일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자가 주택을 매각하는 경우 해당 주택은 12억 원까지는 비과세가 적용되며 매각가액이 12억 원을 초과하는 경우 그 초과분에 대해서는 최대 80%에 달하는 장기보유특별공제가 적용된다.
그러나 1세대가 1주택 외에 오피스텔을 가지고 있는 경우라면 1주택 매각 시 본인이 실제 1세대 1주택자가 맞는지 혹시 오피스텔이 주택으로 간주되지 않는 지에 대해 면밀히 검토해야 한다.
그렇다면 본인이 소유하고 있는 오피스텔이 주택으로 간주될 수 있는지에 대해서는 어떻게 판단해야 할까?
대법원은 주택의 정의에 대해 해당 건축물 등이 주택에 해당하는지는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1987. 9. 8. 선고, 87누584판결 참조) 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되어 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원2004두14960, 2005. 04. 28.).”라고 판시했다.
그러므로 본인이 소유한 오피스텔의 실제 용도가 사실상 주거에 사용하고 있는 건물인지 아니면 사업에 사용하고 있는 건물인지에 대해 납세자가 방문하여 그 실질을 직접 확인하는 것이 가장 중요하다.
또한 다수의 조세심판원 결정문 및 법원의 판결문은 독립된 주거공간으로 사용할 수 있는 오피스텔을 그 실제 사용 용도가 사무용이 아닌 경우 대부분 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에 포함하여야 한다는 태도를 취하고 있다. 그러므로 본인이 소유한 오피스텔이 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에 포함되는지 여부를 확인하기 위해 아래의 항목 역시 꼭 체크하도록 하자.
1. 형식상 사업용으로 임대하였는지 여부
①임차인의 사업자등록증 확인
② 임차인에 대한 매출세금계산서 발행 및 부가가치세 신고
2. 오피스텔 세입자가 실제 해당 오피스텔에 거주하였는지 여부
① 전기 사용 여부
② 가스 사용 여부
③ 수도 사용 여부
전기료 및 가스 사용량 등이 계절 등의 흐름에 따라 급격히 변동되는 경우 주택으로 볼 가능성이 높다(일반적으로 전기사용량은 여름에 높으며 가스사용량은 겨울에 높음).
3. 외형상 오피스텔인지 여부
① 공부(건축물 대장 등)상 오피스텔인지 여부
② 재산세가 오피스텔로 부과되었는지 여부
③ 세입자의 주민등록 전입여부
④ 전력 및 가스 사용 시 사업용으로 고지서가 발송되는지 여부
⑤ 오피스텔이 건축기준에 따라 준공되었는지 여부
오피스텔 건축기준에 맞지 않는 건축물, 예를 들어 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하고 온돌 온수오돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치한 경우는 해당 건축물을 오피스텔이 아닌 주택을 볼 가능성이 높다.
실무를 하다보면 납세자들이 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 오피스텔 임대차계약서에 전입신고를 하지 말 것 또는 거주하지 말 것에 대해 기재하는 경우를 접하게 된다.
그러나 이러한 특약사항을 계약서에 기재하고 서로 간의 합의 하에 계약서에 도장을 찍었다 하더라도 세입자가 해당 오피스텔을 실제 업무용이 아닌 주거목적으로 사용한 경우에는 해당 오피스텔을 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택으로 보아 주택 수를 판정(조심2018서1018, 2018.05.23., 심사양도2020-0016, 2020.09.02 외)하니 참고하길 바란다.
다주택자에 대한 양도소득세 중과가 유예되기 전까지 1세대 1주택자가 아닌 경우 다주택자(2주택 이상 보유자)로서 양도소득세가 중과되어 납세자의 양도소득세 부담액이 급격하게 증가하는 경우를 종종 보았다. 그러한 사건의 중심에는 오피스텔이 있었으니 오피스텔을 보유한 경우라면, 본인이 1세대 1주택자인지 꼼꼼히 검토해볼 필요가 있다.
<편집자 주> 해당 기고문은 2023년 이전 세법에 따른 기고문으로 정부가 이달 27일 발표한 2024년 세법 개정안이 내년 시행되면 세제 관련 내용은 달라질 수 있다.
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