‘직장인 김철수씨는 2020년 5월 A아파트 분양권(조정대상지역)에 당첨됐다. 이후 직장동료인 김영희씨 역시 같은 지역의 B아파트 분양권을 2021년 7월에 당첨됐다. 그런 두 사람에게도 큰 고민이 생겼다. 둘 다 이미 다른 지역(조정대상지역)에서 2년 이상 거주 중인 아파트 한 채씩을 보유 중인데, 미리 고려하지 못했던 취득세와 양도소득세가 크게 발생할 수 있음을 알게 됐기 때문이다.’

주택을 취득하고 양도할 때는 해당 주택의 가치에 맞게 좋은 타이밍에 사고 파는 것도 중요하지만 기본적으로 세금을 신경 써야 한다. 해당 사례의 경우 똑같이 거주주택 하나와 분양권 하나를 보유하고 있지만, 취득세와 양도소득세 모두 다르게 적용이 된다. 먼저 두 사람에게 적용될 수 있는 세법상 규정을 알아본 후 해당 사례에서 가장 절세할 수 있는 방법을 알아보고자 한다.

2021년 1월 1일 이후로 취득한 분양권은 주택 수에 포함시키고 있다. 따라서 2021년 이전에 취득한 분양권과 이후에 취득한 분양권은 세법상 적용되는 규정이 조금씩 다르다.

1) 2021년 이전 취득한 분양권(김철수)

2021년 이전에 취득한 분양권은 주택으로 보지 않는다. 분양권 상태에서 주택이 될 때, 즉 분양권 잔금 청산일 혹은 등기일 중 빠른날에 주택을 취득한 것으로 본다. 이 취득일을 기준으로 일시적 2주택 규정을 적용 하면 되는데, 기본적으로 두 가지 조건이 있다. 첫 번째로는 종전주택을 취득한 후 1년이 지난 후, 신규주택을 취득해야 한다는 점이다. 두 번째로는 분양권 잔금청산 혹은 등기일 이후 일정 기간 내로 종전주택을 양도해야한다. 그 기간은 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 여부에 따라 달라지는데 둘 중 하나라도 비조정대상지역에 위치하고 있다면 신규주택 취득일로 3년 이내에, 둘 다 조정대상지역에 위치하고 있다면 2년 이내에 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다.

2) 2021년 이후 취득한 분양권(김영희)

2021년 이후로 취득한 분양권은 주택으로 본다. 이 경우에는 분양권 당첨일 혹은 계약일(이하 취득일)에 1주택을 취득한 것이나 다름이 없어 일시적 2주택을 적용하면 분양권 취득 이후 2~3년 이내로 종전주택을 양도해야만 한다. 하지만, 해당 분양권이 주택으로 2~3년 내로 바뀌지 않는 경우가 대부분이기 때문에 특별규정을 두고 있다. 먼저 분양권 취득일로부터 3년 이내로 조정대상지역 여부와 관계없이 종전주택을 양도하면 비과세를 적용 받을 수 있다. 만약, 3년 이내로 종전주택을 양도하지 못했다고 하더라도 비과세를 받을 수 있다. 분양권이 주택으로 준공 완료가 된 후 2년 내로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주함과 동시에 종전주택을 2년 이내로 양도하면 비과세를 받을 수 있다.

이전에는 주택 수에 따른 고민은 양도할 때만 고민하면 됐지만, 2020년 7월 이후로는 주택 취득 시 주택 수에 따라 취득세 중과세를 적용 받을 수 있기 때문에 고민거리가 더 늘어났다. 양도소득세처럼 분양권 역시 주택으로 보는데, 2020년 7월 이후 취득한 분양권만 이에 해당하게 된다. 따라서 적용하는 방식이 2020년 7월 이전과 이후로 적용되는 방식이 조금 다르다.

1) 2020년 7월 이전 취득한 분양권 취득세(김철수)

2020년 7월 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 따른 중과세율을 적용 받지 않는다. 따라서 1~3%의 취득세 일반세율을 적용 받게 될 것이다.

2) 2020년 7월 이후 취득한 분양권 취득세(김영희)

이때부터는 분양권 취득일(당첨일)을 기준으로 주택 수에 따라 세율이 정해진다. 단, 이 경우에도 역시 일시적 2주택 규정을 적용받을 수 있다. 양도소득세와 마찬가지로 종전주택과 분양권 중 하나라도 조정대상지역 내에 위치하지 않는다면 분양권이 주택이 되는 날을 기준으로 3년 이내에 종전주택을 양도하면 취득세 일반세율을 적용받을 수 있다. 만약 두 곳 모두 조정대상지역일 경우에만 2년 이내로 종전주택을 양도해야 마찬가지로 일반세율을 적용받을 수 있다. 이때 신규주택 등기시 일반세율로 먼저 취득세를 납부 한 후 정해진 기간 내로 종전주택을 양도해야 하며, 만약 기간 내로 종전주택을 양도하지 못하면 중과세를 적용 했을 때의 세액을 추가적으로 납부해야하며 기간에 따라 가산세를 납부해야 한다.

(A, B 아파트 분양권 잔금일이 동일하게 2024년 1월 1일로 가정)

1) 취득세

2020년 7월 이전에 분양권에 당첨된 김철수 씨는 종전주택을 양도시기와 관계 없이 취득세를 일반세율로 낼 것이다. 김영희 씨의 경우 2020년 7월 이후 B분양권을 취득했으므로 B분양권이 주택이 되는 날로부터 2년 이내, 즉 2026년 1월 1일 이전에 양도해야 취득세 중과세를 받지 않는다.

2) 양도소득세

김철수와 김영희씨 모두 2026년 1월 1일 이전에 종전주택을 양도하면 1세대1주택 비과세가 적용이 가능하다. 단, 김영희 씨의 경우 분양권을 2021년 이후로 취득했으므로 세대 전원이 신규 아파트로 전입해야 한다는 조건까지 맞추어야 비과세를 적용받을 수 있다.

해당 사례처럼 같은 1주택 1분양권이라 하더라도 분양권의 취득시기에 따라 적용받는 세법이 다르다. 그만큼 주택 관련 세금은 변화가 매우 잦은데, 빠르게 바뀌는 규정에 비해 잘못된 판단을 할 경우 추가적으로 부담해야 할 세금의 매우 크다. 따라서 주택을 취득하거나 양도할 때는 미리 잘 알아보아야 하며, 특히 전문가의 조언을 꼭 참고해 실행해야 올바른 자산관리로 이어질 수 있을 것이다.

/이영빈 NH농협은행 All100자문센터 세무전문위원

※‘NH All100자문센터’는 세무사, 부동산전문가, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성돼 있다. 종합금융상담·세무상담·부동산 상담·은퇴설계 등 전국의 다양한 고객을 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다.