지난달 31일 대통령직인수위원회가 다주택자 양도세 중과 배제 방침을 발표했습니다. 아직 구체적인 내용은 나오지 않은 상태라 부동산 시장은 정부와 인수위의 다음 행보에 눈과 귀를 기울이며 눈치 보기를 하고 있는데요. 양도세 중과 배제, 언제부터 어떻게 시행될까요? 다주택자의 세금 부담은 얼마나 줄어들까요. 양도세 중과 배제는 결과적으로 집값을 낮출 수 있을까요? <코주부>와 함께 차근차근 알아보시죠.

양도세 중과란 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 다주택자에게 더 높은 세율을 적용하는 제도입니다. 2020년 ‘7·10 대책’에서 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트를 더한 양도세를 내도록 했어요. 지방세 10%를 포함하면 최고 82.5%에 달하는 세율이에요. 2021년 6월 1일부터 시행 중입니다. 양도세 중과 배제는 한 마디로 추가로 부과(중과)된 양도세를 깎아주는 걸 말합니다. 주택 가격에 따라 책정되는 기본 양도세만 내면 되는 거죠.

인수위는 이르면 4월 중, 늦어도 새로운 정부 출범일인 5월 10일 다음날부터는 양도세 중과 배제를 적용하겠다는 계획이에요. 시행 기간은 1년이고요. 시행 시기가 4월이 될 것인가 5월이 될 것인가는 현 정부의 결정에 달렸어요.

관련 규정이 국회 동의 없이 정부가 결정할 수 있는 대통령령(시행령)이거든요. 새 정부가 출범하기도 전에 인수위가 양도세 중과 배제를 밀어붙이는 이유는 6월 1일이 주택 보유세 산정 기준일이기 때문입니다. 양도세 완화 조치를 통해 세금 산정일 이전까지 집을 팔려는 수요를 극대화하기 위함이죠.

참고로 양도세 중과 배제 혜택은 2년 이상 보유한 다주택자가 대상이에요. 같은 다주택자라도 보유기간 2년 미만의 주택을 처분할 때에는 60~70%의 양도세를 내야 하죠. 또 중과가 배제된다는 것이지 양도세 자체가 면제되는 것은 아니라는 점. 즉 양도세 중과 배제 기간에도 양도 차익 액수에 따라 기본 세율 6~45%의 양도세는 부담해야 해요. 물론 중과 배제조차 사라지는 1년 후에는 훨씬 많은 세금을 내야 합니다.

자, 그렇담 정말 중요한 부분으로 넘어가 보죠. 다주택자가 내야 하는 양도세는 얼마나 줄어들까요?

인수위 발표 직후 양도세 시뮬레이션 기사들이 많이 나왔는데요. 3억원 절세 혜택을 누린 사례가 나올 만큼 효과는 상당한 것 같습니다. 3주택자가 2년 이상 3년 미만 보유한 서울 서초 반포자이 84㎡ 아파트를 팔면서 양도차익이 10억원이라고 할 때, 현재는 양도세를 7억491만원 내야 하지만 양도세 중과세율 적용이 면제되면 3억9335만원만(?) 내면 됩니다. 무려 3억1156만원을 세이브하는 셈입니다.

하지만 보유 기간이나 양도차익이 모두 제각각이라 이런 시뮬레이션 만으론 대략 짐작만 할 뿐, 정확한 양도세 계산은 어렵습니다. 제가 방법을 찾아보니 부동산 세금 계산기 셀리몬에서 4월 30일까지 양도세 계산기 서비스를 무료로 제공해주고 있더라고요.(광고 아님!) 여기에 보유 주택 수와 기간, 취득액과 양도액, 비용 등을 입력하면 간편하게 세액 계산이 가능합니다. 물론 양도세 중과 배제가 아직 시행되지 않았기에 현행 제도에 맞춘 세액이 나옵니다. 하지만 과세금액 등 세부 항목이 다 나오므로 양도세 중과 배제가 되면 세금이 얼마나 줄어들지 직접 쉽게 계산할 수 있습니다.

아이러니하지만 양도세 중과를 결정한 문재인 정부도, 양도세 중과를 배제하자는 새 정부도 목표는 집값 안정입니다. 세금 부담을 높여 투기 세력을 꺾겠다는 문 정부의 기조와 달리 새 정부는 세금을 깎아주면 많은 다주택자들이 매물을 내놓아 공급이 풍부해져 집값이 떨어질 거라는 논리입니다. 우리나라에 2주택 이상 다주택자는 319만명에 달합니다.

관건은 의도대로 시장이 반응하느냐 입니다. 보유세와 양도세를 올리자 다주택자들이 집을 처분하는 대신 증여로 대응한 것처럼 의도와 다른 결과가 나올 수 있습니다.

전문가들은 서울보다는 지방, 중심지보다는 외곽에 위치한 아파트부터 매물이 나올 걸로 예상하고 있습니다. 이번 기회에 큰 수익이 안되는 집은 정리하고 이른바 ‘똘똘한 한채’에 집중하는 다주택자가 늘어날 거라는 전망입니다. 이 말인즉슨 인기 지역의 집값은 계속 오를 가능성이 있다는 의미죠. 실제로 아직 양도세 감면이 시행되기도 전인데 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽에서는 가격을 낮춘 매물들이 나오고 있다는 소식입니다. 반면 강남권은 오히려 매물을 거두고 사태를 관망하고 있다는군요.

워낙 많은 규제가 겹겹이 쌓여있어 양도세 감면 효과가 크지 않을 거라는 예상도 있습니다. 거주 중인 세입자가 있어 매수자 실거주가 어려운 경우, 집값 급등으로 토지거래허가구역으로 묶인 경우(매수자 실거주 필수) 등 다른 규제나 조건들로 인해 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 사례도 나올 수 있습니다.