시공사 부도땐 공사비 30% 늘어…신탁사·은행·HUG '연쇄타격' : 서울경제

[대조양건설發 PF 폭탄]
■ 전국 20곳 건설현장 초비상
'책임준공확약' 맺은 신탁사들
기한 어길시 손해배상책임 져야
대주단은 피해입증 소송 갈수도
30가구 이상은 분양보증 의무화
HUG, 계약금·중도금 물어줘야
수분양자도 확장비 등 피해 우려

계속되는 자금난으로 대우조선해양건설이 회생절차 기로에 놓인 가운데 일부 현장의 공사까지 멈추면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 업계에서는 신탁사와 금융 업계는 물론 주택도시보증공사(HUG)까지 줄줄이 피해를 입을 수 있다고 우려하고 있다. 정부의 PF 보증 확대 등으로 다소 진정되는 듯하던 PF 업계를 둘러싼 불안감이 이번 사태로 다시 고조될 가능성도 제기된다.

26일 관련 업계에 따르면 대우조선해양건설이 시공을 맡은 ‘평창 스위트엠 엘크루’의 공사 현장이 멈췄다. 현재 평창 스위트엠 엘크루는 신태양건설을 승계 시공사로 선정해 공사를 재개하는 절차를 밟는 중이다. 지난해 대금 지급 문제 등으로 공기가 지연된 ‘속초 영랑호 엘크루 라테라’의 경우 신탁사가 대우조선해양건설을 건너뛰고 하도급 업체에 직접 대금을 지급하는 직불 체제로 전환해 공사를 진행하고 있다. 대우조선해양건설은 서울 마포구에 들어서는 행복주택 ‘공덕동 크로시티’ 공사 현장에서도 철수했다. 해당 사업장은 공동 시공을 맡은 홍용종합건설이 대우조선해양건설의 시공권을 승계받는 방식을 추진하고 있다.

지난해 말에도 대우조선해양건설은 한국토지주택공사(LH)의 평택 고덕 및 고양지축 공사 현장에서 공동 도급사에 잔여 공사 지분을 넘기고 철수한 바 있다. 수개월째 자금난을 겪으며 하도급 업체에 제대로 대금을 지급하지 못한 대우조선해양건설은 지난해 12월 22일 노조가 임금이 수개월째 체불됐다며 법원에 기업회생절차를 신청한 상태다.

PF 업계에서는 이 같은 공사 중단 사태가 줄을 이으면서 신탁 업계가 피해를 볼 것으로 우려하고 있다. 대우조선해양건설이 시공하는 다수의 사업장에 대해 신탁사가 ‘책임준공확약’을 한 것으로 알려졌는데 공기를 넘길 경우 신탁사가 PF 대주단에 손해배상을 해야 하기 때문이다. 책임준공확약이란 시공사가 예정 준공일까지 해당 건물에 대한 준공을 마치겠다는 것으로 통상 도급 순위가 낮은 중견·중소 건설사가 부동산 PF 대출을 받을 경우 대주단은 신탁사의 책임준공확약을 요구한다. 신탁사의 책임준공확약이 이뤄진 사업장에서 시공사가 책임준공 기한을 넘길 경우 이에 대한 손해배상책임은 결국 신탁사가 지게 된다.

대우조선해양건설이 시공하는 사업장을 수주한 신탁사는 국내 총 14개 신탁사 중 교보자산신탁과 대한토지신탁 등 최소 7곳으로 알려져 있다. 한 PF 업계 관계자는 “시공사에 문제가 생길 경우 승계 시공사를 찾아 건물을 완공해야 한다”며 “문제는 추후 하자 보수 문제가 발생할 수 있어 대부분 승계 시공사가 되는 것을 꺼리는 데다 공사 원가까지 급등해 추가 비용이 상당히 발생할 것이라는 점”이라고 말했다. 이어 “이 때문에 현재 신탁사별로 실시간으로 대우조선해양건설의 상황을 모니터링하며 대응 방향을 만들고 있다”고 덧붙였다. 앞서 나이스신용평가는 지난해 12월 발표한 보고서에서 “일반적으로 시공사 부도가 발생하면 기존 공사비 대비 20~30% 증액된다”며 “책임준공 기한을 초과하는 경우 신탁사의 고유 자금이 투입될 가능성이 존재한다”고 지적한 바 있다.

대주단도 사태를 예의 주시하고 있다. 계약에 따르면 신탁사의 책임준공확약은 약정된 기간까지 건물이 준공되지 않으면 대주단이 입은 원금과 이자에 대한 손해를 신탁사가 배상해주는 구조인데 대주단이 입은 손해를 바로 확정하기가 어려워 소송으로 이어질 것으로 업계는 보고 있다. 소송이 지지부진하게 지속될 경우 대주단 역시 해당 기간 손해를 입을 수밖에 없다. 한 신탁 업계 관계자는 “소송으로 가면 대주단이 원고가 되고 신탁사가 피고가 될 텐데 민법상 손해에 대한 입증 책임은 원고에게 있는 만큼 대주단이 손해 규모를 입증해야 한다”며 “다만 신탁사가 수십 억 원을 배상하는 식으로 정리한 사례도 있다”고 설명했다. 다른 PF 업계 관계자는 “대우조선해양건설 PF 대주단에는 저축은행이 상당수 포함됐다”며 “이 때문에 내부적으로 태스크포스(TF)까지 구성한 저축은행도 있다”고 말했다.

HUG의 피해도 우려된다. HUG는 일반 분양주택이 30가구 이상인 경우 분양보증을 의무화하고 있는데 분양보증이 이뤄진 사업장에서 공기가 크게 지연되는 보증 사고가 발생할 경우 수분양자가 납부한 계약·중도금을 환급할 책임이 있다. 보증 사고가 발생하면 HUG는 수분양자들을 상대로 승계 시공사를 선정해 공사를 진행하는 ‘분양 이행’과 계약금 등을 돌려주는 ‘환급 이행’ 중 하나를 선택하게 하는데 환급 이행 선택이 전체의 3분의 2를 넘을 경우 환급 이행을 진행한다. 분양권이 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 현 상황에서 환급 이행이 이뤄질 가능성이 크며 이 경우 HUG는 해당 사업장의 부지를 공매해야 하는데 지금처럼 부동산 시장이 침체된 상황에서 제값을 받지 못할 가능성이 농후하다. 수분양자의 피해도 예상된다. HUG의 분양보증은 발코니 확장비나 중도금을 선납한 경우는 책임지지 않기 때문이다.