국가는 모든 국민이 쾌적한 주거 생활을 할 수 있도록 노력해야 한다. 헌법 제35조 제3항에 정해진 사항이다. 국민 개개인 모두가 쾌적한 주거 생활을 누릴 권리가 있음을 의미하기도 한다. 국민의 주거 안정과 주거 수준 향상을 위해 이바지하도록 주택법 제1조에서도 정하고 있다. 또한 국민의 주거권 보장을 위해 주거기본법도 2015년에 제정됐다. 단순한 물리적·사회적 위험에서 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거 환경에서 인간다운 주거 생활을 할 권리를 국가로부터 보장받고 있는 것이다.

헌법에서 주택 관련 법령에 이르기까지 주택정책은 모든 국민을 대상으로 해야 함을 천명하고 있다. 5100만 명 모두 국가의 보호를 받고 더 나은 삶을 위한 정책적 혜택을 받아야 한다. 그러나 어느 순간부터 우리 사회의 주택정책은 편을 가르고 있다. 집을 가진 자와 못 가진 자, 1주택자와 다주택자, 아파트와 비아파트, 청년과 고령층, 임대인과 임차인, 저소득층과 고소득층, 수도권과 비수도권, 규제지역과 비규제지역, 신도시와 구시가지, 신규 분양 시장과 재고 주택 시장, 재건축·재개발·리모델링과 도시재생 등 수많은 편 가르기는 셀 수 없는 갈등을 만들어왔다. 이러한 갈등이 사회 발전의 족쇄가 돼 주택 시장을 더 깊은 미궁으로 빠뜨리고 있다. 이에 따라 사람들의 주거 생활은 더 어려워지고 있다.

다시 시작해야 한다. 주택 시장은 얽히고설켜 복잡한 관계성을 가지고 있기 때문에 이를 구성하는 하위 요소 간 관계를 면밀히 따져 최적의 정책 조합을 만들어야 한다. 그렇지 않으면 전혀 예상하지 못한 부작용에 부딪히게 된다. 세입자를 위해 도입한 임대차 3법이 세입자의 주거 불안을 초래하는 것이 대표적 예일 것이다.

주택금융도 다르지 않다. 금융은 사람들의 경제활동을 지원하는 도구다. 주택금융은 사람들의 더 나은 주거 생활을 지원하는 도구여야 한다. 그러나 작금의 주택금융은 집값을 잡는 수단으로 변질됐다. 가계부채라는 큰 허들에 걸려 국민의 주거 생활을 옥죄는 수단이 돼버렸다. 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR) 같은 잣대는 주택금융 지원을 제약한다.

지역(일반지역·조정대상지역·투기과열지역), 보유 주택, 소득 수준에 따라 LTV는 20~70%, DTI는 40~60%로 운용하고 있다. 조정대상지역이나 투기과열지역에 보유한 주택이나 15억 원을 넘는 주택은 대출이 되지 않는다. DSR은 주택담보대출·신용대출·은행권 등으로 구분해 지난해 7월부터 더 강화했다. 중도금대출도 막혀 있다. 분양가가 9억 원을 넘으면 HUG 보증이 불가능하다. 9억 원 이하일 경우에만 투기과열지구는 분양가의 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 70%까지 보증한다.

이렇듯 주택 관련 금융 규제가 너무 복잡하다. 조정대상지역을 폐지해 규제를 단순화·일원화할 것을 제안하다. 가계대출은 주택담보대출과 신용대출으로 분리하고 주택담보대출은 LTV와 DTI로 운용 체계를 마련하면 될 것이다. DTI 규제로 대출에 제약이 있을 경우 모기지 보증을 적극 활용해 국민의 주거 안정 지원 장치를 마련하는 것도 필요해 보인다.

주택금융은 국민의 주거 생활을 돕고 필요한 양질의 주택이 충분히 시장에 공급될 수 있도록 주택 기업을 지원해야 한다. 그동안 주택금융 규제 정책은 결과적으로 국민을 불편하게 만들고, 금융기관에는 최고의 수익 창출을 실현하게 했으며, 대출이 필요 없는 자산가에게 경쟁 없는 투자 시장을 만들어줬다. 게다가 주택담보대출 금리는 급등하고 있다. 잘못된 주택금융 정책의 결과다. 국민의 주거 안정 지원을 위한 주택금융 정책으로 재설계되기를 기대한다.