 수도 있다고 계속 밝혀지고 있다. 그런 가운데 22년 주거용 오피스텔 시장은 대출 때문에 미분양이 속출하고 있다.

지난 9일 정부가 도시형생활주택 사업에서 전용 50㎡ 이상 3룸 중소형 규모 주택 건축을 허가한 것에 대해 주택 시장을 왜곡한 정책이라면서 시장은 정부의 주택용 오피스텔의 정책에 비난이 쏟아지고 있는 게 현실이다.

오피스텔 대출도 아파트와 같이 주택으로 사용할 경우, 현재 대출자의 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 40%가 일괄 적용되어, 총 대출액이 2억 원이 넘을 경우는 지급해야 할 원금과 이자가 연봉의 40%를 넘으면 대출할 수 없어졌다.

여기까지는 아파트와 같지만, 주거용 오피스텔이 찬밥이 된 이유는 아파트는 원금 상환이 30년이지만, 주거용 오피스텔은 상환이 8년으로 이자 부담이 더 커져 주거용 오피스텔은 이제 실거주도 투자도 현금 부자들만 살 수 있게 되었다.

DSR 규제에 자유로운 법인 오피스텔

올해는 상대적으로 규제를 덜 받는 법인 오피스텔 투자가 최고의 인기 부동산이 될 것이다. 그래서 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있다. 법인이 오피스텔을 취득할 때 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세다.

취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용한다. 다만, 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 한다.

기업 대출의 오피스텔 구매는 최대 감정금액의 75%까지 대출이 가능하고 신용이 좋은 법인이라면 추가로 신용대출을 받으면 감정가에 최고 90%까지도 대출을 받을 수도 있다. 또한, 신규 법인이더라도 은행에 따라서 임대업 신규 대출도 가능하다. 법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다.

주환세무회계 안효원 세무사는 “개인과 달리 양도소득세의 중과가 없기에 부동산을 1년 이내에 양도할 경우라도 개인 명의의 부동산 양도세보다 법인세가 개인보다 저렴하고 임대 소득이 발생할 때 법인세에 포함돼 2억 이하 10%, 2억 이상 20%, 200억 초과 22% 등으로 개인의 종합소득세보다 세율이 낮다"라고 조언했다.

부동산도 MZ세대가 좋아하는 곳이 대세

최근 부동산 시장에서는 MZ세대가 좋아하는 곳이 바로 핫플레이스가 된다. 그런 의미에서 작년까지 성수동, 을지로가 대세였다면 올해는 여의도가 새롭게 주목받고 있다. 더현대 백화점과 바로 옆 세계적인 럭셔리 페이먼트 호텔이 들어서면서 젊은 세대들이 좋아하고 그에 따른 많은 소비가 이루어지는 곳으로 여의도가 주목받고 있다.

여의도 부동산 전문가인 다온공인중개사 전미선 대표는 “주거용 오피스텔 시장이 위축되면서 상업용, 투자용 고가 오피스텔로 임대 수익을 노리는 문의가 많아졌다. 이유는 강남, 한남 등의 고가 주택 또는 대형 오피스텔 보다 실투자금이 적고 임대 수익은 높으면서, 더현대백화점, MBC 옛 사옥 브라이튼 여의도와 IFC의 신세계 인수로 스타필드 입점 등의 부동산 호재로 강남 큰 손들이 최근 많이 구매에 나서고 있다"라고 덧붙였다.

그리고, 금융권과 전문직 종사자들은 그들만의 회원제 프라이빗 문화를 선호하기 때문에 메리어트호텔을 같이 공유하는 여의도파크센터가 인기가 가장 많다”라고 전했다. 최근, 대출 규제가 강화되면서 대표적인 업무지구로 꼽히는 강남과 여의도 등지의 상업용 대형 평수 오피스텔이 법인 투자자들의 관심을 끌고 있는 이유는 시장에 넘쳐난 유동자금과 꼬마빌딩에 대한 과열 현상 때문이란 업계 분석도 있다.