전세 시장을 들썩였던 ‘임대차 3법’이 불과 2년 만에 존폐 기로에 섰습니다. 대통령직인수위원회가 뜯어 고치겠다고 선언하면서 벌써부터 임대인과 세입자 간 갈등 조짐도 보이고 있는데요. 세입자 주거 안정을 위해 도입됐지만 전셋값 급등의 주범으로 찍힌 임대차 3법이 무엇인지 코주부레터가 알아봤습니다.
시장에서는 치솟는 전세가에 어쩔 수 없이 월세로 돌리는 사례가 더욱 늘어나고 있다.
임대차 3법은 지난 2020년 7월 30일 민주당이 세입자 보호 명목으로 통과시킨 주택임대차보호법 개정안을 말하는데요. 아래 세 가지 제도로 구성돼 있어요.
①계약갱신청구권제: 세입자가 원하면 1회에 한해 임차 계약 기간을 기존 2년에 추가로 2년 연장 가능하도록 한 것인데요. 다만 집주인이나 직계존속·비속이 실거주하겠다고 하면 갱신이 안됩니다.
②전월세상한제: 재계약을 할 때 임대료를 직전 계약의 5% 이상 올리지 못하게 한 것으로 계약 만기를 앞두고 집주인이 집세를 대폭 올리는 것을 막기 위한 목적입니다.
③전월세신고제: 임대차 계약시 30일 안에 당사자가 주택소재지 관청에 임대기간과 보증금 등 관련 정보를 신고하도록 의무화한 제도인데요. 동네마다 전월세 가격을 투명하게 공개해 합리적인 계약을 할 수 있게 만들겠다는 취지입니다. 어느 한쪽이 신고를 거부하더라도 단독으로 신고가 되고, 신고를 안 하면 과태료가 부과돼요.
정부는 임대차 3법 시행 이후 계약 갱신율이 70%에 이르고, 세입자 평균 거주기간도 3.5년에서 5년으로 늘면서 주거 안정이 제고됐다고 하는데요. 그런데 말입니다. 이건 법으로 규제해 버렸으니 당연한 것이고...사실 성과를 덮을 만큼 부작용이 너무 셌죠.??
“임대차 3법이 시행된 후 전세 매물이 줄어들고 전셋값이 폭등했다” 부동산 뉴스에서 많이 보신 문장이죠? 임대차 3법은 오히려 전월세 가격 상승을 부추기며 세입자의 고통만 가중시켰다는 지적을 받았는데요.
①4년치 미리 받자...전셋값 급등: 우선 계약갱신청구권을 활용해 기존 주택에 눌러앉는 수요가 늘면서 전세 물건이 부족해졌고요. 전월세상한제로 보증금을 2년에 5%밖에 올리지 못하게 된 집주인들이 4년치 상승분을 미리 올려받으려 하면서 전셋값이 크게 뛰었습니다. 부동산R114에 따르면 전국 아파트 전셋값 상승률은 임대차 3법 시행 전 9%에서 법 시행 이후 27.3%로 3배 넘게 증가한 것으로 나타났어요.
②같은 아파트가 2억 차이? 시세 왜곡: 같은 단지 동일한 평형 아파트의 전셋값이 최대 2배까지 벌어지는 ‘이중가격’ 현상도 심화됐어요. 예를 들어 같은 조건의 매물인데 하나는 신규 전세로 5억 원에 나오고, 다른 하나는 계약갱신청구권을 사용해 3억 원 수준에 나오는 식이죠. 아, 계약갱신청구권을 포기하는 대신 중간 정도로 타협한 경우도 있다네요. 시장의 혼란 짐작 가시죠?
③결국 월세 난민 속출: 여기에 전월세신고제로 늘어난 보유세를 세입자에게 전가하려는 집주인들이 전세를 월세로 전환하면서 전셋집 구하기가 더 어려워지는 문제도 발생했습니다. 또 전세자금 대출 규제까지 강화되면서 이를 감당하지 못해 월세 시장으로 몰리는 ‘월세 난민’이 나오는 등 서민 부담이 커졌다는 비판도 받았죠.
부동산 시장에서는 임대차 3법 시행 2년이 되는 올해 8월을 앞두고 긴장감이 커지고 있는데요. 바로 ‘2년+2년’ 형태의 계약갱신청구권을 소진한 전월세 매물들이 신규 계약 형태로 시장에 나오면서 전월세 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려 때문입니다. 2년 전처럼 집주인이 4년치 임대료 상승분을 한꺼번에 반영해 전월세 가격을 밀어올리면 임대 시장이 불안해질 수밖에 없겠죠?
인수위는 장기전이 예상되는 법 개정에 앞서 공급 물량을 확대할 수 있는 단기 방안을 우선 내놨습니다.
①민간임대 등록 활성화: 민간임대 등록은 민간 임대인이 주택 임대사업자로 등록하고 전월세상한제나 계약갱신청구권 등 공적 규제를 받는 대신 종합부동산세 등에서 감세 혜택을 제공하는 제도에요. 현 정부는 이 제도를 다주택자에게 혜택을 주는 적폐로 취급하면서 아파트 소유자는 임대 등록을 할 수 없게 막고 세제 혜택도 폐지한 바 있죠. 인수위는 이를 부활시키면 단기간에 공급 물량이 늘어나 부족한 공공임대를 보완할 수 있다고 보고 있어요.
②민간임대 주택 활성화: 2015년 도입된 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’도 다시 활성화 시킨다는 방침입니다. 이 제도 역시 시행 3년 후 지원을 축소하고 규제를 강화하면서 오히려 공급 불안을 야기했죠.
이밖에 인수위는 임차 계약을 최대 4년까지 연장할 수 있는 계약갱신청구권을 손보고, 5%로 정해진 전월세 상한선도 재설정하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌어요. 물론 이 같은 내용은 법 개정이 필수인데, 여소야대인 지금의 국회 상황에서 쉽지는 않겠죠. 부동산 정책은 알수록 복잡하지만 내 보금자리와 직결되는 문제인 만큼 코주부레터도 끝까지 관심을 갖고 지켜볼게요!