“올해 1분기가 부동산투자신탁(REITs·리츠) 투자의 적기입니다. 리츠는 금리가 높을 때 사야 합니다. 금리가 올라갈 때 자산의 요구 수익률이 높아지고 주가는 빠지기 때문이죠. 올해 금리가 시장 예상보다 빨리 하락하는 점을 고려하면 리츠 시장 회복도 진행되기 시작할 겁니다.”

박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 최근 서울경제와의 인터뷰에서 올해 공모 리츠 시장의 회복세가 예상된다며 향후 금리 하락 시 수익률 상승 여력이 높은 리츠 종목을 눈여겨보라고 조언했다. 공모 리츠는 쉽게 사고팔 수 있고 일반 주식 대비 비교적 높은 배당수익률을 보장한다. 이 때문에 ‘인컴형 자산(정기적 수익이 들어오는 자산)’으로 큰 인기를 끌었다. 하지만 지난해 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 공격적인 금리 인상과 부동산 시장 침체 여파로 리츠 주가는 된서리를 맞았다. 올해 차입금 만기가 돌아오는 리츠들이 금리 상승에 따라 높아진 조달 비용을 감당해야 할 것이라는 우려 때문이다. 지난해 초 1250 선을 넘나들었던 ‘KRX리츠TOP10’ 지수는 10월 760 선까지 39.2% 폭락했다.

박 본부장은 지난해 말 저점을 찍은 리츠 주가가 본격적인 회복세에 진입하기 전인 올해 1분기가 가장 양호한 매수 시점이 될 것이라고 말했다. 금리 인상이 마무리 국면에 들어갔다는 인식이 확산된 가운데 우려를 키웠던 부동산 투자 시장 혼란도 진정되면서 시중금리가 눈에 띄는 하락세를 이어가고 있기 때문이다. 실제로 올해 리츠지수는 서서히 회복해 800 후반~900 초반 선을 기록하고 있다. 박 본부장은 “주가를 누르는 높은 금리가 내려갈 것이라는 전망이 나오는 지금이 리츠 주식을 사기에 좋은 시기”라고 말했다. 리츠 상장이 멈춘 지난해 하반기와 달리 올해 들어 차츰 상장 작업을 본격화하는 리츠가 늘어나고 있는 점도 이를 뒷받침한다.

다만 어떤 리츠를 선별해 투자해야 할지는 별개의 문제다. 박 본부장은 “상대적으로 높은 배당수익률을 보장하면서도 추후 금리 하락 시 수익률 상승 여력을 함께 갖춘 리츠에 투자하라”고 강조했다. 금리 인상기 자산을 경쟁력 있는 가격으로 매입한 리츠는 시장금리 하락 국면에서 수익률이 개선될 가능성이 크다. 결국 신규 자산 매입 여력과 배당으로 연결될 수 있다. 3월 말 상장이 예정된 한화리츠도 이 점에 초점을 맞췄다. 박 본부장은 “높은 금리 환경에서도 매력적인 수익률을 가져다줄 자산들을 선별한 결과 5년 평균 배당수익률 6.85% 수준을 맞췄다”며 “금리 최정점기에 자산들을 매입했기 때문에 오히려 향후 금리가 하락하면 조달 여력이 더 높아지고 투자자의 추가 수익률로 이어진다”고 설명했다. 이어 “올해 양도성예금(CD)금리가 3.7% 정도로 빠질 것이라는 예상과 달리 2월 벌써 3.4% 선까지 내려왔다”며 “예상보다 더 커진 금리 하락 폭도 배당으로 연결될 가능성이 크다”고 덧붙였다.

박 본부장은 공모 리츠가 지속적인 자산 매입을 통해 성장성을 증명하는 것 역시 중요하다고 말했다. 매입과 청산 과정을 밟는 사모 리츠와 달리 영속성을 지니기 때문에 내재 가치가 큰 건물 매입을 통해 수익률을 추구해야 주가를 부양할 수 있다는 설명이다. 자산 규모가 클수록 분산 효과와 비용 효용성이 좋아지는 점도 대형화의 이유다. 박 본부장은 “3대 권역에 위치한 여의도 한화손해보험빌딩을 앵커 자산으로 잡고 요구수익률이 좋은 한화생명 사옥 4개로 자산을 구성해 높은 금리 수준에서도 6% 후반대 배당수익률을 형성할 수 있었다”라며 “추후 우선매수협상권을 지닌 한화그룹 대표 안전자산을 포함해 수익성이 높은 건물들에 대한 추가 매입에 적극적으로 나설 것"이라고 말했다.