벌써 12월입니다. 슬슬 경제 각 분야에서 내년 전망이 나오고 있습니다. 얼마 전 2023 경제 전망을 통해 경제 전반에 대한 예측을 보내드렸었는데요. 오늘은 부동산으로 범위를 좁혀 내년, 내후년의 흐름을 살펴보겠습니다. 과연 부동산 대폭락은 올 것인지, 집값과 전셋값은 언제까지 떨어질지, 반등의 시그널은 무엇인지 오늘 <코주부>와 함께 알아보시죠.

지난달 29일 대한건설정책연구원 주최로 ‘2023년 건설·주택 경기전망’ 세미나가 열렸습니다. 집값 하락 시점에 대한 주요 내용을 추려보면, 집값 상승세가 꺾인 시점은 2021년 11월이었고, 집값 바닥은 2023년 3월에서 2024년 2월 사이, 전세가 저점은 2025년 2월. 이 세가지 입니다. 즉 주택 시장 침체는 앞으로 2년 가량 지속(L자형 침체)할 거라는 게 전문가들의 전망. 하락 폭은 지역에 따라 다르지만 수도권 기준으로 내년 집값과 전셋값 모두 3~4%가량 하락할 것이라고 전망했습니다. 물론 금리 및 규제 변화에 따라 하락 시기와 폭은 크게 달라질 수 있습니다.

전문가들이 2년 간의 침체를 예상하는 이유는 여러가지입니다. 가장 중요한 원인은 금리입니다. 금리 인상으로 대출 부담이 늘면 주택 구매는 물론이고 전세 자금 대출도 어려워집니다. 올해 월세가 급격히 늘어나고 전세 가격이 떨어진 것도 바로 이런 이유 때문이었습니다. 전세 가격이 떨어지면 매매 가격이나 청약 경쟁률에도 영향을 줍니다. 전세가가 높고 전세 수요도 많다면 좀 더 과감하게 주택을 매수하고 청약에도 도전하겠죠. 하지만 전세 수요가 받쳐주지 않는다면 매수자나 수분양자의 자금 조달 부담이 늘어나기 때문에 소극적으로 움직일 수밖에 없습니다.

김열매 NH투자증권 투자전략부 애널리스트는 “매매 가격 하락세가 멈추려면 전세 가격 하락이 진정돼야 하고, 전세 가격은 금리와 입주 물량에 영향을 받는다”고 말했습니다. 참고로 전국 아파트 입주물량은 올해 33만가구에서 내년 35만가구로 증가합니다. 전세가 하락이 진정될 수 없는 상황입니다. 게다가 전세금 액수가 커지면서 과거보다 전세 가격의 금리 민감도도 높아졌고요. 이는 반대로 금리가 인하되는 시점 그리고 전세 가격이 반등하는 시점을 집값 반등의 시그널로도 볼 수 있다는 얘깁니다.

일각에서는 부동산 대폭락이 올 것이라는 목소리도 있습니다. 앞서 2008년 금융 위기 이후 부동산 대하락이 오면서 2013년까지 100대 건설사 중 절반 가까이가 워크아웃·법정관리 등 구조조정에 돌입했습니다. 지금도 건설 물량 감소, 공사비 급증, 미분양 증가 등 당시와 닮은 구석이 많습니다.

하지만 지금은 그때보다 상황이 훨씬 양호하다는 게 전문가들의 평가입니다. 먼저 부동산 경기 악순환을 만드는 미분양이 아직은 관리 가능한 수준입니다. 2008년 금융 위기 당시 전국 미분양이 16만5000가구에 달해 시장 침체가 장기화됐으나 현재는 4만2000가구로 대내외 환경이 안정되면 단기 물량 소화가 가능한 수준입니다. 장기적인 수요 부진을 우려할 상황도 아닙니다. 패닉바잉이다 뭐다 했지만 전국 자가 보유율이 2017년 61.1%에서 2020년 60.6%로 떨어졌거든요. 수도권 자가보유율도 2018년 54.2%에서 2020년 53%로 하락했습니다.

자 그렇다면 이런 부동산 하락 국면에서 실수요자들은 어떻게 움직여야 할까요. 임병철 부동산R114 리서치팀장님께 조언을 구했습니다.

먼저 무주택자입니다. 3기 신도시, 50만가구 공공주택 등 공공분양 청약에 올인하는 것을 추천합니다. 가점 되는 중장년층은 3기 신도시, 청년층은 새로운 분양 모델인 나눔형·선택형을 공략하라는 조언입니다.

갈아타기 원하는 1주택자는 내년 상반기까지는 관망하다가 이후 나오는 급급매를 노리라고 조언했습니다. 여기서 급급매란 고점 대비 20~30% 정도 하락한 매물을 의미합니다.

끝으로 전세 세입자입니다. 이제는 전세금 지키는 게 최우선입니다. 집값도 떨어지고 있지만 전세 사기 수법이 갈수록 악랄해지는 추세입니다. 전세가율 높은 집은 무조건 피해야 합니다.

자, 앞으로 어떻게 움직여야 할지, 큰 그림이 좀 보이시나요? 올해보다 혹독할 내년 부동산 시장, 오늘의 조언을 참고하셔서 부디 무탈하게 지나시기를 바랍니다.