부동산 규제 지역 지정 및 해제를 결정하는 주거정책심의위원회(주정심)가 이르면 이달 중으로 열릴 것으로 전망됩니다. 특히 이번에는 세종시가 유력한 규제 지역 해제 대상으로 꼽히고 있는데요. 규제 지역에서 풀려날 것으로 예상되는 지역은 또 어디가 있는지, 규제 지역에서 풀리면 어떤 부분이 달라지는지 코주부가 정리해봤습니다. 특히 집값이 크게 떨어진 세종의 경우 규제지역 해제를 요구하는 목소리가 커지고 있는 상황이다.

◇원래는 12월에 열리는 회읜데 말입니다 = 먼저 주정심이 뭔지 간단하게 소개드릴게요. 부동산 규제 지역 지정과 해제는 물론 민간 택지 분양가 상한제 적용, 택지 개발지구 지정, 부동산 정책 심의 등을 담당하는 위원회로 국토부 장관과 한국토지주택공사(LH) 사장 등 29명 이내로 구성돼요. 이 중 과반은 민간 위원으로 구성해야 하고요. 주정심은 통상 1년에 두 차례, 6월과 12월에 열립니다. 올해도 지난 6월에 주정심이 개최돼 전국 17개 지역이 규제 지역에서 해제된 바 있죠. 그런데 예년대로라면 오는 12월에 열릴 올해 두 번째 주정심이 이르면 이달 중 열릴 수 있다는 예상이 나오고 있습니다. 부동산 시장이 생각보다 빠르게 냉각되면서 지방 부동산 시장 침체를 막기 위해 발 빠르게 규제 지역을 해제해야 한다는 목소리 때문입니다. 원희룡 국토부 장관도 지난달 국회에서 진행된 국토위 전체회의에서 “1차 해제가 미흡하다고 보고 있다”며 “그 이후 상황 변동을 지켜보고 있으며 필요하면 연말 이전에라도 필요한 조치를 하겠다”고 말해 조기 개최 가능성을 높였습니다.

◇세종시, 이번엔 규제 지역에서 벗어날까? = 현재 부동산 규제 지역으로 지정된 곳은 투기과열지구 43곳, 조정대상지역 101곳 등 전국 144곳입니다. 이번에 주정심이 개최된다면 이 중 어떤 곳이 규제 지역에서 해제될지 관심이 모이는데요. 특히 이번 주정심에서 관심이 집중되는 곳은 수도권 이외의 유일한 투기과열지구, 세종시입니다. 세종시는 주택 가격 상승률과 미분양 주택 추이, 청약 경쟁률 등 규제 지역 해제를 위한 정량적 지표를 충족해 청주·천안·논산·공주 등과 더불어 규제 지역 해제 후보로 거론되고 있습니다. 세종시는 2020년까지만 해도 천도론 등에 힘입어 서울을 누르고 집값 상승률 전국 1위를 찍은 바 있습니다. 하지만 가파르게 올랐던 만큼이나 빠르게 집값이 떨어지고 있습니다. 한국은행은 금리 인상으로 집값 하방 위험이 가장 큰 지역으로 세종을 지목하기도 했고요. 참고로 6월 규제 지역에서 해제된 17곳 중 14곳에서 아파트 가격 하락 폭이 오히려 증가했는데요. 세종시 규제 지역 해제를 주장하는 이들은 이 점을 들어 세종시의 부동산 규제를 풀더라도 집값 불안정 등의 부작용은 없을 거라고 주장하고 있습니다.

그러나 여전히 세종시에 대해서는 규제 완화를 신중하게 접근해야 한다는 반대 의견도 팽팽합니다. 집값은 하락했지만 분양 물량이 많지 않고 개발 호재도 남아있는 만큼 세종시보단 다른 지방을 먼저 규제 지역에서 해제해야 한다는 주장입니다. 실제로 여러 지자체에서는 자신들의 지역을 먼저 규제 지역에서 해제해달라며 국토부에 적극적으로 건의하고 있습니다. 부산시는 8월 30일 16개 자치구 중 조정대상지역인 14곳을 모두 해제해 달라고 국토부에 요구했고 경상남도도 이달 2일 창원시 성산구를 조정대상지역에서 해제해 달라고 요청한 바 있습니다. 인천은 시의회에서 규제 지역 해제를 촉구하는 결의안을 발의하기도 했습니다.

◇규제 지역에서 해제되면 뭐가 달라지는데? = 이렇듯 전국에서 오매불망 규제 지역 해제를 원하는 것은 비규제지역이 되면 집을 사기 위한 문턱이 크게 낮아지기 때문입니다. 주정심에서 정하는 규제 지역은 조정대상지역, 이보다 더 빡센(?) 관리가 필요한 투기과열지구 이렇게 2단계로 구성됩니다. 만약 조정대상지역에서 아무런 규제도 없는 ‘비규제지역’이 된다면 무엇이 달라질까요? 중요한 내용만 살펴볼게요.

먼저 분양권 전매 제한이 완화됩니다. 수도권 비규제지역은 청약 당첨자 발표일 후 6개월 동안만 전매 제한이고 지방 비규제지역의 경우 전매 제한이 아예 없습니다. 청약 문턱도 낮아집니다. 타지역 거주자도 청약이 가능하고 비규제지역은 청약 재당첨 제한이 사라집니다. 청약통장 가입 기간 6개월, 수도권은 1년 이상이면 1순위 청약이 가능하고 전용 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 운영됩니다. 끝으로 대출한도가 늘어납니다. 담보인정비율(LTV) 70%까지, 총부채상환비율(DTI) 60%까지 인정됩니다.

부동산 상승기엔 풍선 효과로 인해 비규제지역 집값이 오르는 현상이 벌어지기도 했습니다. 그러나 지금 같은 부동산 하락기엔 비규제지역이라는 조건 하나로 투자에 뛰어드는 분은 없으시리라 믿습니다. 지금의 규제 지역 완화는 집값 부양이 아닌, 지역 경제 침체를 막기 위한 조치라는 점 잊지 마세요!