분양을 앞둔 단지들의 예상 분양가가 인근 신축 단지의 매매가격과 비슷해지는 사례가 늘고 있다. 부동산 매수심리가 얼어붙으며 인근 아파트 값은 하락세를 보이는 반면 공사비 상승 등의 영향으로 분양가는 오르고 있기 때문이다. 전문가들은 서울의 주택 공급 물량이 많지 않고 분양 예정 단지들의 입지도 우수해 미분양 가능성이 크지 않지만 당분간 ‘로또 청약’은 찾기 어려울 것으로 내다봤다.

11일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 2019년 입주를 마친 서울 성북구 ‘래미안장위포레카운티(장위1구역/939가구)’ 전용 84.97㎡(15층)는 최근 9억 2000만 원에 중개 거래됐다. 지난해 최고가였던 13억 원(10층)보다 4억 원가량 떨어진 가격이다. 이는 11월 분양이 예정된 인근 ‘장위자이레디언트(장위4구역/2840가구)’ 전용 84㎡의 예상 분양가 9억 6000만~9억 8000만 원보다도 낮은 수준이다.

해당 거래가 급매로 이뤄졌을 가능성을 감안해도 동일 면적의 최저 호가 역시 9억 9500만 원으로 하락해 장위4구역 예상 분양가와의 가격 차이가 수천만 원 수준으로 근접했다. 조합 등에 따르면 장위4구역의 3.3㎡(평)당 분양가는 2834만 원으로 책정됐다.

분양 업계는 장위4구역이 지하철 6호선 돌곶이역은 물론 1·6호선 환승역인 석계역과 가까운 데다 ‘미니 신도시’급으로 불리는 장위뉴타운(186만 7000㎡) 개발이 속도를 내는 만큼 미분양 발생 가능성은 낮을 것으로 보고 있다. 하지만 분양가와 인근 매매가격 간 차이가 줄고 있어 흥행 여부에 촉각을 곤두세우는 모습이다.

한 분양 업계 관계자는 “장위뉴타운의 성장 가능성을 고려하면 장위4구역 분양가는 높지 않은 편”이라면서도 “성적이 예상보다 저조할 경우 지방부터 시작된 청약시장의 냉기가 서울로 번질 수 있다”고 말했다.

서울 아파트 값 하락세가 본격화하며 분양 시장의 찬바람이 다른 단지로 이어질 가능성도 제기된다. 전용 59㎡의 분양가가 6억 원 내외로 예상되는 은평구 역촌1구역(752가구)은 인근 신축 단지인 ‘응암역효성해링턴플레이스’ 전용 59.94㎡의 직전 실거래가인 7억 5500만 원과의 격차가 1억여 원으로 좁혀진 상태다.

다음 달 분양을 앞두고 분양가심사위원회 심의가 진행 중인 동대문구 휘경3구역(1806가구)도 마찬가지다. 전용 84㎡의 분양가가 9억 원 중반에서 10억 원 사이로 예상되는 가운데 2019년 입주한 휘경2구역(휘경 SK뷰, 900가구) 전용 84㎡의 최근 호가가 11억 원으로 내려와 차이가 1억여 원으로 줄었다. 다만 휘경3구역은 인근 재개발 단지들보다 1호선·경의중앙선 회기역·외대앞역과 가까운 초역세권 단지라는 장점이 있다.

전문가들은 원자재 값과 인건비 인상 등으로 공사비가 크게 올라 분양가를 조절하기 어려운 만큼 당분간 서울에서 로또 분양은 찾기 어려울 것으로 내다봤다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “고금리 등으로 기존 주택 가격이 떨어지는 반면 신축은 원자재·인건비 상승으로 분양가를 내리기 어려운 상황”이라며 “다만 신축과 구축 간 가격 격차가 완전히 사라지기는 어려워 로또 청약은 줄어도 여전히 청약 메리트는 남을 것”이라고 전망했다.