“지난 정부 때 집값이 너무 많이 뛰었습니다. 지금 떨어지고 있다고는 하지만 아직 이전에 오른 정도의 수준은 아닙니다. 산이 높으면 골이 깊은 만큼 아직 집값과 전셋값이 떨어질 가능성이 높습니다. 깡통 전세, 역전세난은 이제 시작이라고 봐야 합니다.”

박동수(사진) 서울세입자협회장은 26일 서울 강남구 신사동 사무실에서 서울경제와 만난 자리에서 “전 정부 때 불었던 부동산 광풍이 세입자에게 부메랑이 돼 돌아오고 있다”며 이같이 우려했다. 박 회장은 20년 가까이 공인중개사로 일하며 ‘민달팽이유니온’ 같은 청년 단체에 주택 관련 자문을 해주기도 했다.

박 회장이 특히 주목하는 것은 최근 집값 하락으로 전세가가 매매가를 웃도는 사례가 급증하고 있다는 점이다. 한국도시연구소 분석에 따르면 전국 주택의 전세가율은 2020년 65.1%에서 올 5월 기준 87.8%로 높아졌다. 특히 아파트의 전세가율이 평균 100%를 넘어선 상태다. 임차인이 전세 보증금을 회수하기 어려운 아파트가 늘어날 수 있다는 의미다. 문제는 이것이 끝이 아니라는 데 있다. 박 회장은 “현재도 매매가는 꾸준히 떨어지고 있는 상태”라며 “앞으로 전세가율은 더 높아질 가능성이 있다”고 지적했다. 깡통 전세, 역전세 사태가 앞으로 더 지속되고 심각해질 수 있다는 분석이 나오는 이유다.

더 심각한 것은 매매가와 전세가 역전이 이전에는 다세대·다가구주택 중심으로 일어났지만 최근에는 대도시가 아닌 지방 중소형 아파트로도 확산하고 있다는 점이다. 서울·경기를 비롯한 수도권 아파트 전세가율은 50~70% 수준이지만 충북과 충남·전북·경북은 100%를 훌쩍 넘어 110%에 육박하고 있는 점이 이를 단적으로 보여준다. 박 회장은 “서울 강남과 같은 지역은 전세가율이 높지 않기 때문에 회수에 어려움을 겪는 일은 거의 없을 것”이라며 “결국 깡통 전세로 인한 피해는 서민층에 집중적으로 나타날 수 있다”고 지적했다.

그는 이러한 문제가 발생하게 된 근본적인 원인을 정부와 금융기관 등으로부터 찾고 있다. 지난 정부는 세입자들의 주거 안정을 위해 장기 저리로 전세대출을 받을 수 있도록 했다. 여기에 전세금 보증의 보증 범위도 공시가의 150%까지 확대했다. 실제 매매가와 거의 같은 수준이다. 코로나19를 내세워 확장 재정을 하고 저금리 기조를 유지한 결과다. 전세가가 올라도 세입자가 빚을 내 감당할 수 있는 상황이 만들어진 셈이다.

지금은 상황이 달라졌다. 저금리 시대가 끝나고 고금리의 시대다. 빚을 내 집을 산 임대인, 은행을 믿고 전세로 들어간 임차인 모두 당황스럽기 짝이 없는 상황에 직면한 것이다. 박 회장은 “깡통 전세의 문제는 임대인과 임차인의 도덕적 해이 때문이 아니라 빚을 내서라도 세를 살라고 한 정부의 문제”라며 “그 속에서 가장 큰 피해를 보는 게 임차인”이라고 주장했다.

그는 작금의 사태를 해결하기 위해서는 세입자의 정보 접근권 강화 등과 같은 제도의 보완이 시급하다고 강조한다. 집주인이 세금을 밀리지 않았는지 확인할 수 있도록 세입자가 국세완납증명서를 뗄 수 있고 전세금에 우선한 선순위 보증금의 규모가 어느 정도 되는지 확인할 수 있어야 한다는 것이다.

박 회장은 정부가 시장에 정확하고 일관된 신호를 줘야 한다는 점을 역설한다. 최근 정부는 전세 보증금의 보증 범위를 150%에서 140%로 하향 조정했다. 전세 시장을 연착륙시키겠다는 의지를 보였다는 게 박 회장의 평가다. 그는 “깡통 전세는 구조적인 문제이기 때문에 주택 시장의 조정 국면이 끝나기 전에는 해결되지 않을 문제”라며 “지금 필요한 것은 정부가 전세 시장 안정에 방점을 찍고 있다는 점을 시장 참여자들에게 알리는 것”이라고 덧붙였다.