압구정 재건축, 한강변 초고층인데 기부채납 10% 불과…특혜 논란 불붙나 [집슐랭] : 서울경제

오세훈 '그레이트 한강' 구상 실현용 논란
압구정 50층 이상 초고층 허용하면서
한강변 기부채납 15%→10%로 완화
'25% 이상' 첼리투스 등과 형평성 논란
여의도 등 非한강변 단지 "역차별" 불만
“일률적 인하 문제…완화 요구 늘어날 듯"

서울시가 강남 압구정 한강 변 아파트의 초고층 재건축을 허용하면서도 기부채납 비율은 10%로 완화해주기로 하면서 특혜 논란이 불거지고 있다. 과거 서울시가 한강 변 초고층 재건축의 조건으로 기부채납을 25~32%까지 받았던데다 현재 재건축을 추진하는 다른 아파트들도 약 15% 안팎의 기부채납률을 적용하고 있기 때문이다. 오세훈 서울시장의 ‘그레이트 한강’ 구상을 실현시키기 위해 일부 한강 변 고가 아파트에 과도한 특혜를 주는 게 아니냐는 지적이다. 향후 타 재건축 단지들에서도 기부채납 완화 요구가 터져나올 수 있다는 전망도 나온다.

3일 정비 업계에 따르면 서울시는 지난달 25~26일 강남구 압구정 2·3·4·5구역에 대한 신속통합기획안을 주민들에게 공개하는 주민설명회에서 한강 변 재건축 단지들에 대해서 기부채납 비율을 15%에서 10%로 완화해주겠다는 방침을 밝혔다. 단지 내 역세권 일부 지역이 준주거지역으로 종 상향되는 압구정 3구역은 10%와 25%(준주거지역 종 상향 시 기부채납) 사이인 17% 정도를 기부채납하게 된다. 여기에는 한강을 가로질러 서울숲까지 연결되는 보행교 건설비용 2500억 원 등이 포함됐다. 보행교는 오 시장의 '그레이트 한강 프로젝트' 하에서 추진되는 사업 중 하나다. 도시계획 전문가는 "서울시민이 이용할 수 있는 보행교가 단지 한 가운데에 생기는 것이라 정주여건을 해칠 수 있다는 주민들의 불만을 잠재우기 위해 낮은 기부채납률을 제시한 것으로 보인다"고 말했다.

이밖에 같은 한강 변이면서 신통기획 참여 단지인 서초구 잠원동 신반포2차도 기부채납 비율이 10%로 적용됐다. 기부채납이란 재건축·재개발 시 일부를 공원·공공시설 등의 용도로 국가나 지방자치단체에 무상으로 제공하는 것을 말한다. 사업자들은 기부채납률을 늘릴수록 사업성이 떨어지지만 인허가를 받기 위해 수용한다. 사업성과 직결되는 항목이지만 기부채납에 대한 명확한 기준이 없어 논란의 대상이 돼왔다.

50층 이상의 초고층을 허용하면서도 상대적으로 낮은 기부채납률을 적용하는 데 대해 정비 업계에서는 특혜 논란이 일고 있다. 당장 다른 재건축조합에서조차 불만이 터져나온다. 한강 변이 아닌 재건축 단지의 조합 관계자는 “한강 변 아파트의 높이 규제는 풀어주고 공공기여는 줄이는 것은 역차별”이라고 비판했다.

이에 대해 서울시 관계자는 “압구정 구역들의 기부채납 10%는 임대주택을 제외한 수치"라며 "50층 이상의 층수는 대해서는 창의·혁신 디자인을 담은 설계안에 따라 유동적으로 적용된다”고 설명했다.

한강 변이 아닌 단지들도 완화 요구를 할 태세다. 올 2월 정비구역이 지정된 강남구 대치동 은마아파트(제3종일반주거)는 기부채납이 13.2%로 정해졌다. 최정희 은마재건축추진위원장은 “정비계획안 변경을 추진 중에 있으며 기부채납은 이전보다 낮아질 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

여의도 재건축 단지들도 기부채납 줄이기에 나설 것으로 전망된다. 지난달 28일 여의도 아파트지구 지구단위계획 열람공고가 시작되면서 이미 단지들이 이를 보고 정비계획안 수정에 나설 것으로 보인다. 한 조합 관계자는 “지구단위계획을 열람하고 이에 맞춰 정비계획안을 수정할 것이 없는지 살펴보고 이에 따라 기부채납도 낮아질 수 있다”고 했다. 이달 1일까지 정비계획안 열람을 마치고 정비계획안 입안을 준비 중인 여의도 시범의 경우 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하고 용적률은 400%, 기부채납은 20%로 적용됐다. 이 역시 통상 준주거지역 종 상향시 25%의 기부채납을 받았던 것에서 5%포인트가량 줄어든 것이다. 백준 J＆K도시정비 대표는 “특정 지역에 대해서만 기부채납 비율을 일률적으로 낮춰 적용하면 형평성 문제가 일어날 수 있다. 다른 곳에서도 완화해달라는 요구가 줄을 이을 것”이라고 말했다.

이미 지은 한강 변 초고층 건물과의 형평성 문제도 제기된다. 서울 용산구 ‘래미안첼리투스(56층)’와 성동구 ‘트리마제(47층)’ 두 단지 모두 오세훈 서울시장이 2009년 재임 시절 각각 면적의 25%·32%를 기부채납했다. 당시 오 시장은 ‘한강 공공성 회복’을 선언하며 압구정·여의도·성수·이촌·합정 등 한강 변 전략정비구역의 층수 규제를 완화해줬는데 당시 조건은 땅의 25% 이상을 기부채납(공공기여)하는 것이었다. 층수 규제 완화로 혜택을 보는 단지는 한강 변과 강남권 재건축 등 일부 지역에 한정되기 때문이다.

서울시 관계자는 “래미안첼리투스와 트리마제는 당시 ‘2015 도시 및 주거환경정비기본계획’ 하에서 재건축됐던 것이고 지금은 ‘2025 도시 및 주거환경정비기본계획’ 하에서 정비가 이뤄지고 있는 것이라 다르다”며 “한강 변 기부채납 15% 원칙은 2021년 서울시가 재건축 정상화 발표를 하며 일괄 10%로 바뀌었다”고 말했다. 도시계획위원회의 한 위원은 “기부채납 비율은 단지 면적과 사업성에 따라 달라질 수 있다”며 “공공성을 적극 확보하면 한강 변이 아닌 곳도 기부채납 비율이 낮아질 여지가 있다”고 밝혔다.